تحلیلگر اقتصاد مسکن؛

نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم پیش می‌رود/ بازار مسکن در قله قیمتی قرار دارد

تقاضای موجود در بازار مسکن باعث شده تا همواره نوسان‌های این بازار مورد توجه مردم باشد. با توجه به جهش بیش از 90‌درصدی نرخ واحدهای مسکونی در سال 97 شهروندان بیش از پیش روی کنش‌های این بازار متمرکز شده‌اند. از این‌رو با احتیاط بیشتری اقدام به معامله مسکن می‌کنند.

کد خبر: ۳۴۶۴۴۷

۲۴ فروردين ۱۳۹۸

آمار نیز نشان می‌دهد طی 16 روز ابتدایی سال جاری تنها 61 مورد خرید و فروش واحد در پایتخت صورت گرفته و انتظار می‌رود این رفتار محتاطانه همچنان ادامه داشته باشد. رفتاری که به رکود موجود در این بخش دامن می‌زند و مقایسه این آمار با اولین ماه سال گذشته که بیش از 5000 مورد معامله مسکن صورت گرفت به‌خوبی عمق این رکود را نشان می‌دهد. البته عواملی دیگری از جمله کاهش قابل‌توجه قدرت خرید خانوار در این رکود تاثیر بسزایی دارند. از این رو بسیاری از کارشناسان جهش‌های سال گذشته را با سال 91 مقایسه می‌کنند و بسیاری از آنان معتقدند در بدترین شرایط در سال جاری میانگین قیمت مسکن هم‌تراز با نرخ تورم پیش می‌رود و بعید است از آن عبور کند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه  گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید:

پس از جهش‌هایی که سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد و قیمت‌ها در پایتخت بیش از 90‌درصد و در سطح کشور حدود 50‌درصد افزایش یافت اکنون شاهد کاهش معاملات در این بخش هستیم؛ طوری که در نیمه اول ماه جاری تنها 61 مورد معامله واحد مسکونی صورت گرفته است. تحلیل شما از چنین وضعیتی چیست؟ آیا می‌توان آن را مصداق رکود تورمی دانست؟ ادامه این روند چه تاثیری بر قیمت‌های موجود در بازار می‌گذارد؟

واقعیت این است که نمی‌توان درباره مسائل اقتصادی پیش‌گویی کرد. کارشناسان تنها براساس بعضی از پارامترها و مولفه‌های شناسایی‌شده پیش‌بینی‌هایی مبتنی بر اطلاعات گذشته انجام می‌دهند و یا در بستر مدل‌سازی‌هایی‌‌ها تحلیل خود را درباره آینده بازار ارائه می‌دهند. حال با استفاده از این عوامل به‌نظر می‌رسد بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت هم‌تراز با سال گذشته را ندارد و بعید است که اتفاقات 97 بار دیگر تکرار شود. اگر این اتفاقات را در بستر تاریخ قرار دهیم و آن را با اتفاقات دوره‌های قبل مقایسه کنیم متوجه می‌شویم که مسکن به یکی از قله‌های قیمتی دوره رونق رسیده است، بنابراین دیگر ظرفیت جهش قیمت را ندارد. با این حال تا مادامی که وضعیتی تورمی است نمی‌توان انتظار داشت نرخ واحدهای مسکونی به‌صورت اسمی کاهش یابد. طبق منطق اقتصادی قیمت‌ها به شکل اسمی افزایش پیدا می‌کنند، ولی بعید است این رشد اختلاف فاحشی با نرخ تورم داشته باشد. احتمال بیشتر این است که قیمت‌ها پایین‌تر از نرخ تورم رقم بخورند و نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به شاخص ترم حرکت کند.

بسیاری از کارشناسان جهش‌های سال گذشته را به سال91 تشبیه می‌کنند و طبق آن ورود به دوره ثبات قیمتی را ترسیم می‌کنند. آیا سال 98 می‌تواند سال ثبات قیمتی مسکن باشد؟

همان‌طور که اشاره شد بسیاری از تحلیل‌ها با استفاده از شبیه‌سازی دوره‌های قبل ارائه می‌شود. آخرین دوره جهش ارزی پیش از این هم سال 91 بود. پس طبق قاعده می‌توان انتظار ورود به دوره رکود مسکن را داشت. رکودی که ممکن است چند سالی ادامه یابد. البته این رکود به معنای کاهش یا ثبات قیمت‌ها نیست، بلکه در ادامه مسیر، نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم حرکت می‌کند. چنان‌که بین سال‌های 92 تا 96 هم مسکن گاهی افزایش قیمت را تجربه می‌کرد، اما سرعت افزایش آن چندان محسوس نبود. با این حال سال 97 تمام این عقب‌افتادگی‌ها جبران شد و خود را به اوج رشد قیمت که در سال 91 اتفاق افتاد، نزدیک کرد. بنابراین رفته‌رفته باید منتظر شدت‌یافتن رکود در این بازار باشیم.

در دوره رکود چگونه می‌توان به تقاضای موجود در بازار پاسخ داد. تقاضایی که به‌نظر می‌رسد با رشد قیمت‌ها سرکوب شده است. آیا طرح‌هایی نظیر ترمیم بافت فرسوده، احداث شهرهای جدید و ساخت‌وساز در شهرهای کوچک می‌تواند پاسخگوی نیاز بازار باشد؟

علت اصلی اینکه امروزه تقاضا نمی‌تواند هم‌پای رشد قیمت‌ها حرکت کند این است که درآمد خانوار متناسب با آن افزایش پیدا نکرده و اکنون شاهد عقب‌ماندگی قدرت خرید جامعه از نرخ‌های موجود هستیم. چندین سال است که شاهد کاهش نسبی درآمد خانوار هستیم، از این رو پس‌انداز چندانی صورت نمی‌گیرد تا پولی برای خرید خانه اندوخته شود و پاسخگوی قیمت‌های بالا مسکن باشد.

آیا افزایش تسهیلات بانکی می‌تواند سیاست مناسبی برای خانه‌دارکردن شهروندان باشد؟

طی 15 سال گذشته شاهد تمرکز سیاستگذاران روی این برنامه هستیم. تسهیلات بانکی شاید یاری‌گر مردم باشد، اما حجم و نرخ اعتبارات محدود است و نمی‌توان حساب ویژه‌ای روی آن باز کرد. پس امکان تقویت تقاضا از طریق بانک‌ها هم به شکل محدود وجود دارد. با توجه به افزایش هزینه‌ تامین مصالح و مشکلات ذاتی ساخت‌وساز به‌نظر نمی‌رسد حداقل تا یک سال آینده بازار روی رونق را به خود ببیند.

عده‌ای از تحلیل‌گران تغییرات به‌وجوده‌آمده در بازار مسکن را به شکل یک‌جانبه‌گرایانه به شرایط ارزی مرتبط می‌دانند. نوسانات بازار ارز چه تاثیرات مستقیم و غیرمستقیمی روی مسکن می‌گذارد؟

بالطبع ارتباطی بین این بازارها وجود دارد که از چند زاویه می‌توان آن را بررسی کرد. در وهله اول باید توجه داشت که بخشی از مصالح ساختمانی ماهیت ارزی دارند و زمانی که نرخ دلار دستخوش تغییراتی می‌شود این بخش از مصالح هم متناسب با آن دچار دگرگونی می‌شوند که این امری طبیعی است و در این زمینه نمی‌توان بر کسی خرده گرفت؛ برای مثال بخش عمده مصالح ساختمانی را فولاد، اقلام تاسیساتی و برقی تشکیل می‌دهند که تاثیر مستقیم از بازار ارز می‌پذیرند. البته بخش عمده‌ای از فولاد مصرفی تولید داخلی است، اما زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد برای تولیدکنندگان فولاد این فرصت به وجود می‌آید که با قیمت بیشتری محصول خود را عرضه کنند که خواه‌ناخواه بر قیمت داخلی اثر می‌گذارد. وجه دیگر موضوع این است که افزایش نرخ ارز تاثیر تورمی بر اقتصاد می‌گذارد و این تورم به بخش‌های دیگر اقتصاد تسری پیدا می‌کند. زمانی که انتظارات تورمی رشد یابد و شاخص تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد، بسیاری از سپرده‌گذاران بانکی ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازاری بسپارند که ارزش پول خود را حفظ کنند. بازار مسکن هم به شکل تاریخی نشان داده است توانایی حفظ ارزش پول را دارد و سرمایه را در برابر شوک‌های تورمی مصون نگه می‌دارد. بر این اساس تقاضاهای سوداگرایانه در بازار افزایش می‌یابد که این امر هم محرکی برای رشد قیمت‌هاست. در نهایت نیز تورم، به‌عنوان ریشه مشترک بازار ارز و مسکن شناخته می‌شود. بنابراین از این ریشه یک همبستگی جدی بین دو بازار به وجود می‌آید، اما در عین حال این دو بازار رقیب یکدیگر شناخته می‌شوند و در خلاف جهت هم حرکت می‌کنند، یعنی زمانی که جذابیت یکی از بازارها بالا می‌رود، در بازار دیگر دافعه ایجاد می‌شود. در بعد کلان‌تر نیز باید گفت گرانی دلار به معنای کاهش ارزش پول ملی و در واقع سیر نزولی ارزش درآمد خانوار است. این امر باعث می‌شود تا درآمد خانوار کفاف خرید خانه را ندهد که امید می‌رود با بهبود تمام این شاخص‌ها سرانجام نیاز هر خانواده به مسکن پاسخ داده شود که این امر نیاز به سیاستگذاری‌های مدون دارد.