دلایل افزایش وضعیت معاملات در بازار مسکن؛

رشد قیمت مسکن تا صددرصد/ اثرات تورمی بر قدرت خرید عمومی

بازار مسکن کشور پس از یک دوره رکود حدودا سه‌ساله، از میانه‌های سال 1396، شاهد نوسانات قیمتی و بهبود سطح معاملات بود.

کد خبر: ۳۴۵۶۸۸

۲۰ فروردين ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین، حمیدرضا پورسلیمی در شرق نوشت:  این رویه مانند گذشته از شهر تهران آغاز شد و به‌تدریج به سایر شهرهای کشور سرایت کرد. به‌تدریج اما جهت‌گیری بازار به شکلی بود که آن چیزی که از رونق بازار مسکن انتظار می‌رفت، به صورت مقطعی در حجم معاملات و تا حد کمی در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تعداد پروانه‌های ساخت، بروز پیدا کرد و به صورت پیوسته و قابل‌توجه در سطح قیمت واحدهای مسکونی و تا حدی تجاری و همچنین قیمت مصالح ساختمانی مشاهده شد. تجربه جهش‌های قیمتی حدفاصل سال‌ها 86 تا 92 و همچنین انتظار سه‌ساله مالکان بازار مسکن در سال‌های 93 تا 95 برای خروج بازار از رکود، باعث شد تا در رونق قیمتی اخیر بازار مسکن، انتظارات تورمی موجب تردید فروشندگان شود و به‌تدریج از حجم معاملات کاسته شود. در گذشته تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حد زیادی وابسته به تغییرات قیمت نفت بود. رشد قیمت نفت در دهه 80 و تداوم آن تا سال 92، موجب رشد پیوسته قیمت این بازار شد؛ به‌طوری‌که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از یک میلیون تومان در سال 84 به بیش از چهار میلیون تومان رسید، اما با تغییرات قیمتی اخیر که یک رشد صددرصدی را از آبان سال 96 تا پایان آذر سال 1397 شاهد بودیم، در شرایطی رخ داد که قیمت نفت نوسانات زیادی را در این دوره زمانی تجربه نکرد و درمجموع نیز درآمد نفتی کشور تحت‌تأثیر تحریم‌های جدید دولت آمریکا، روند کاهشی در پیش گرفت. این تغییرات شدید در یک بازه زمانی کوتاه موجب شد که رونق مورد انتظار در بازار مسکن خیلی زود به کاهش شدید حجم معاملات در ماه‌های اخیر بینجامد؛ به‌طوری‌که حجم معاملات آذرماه سال گذشته در شهر تهران به پایین‌ترین سطح در سه‌‌ساله اخیر رسید (به غیر از آمار مربوط به ماه‌های فروردین هر سال که به دلیل تعطیلات، استثناست) و در نتیجه، افق پیش‌رو و مورد انتظار بازار را از رونق به رکود تورمی تغییر داد.این تغییر قیمت مسکن حداقل ریشه در دو دلیل واقعی مربوط به بازار مسکن دارد؛ اول تغییر قیمت مصالح ساختمانی و دوم کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در سال‌های قبل که موجب رشد مضاعف قیمت واحدهای ساختمانی نوساز در تحولات اخیر شد.

همان‌طور که اثرات تورمی بازار مصالح ساختمانی با اثرات واقعی در قیمت واحدهای ساختمانی در 12ماهه اخیر همراه بوده، تورمی عمومی در سایر بخش‌ها و کالاهای مصرفی نیز با روند و نرخ رشد قابل مشاهده‌ای تداوم داشته است. اثر تورم کالای مصرفی که به طور مستقیم بر قدرت خرید عمومی اثر می‌گذارد، در نهایت موجب تغییر جهت در تصمیم خانوارها برای خرید مسکن به‌عنوان کالای مصرفی می‌شود. البته خرید مسکن تنها جنبه مصرفی نداشته و از جنبه سرمایه‌گذاری نیز برخوردار است، اما در تحولات اخیر، رشد 300 تا 500 درصدی در بازارهای ارز و سکه و طلا و رشد بیش از صددرصدی بازار سرمایه و هم‌زمانی این تحولات با تحولات بازار مسکن و همچنین درنظرگرفتن نقدپذیری بیشتر این بازارها، موجب شد تا جذابیت بازار مسکن نسبت به بازارهای رقیب آن در جذب نقدینگی چندان بالا نباشد. هرچند با قبول فرض اینکه بازار ارز، سکه و طلا، از سقف‌های واقعی قیمتی خود در دوره اخیر فراتر رفته‌اند و همچنین بتوان یک روند باثبات و با نوسان قیمتی کم را برای آنها در سال‌های پیش‌رو پیش‌بینی کرد، شکل‌گیری یک تقاضای واقعی در بازار مسکن می‌تواند جذابیت سرمایه‌گذاری در آن را نیز در کنار نیاز مصرفی، تقویت کند. اما سؤال اساسی این است که می‌توان انتظار تقویت تقاضا برای بازار مسکن را داشت؟ برای پاسخ نیاز است توضیح داده شود که افزایش تقاضا برای بخش مسکن، حداقل نیازمند دو اتفاق مثبت در وضعیت مالی خانوارهاست؛ اول اینکه خانوارها از روندی روبه‌رشد و مستمر در قدرت خرید واقعی خود برخوردار باشند که بتوانند با جریان مثبت و مستمر پس‌انداز خود، بخشی از هزینه خرید مسکن را فراهم کنند؛ دوم آنکه امکان تأمین مالی 50 تا 70درصدی خانوارها، از بازار پول یا مالی برای خرید خانه فراهم باشد. نمودار زیر نشان می‌دهد تحت تأثیر شرایط شدید تورمی سال‌های 90 تا 92 و اختلاف آن با نرخ رشد دستمزدها، در مجموع حدود 35 درصد قدرت خرید (و به تبع آن توان پس‌انداز) خانوارها کاهش پیدا کرده است. هرچند این روند در سال‌های 93 تا 96 و با کاهش نرخ تورم تغییر کرد، ولی با پیش‌بینی نرخ تورم 31درصدی تا پایان سال 97، قدرت خرید تجمعی هشت‌ساله اخیر خانوارها در مجموع حدود 26 درصد کاهش پیدا کرده است. با توجه به اینکه مقدار وام مسکن هنوز تغییری نکرده است و با فرض پس‌انداز یک متقاضی خانه‌اولی به مقدار برابر با وام مسکن آنها و همچنین فرض فروش سایر دارایی‌ها (ماشین، طلا و جواهرات شخصی) برای خرید خانه تا سطح صد میلیون تومان، سقف بودجه‌ای که می‌توان برای یک زوج  متقاضی خانه‌اولی در نظر گرفت، حدود 420 میلیون تومان است که تا پیش از تحولات قیمتی ماه‌های اخیر، خانه‌اولی‌ها می‌توانستند حداقل حدود 40 درصد قیمت مسکن مدنظر خود را (با قیمت فرضی 400 میلیون تومان) وام مسکن دریافت کنند، ولی با افزایش بیش از دوبرابری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، این میزان برای خرید یک واحد مسکونی 70متری، سهمی کمتر از 26 درصد پیدا کرده است.

وضعیت مالی و بودجه‌ای دولت برای حمایت از بخش مسکن

یکی از متغیرهای مهم بازار مسکن ایران، برنامه دولت برای چگونگی حمایت از این بازار است. دولت‌های  یازدهم و دوازدهم با توجه به سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده در دهه 80 و ابتدای دهه 90 که بالاتر از ظرفیت نیاز کشور بود و همچنین چالش‌های مالی طرح مسکن مهر که به‌تدریج گسترده‌تر شد، تا حدی نسبت به ارائه طرحی جدید برای بازار مسکن با بی‌میلی عمل کردند. شاید تنها سیاست‌گذاری جدی دولت آقای روحانی برای بازار مسکن، افزایش وام مسکن و همچنین اختصاص منابع جدید به بانک مسکن برای پاسخ‌گویی سریع‌تر به متقاضیان این وام (حدود 900 هزار نفر در صف دریافت وام مسکن هستند) از طریق منابع مالی وصول‌شده مربوط به وام‌های مسکن مهر بوده است. اگرچه وزارت مسکن طرح‌های دیگری مانند انتشار اوراق با پشتوانه رهنی نیز برای سرمایه‌گذاران خارجی در دست داشت، ولی هریک با موانعی ازجمله نامشخص‌بودن نظام ارزی کشور، از مرحله تصمیم‌گیری فراتر نرفت.اینکه دولت دوازدهم در بازه زمانی دوساله پایانی کار خود بتواند طرح جدیدی برای بهبود اوضاع بازار مسکن ارائه دهد، با تردید مواجه است. با توجه به رشد حدود صددرصدی قیمت مسکن در یک‌ساله اخیر و کاهش سهم وام مسکن از بالای 40 درصد به زیر 30 درصد برای خرید، انتظار اولیه از دولت، افزایش مجدد سقف وام تا دو برابر است. اجرای این مهم نیازمند بررسی وضعیت مالی دولت و چشم‌انداز پیش‌روی آن است. با مدنظر قراردادن بودجه سال 97، بیش از 60 درصد بودجه کشور از محل درآمدهای نفتی و مالیاتی است. گزارش اخیر بانک مرکزی درباره تراز بودجه‌ای دولت تا پایان مهر سال جاری، اگرچه نشان می‌دهد با درنظرگرفتن اثر اولیه تحریم‌ها در کاهش صادرات نفت کشور و متوسط قیمت 70 دلار برای هر بشکه، مجموع درآمد صادراتی کشور با در‌نظر‌گرفتن متوسط نرخ تسعیر ارز 61 هزار ریال، حدود 24 درصد رشد داشته است که رشد آن حدود 13 هزار میلیارد تومان می‌شود، ولی به‌طور هم‌زمان درآمدهای مالیاتی دولت نیز از کاهش مقدار تحقق‌یافته آن نسبت به پیش‌بینی بودجه در حدود 24 هزار میلیارد تومان حکایت دارد. در کنار آن، افزایش حدود 23 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های جاری دولت نسبت به رقم مصوب بودجه، در نهایت نشان از کسری بیش از 39 هزار میلیاردی بودجه تا پایان مهر دارد که این رقم نسبت به پیش‌بینی بودجه، حدود 20 هزار میلیارد تومان بیشتر است. همه این ارقام نشان می‌دهد که برخلاف تصور عمومی از تأثیر مثبت نرخ تسعیر ارز و قیمت بیشتر نفت، در نهایت وضع تراز بودجه عمومی کشور بدتر نیز شده است.با شروع تحریم‌ها و برنامه‌ای که دولت آمریکا و شرکای استراتژیک آن برای کاهش درآمد نفتی ایران و همچنین کنترل قیمت نفت در بازار جهانی از طریق تأمین نفت موردنیاز  بازار، پیاده‌سازی کردند، به‌تدریج چشم‌انداز درآمد نفتی دولت به سمت کاهش آن از میزان صادرات دو میلیون بشکه به یک میلیون بشکه در روز و تعدیل قیمت بازار نفت به سطح زیر 60 دلار است. با چنین وضعیتی در ادامه سال و همچنین برای سال آینده، نمی‌توان حتی از کانال تسعیر ارز، چشم‌انداز مثبتی برای افزایش درآمد نفتی کشور در نظر گرفت؛ درحالی‌که هزینه‌های جاری دولت با ترکیبی از نرخ تورم و وضعیت جدید نرخ ارز، رو به افزایش خواهد بود. از سوی دیگر، چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور با کاهش درآمدهای نفتی و فشار تحریم بر سایر بخش‌های اقتصادی، مطابق با آخرین پیش‌بینی‌های صندوق بین‌المللی پول و بانک جهانی، کاهش رشد اقتصادی ایران به میزان تا منفی سه درصد برای سال 97 و تا منفی شش درصد برای سال 98 خواهد بود. در صورت تحقق این کاهش در رشد، درآمد مالیاتی دولت نیز متأثر از رشد اقتصادی کشور کاهش خواهد یافت. در کنار اینها وضعیت بدهی دولت به سایر بخش‌ها و ازجمله بخش بانکی را نیز باید در نظر گرفت که حدود 700 هزار میلیارد تومان است. با این توضیحات به نظر نمی‌رسد که دولت نه به لحاظ برنامه‌ای و نه با منطق توان بودجه‌ای، امکان ارائه یک طرح حمایتی جدید برای تقویت بازار مسکن را تا سال 1400 داشته باشد.جزئیات تعداد تسهیلات وام مسکن ارائه‌شده نیز نشان می‌دهد که تعداد این وام از سال 94 به بعد کاهش بیش از 200 هزار فقره در سال را تجربه کرده که برای بیش از 900 هزار متقاضی فعلی این وام‌ها، تعداد کمی است. پیش‌بینی بازار مسکن  در افق 3 تا 5 ساله پیش‌رو در نتایج سرشماری جمعیت سال 95 نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، نرخ رشد خانوار از نرخ رشد واحدهای مسکونی به‌تدریج پیشی گرفته که ناشی از تقریبا نصف‌شدن درخواست برای تعداد پروانه ساختمانی از سال 93 به بعد است. از سوی دیگر هرم جمعیتی کشور نیز نشان می‌دهد که بدنه کثیر جمعیتی کشور، در سال 95، در سنین 19 تا 35 سال قرار گرفته که به‌تدریج بخشی از این میانه جمعیتی تا سال 1400 تصمیم به ازدواج خواهند گرفت و به‌دنبال آن از نرخ رشد نیاز به واحدهای مسکونی کاسته نخواهد شد.نمودار بالا نشان می‌دهد که در صورت فرض رشد تعداد خانوارها در میانه دوم دهه 90 تا سال 1400، با همان نرخ رشد میانه اول این دهه و همچنین فرض عدم تغییر نرخ رشد پروانه‌های ساختمانی و صدور آنها با همان نرخ سال 96، به‌تدریج و تا سال 1400، اختلاف افزایش تجمیعی تعداد خانوارها با افزایش تجمیعی تعداد پروانه‌های ساختمانی به حدود 2.5 میلیون کسری واحد مسکونی خواهد رسید که البته بخشی از این کسری از تعداد واحدهای مسکونی خالی فعلی قابل تأمین خواهد بود. اما این اختلاف و کمبود عرضه واحدهای مسکونی قطعا بر قیمت مسکن فشار خواهد آورد. این پیش‌بینی تقاضای جدید برای بازار مسکن در حالی خواهد بود که به‌طور میانگین، نرخ اجاره‌نشینی خانوارهای کشور در سال‌های اخیر حدود 25 درصد بوده است.در نتیجه می‌توان این طور پیش‌بینی کرد که در بازه زمانی یک تا دو سال آینده، انتظار نمی‌رود برنامه جدی‌ای در دولت در جهت حمایت از بخش مسکن ارائه شود ولی کاهش سرمایه‌گذاری در بخش عرضه مسکن و پیشی‌گرفتن تدریجی نرخ رشد خانوارها، زمینه را برای کمبود مسکن در بازه زمانی تا 5 سال آینده فراهم می‌آورد که ممکن است شوک قیمتی بعدی بازار مسکن را با شدت بیشتری در پی داشته باشد.