بازی قیمت‌ها در بازار مسکن

فعالان ساخت‌وساز گرانی مصالح را دلیل اصلی کاهش رغبت آنان به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن می‌دانند. مصالح ساختمانی تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 49.1 درصد رشد داشته است.

کد خبر: ۳۱۷۹۸۱

۰۷ آذر ۱۳۹۷

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، هزینه ساخت به‌خاطر گرانی‌ها بالا رفته و این موضوع ریسک سرمایه‌گذاری را در بخش مسکن افزایش داده است. نتیجه مستقیم کاهش سرمایه‌گذاری، کاهش تولید و عرضه مسکن است. وقتی قیمت‌ها بالا می‌رود و از طرف دیگر ساخت مسکن کم می‌شود تقاضا برای مسکن را به سال‌های بعد منتقل می‌کند و منجر به انباشت تقاضا می‌شود. از سوی دیگر کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند ارزش ملکی و قیمت زمین بیشترین تأثیر را در قیمت نهایی مسکن می‌گذارد و قیمت مصالح هزینه کمتری را بر قیمت تمام شده مسکن تحمیل می‌کند.

تورم مصالح کمتر از تورم سالانه

اسماعیل کاظمی قهی، رئیس اتحادیه مصالح فروشان می‌گوید: افزایش قیمت مصالح بیشتر تأثیر روانی بر بازار مسکن داشته تا تأثیر واقعی. تورم قیمتی مصالح ساختمانی در پنج سال گذشته از میانگین تورم سالانه کمتر بود. کاظمی قیمت مسکن را بیشتر تحت تأثیر قیمت زمین دانسته و می‌گوید اختلاف قیمتی مسکن در مناطق شمالی و جنوبی گویای این مطلب است.

آن‌طور که کاظمی اظهار می‌کند قیمت سیمان از اواخر سال گذشته تا کنون حدود 17 درصد رشد داشته که آن هم برای سیمان بسته بندی است نه فله، چون قیمت پاکت سیمان افزایش داشته است. به گفته کاظمی افزایش کرایه حمل بر قیمت مصالح را نباید نادیده گرفت. رئیس اتحادیه مصالح فروشان از کاهش تولید کارخانجات خبر داده و می‌افزاید این موضوع نیز بر افزایش قیمت نهایی تأثیر داشته است. جواد خوانساری عضو هیأت مدیره شرکت‌های ساختمانی می‌گوید: مسأله‌ای که در حال حاضر سازندگان را از ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در مسکن منع می‌کند سردرگمی آنان است. سازندگان نمی‌دانند قیمت‌ها در ماه‌های آینده باز هم بالا می‌رود یا پایین می‌آید. آنها نگرانند با قیمت بالا خانه‌سازی کنند اما در ماه‌های آینده روند قیمت‌ها طوری پیش برود که با کاهش قیمت دلار سطح عمومی قیمت در بازارهای دیگر هم پایین بیاید و آنها بابت ساخت‌وساز متضرر شوند. به گفته خوانساری مشکل دیگر سازندگان و انبوه سازان و پیمانکاران دست خالی دولت در پرداخت بدهی آنان است. از طرف دیگر قیمت‌ها روزانه در حال افزایش است و ایجاد تغییر در قرارداد سازندگان و پیمانکاران تقریباً غیرممکن است،پس آنها اینجا هم دچار سردرگمی هستند. یعنی در حال حاضر باید بر پایه قیمتی قرارداد ببندند که مشخص نیست این قیمت هنگام فروش واحدها یا حتی یک ماه بعد از قرارداد تغییر نکند. معمولاً افزایش قیمت هرنوع مصالح ساختمانی در همان سال بر نرخ مسکن تأثیر ندارد چون ساخت مسکن حدود دو سال زمان می‌برد پس از اتمام ساخت قیمت آن مشخص می‌شود اما زمان فروش مسکن، حتی اگر نرخ مصالح  پایین آمده باشد، نرخ آن بر اساس هزینه‌های تمام شده است نه قیمت‌های زمان فروش، به این ترتیب گرانی مصالح حتی اگر ادامه نداشته باشد اثر خود را تا چند سال آینده بر این بازار می‌گذارد.

بر اساس گزارش مرکز آمار سه گروه مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در فصل تابستان امسال تجربه کردند شامل گروه آهن‌آلات، میلگرد وپروفیل در و پنجره، گروه ایزوگام و قیر و گروه چوب بود. به گفته خوانساری قیمت آهن از کیلویی 2 هزارتومان در آخر سال 96 به بیش از 4 هزارتومان در حال حاضر رسیده است. او خاطر نشان می‌کند که دولت برای هر کیسه سیمان 17 هزار تومان افزایش قیمت را اعمال کرده اما در بازار عملاً هر کیسه سیمان با افزایش قیمت 25 هزار تومان به‌فروش می‌رسد. بر اساس افزایش قیمت‌ها به گفته خوانساری قیمت ساخت هر متر مسکن (تکمیل شده) از 1.5 میلیون تومان در اواخر سال گذشته به 2.5 تا 3 میلیون تومان رسیده است. خوانساری می‌گوید که هزینه 2.5 میلیون برای هر متر مسکن کف قیمت‌ها در ساخت و ساز است و قیمت ساخت برخی واحدها متری 16 میلیون تومان است که این واحدها در حال حاضر متری 40 میلیون تومان برای فروش عرضه می‌شود.

چی چقدر گران شد؟

بر اساس گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته  169 درصد رشد، گروه چوب، 108 درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته با تورم 94 درصد رشد داشته است. این سه گروه از مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران طی تابستان امسال تجربه کردند از شروع ساخت و ساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، مورد نیاز سازندگان هستند؛ در واقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌دهند و در تمام مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.

افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان: شرایط سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز شرایط سختی است و ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار بالا رفته است. افزایش ریسک سرمایه‌گذاری باعث شده سرمایه گذاران نسبت به سال‌های قبل انگیزه کمتری برای سرمایه‌گذاری در مسکن داشته باشند. کاهش سرمایه‌گذاری منجر به کاهش تولید شده است. شاخص اصلی سرمایه‌گذاری در مسکن، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده است که این شاخص از سال 90 کاهشی بوده. این شاخص سال گذشته روند افزایشی به خود گرفت اما با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت پیش‌بینی می‌شود آمار صدور پروانه و ساخت و ساز و تولید مسکن باز هم کاهشی شود. می‌توان گفت ارزش نقدینگی بخش خصوصی در ساخت و ساز به یک‌سوم کاهش یافته است.

مسکن در رکود تورمی

فردین یزدانی کارشناس ارشد بازار مسکن:  هزینه تمام شده ساخت بسیار بالا رفته است، وقتی با افزایش قیمت‌ها مواجه هستیم طبیعی است تولید مسکن کاهش می‌یابد. افزایش هزینه ساخت همزمان با افزایش قیمت فروش بازار مسکن را وارد رکود تورمی کرده است. در این شرایط تقاضا برای خرید پایین می‌آید، با افزایش هزینه ساخت انگیزه‌ای برای سازندگان مسکن باقی نمی‌ماند. کاهش تدریجی تقاضا یعنی اینکه نیاز اجتماعی در کشور فراهم نمی‌شود و این موضوع به کاهش کیفیت زندگی خانوار می‌انجامد. می‌توانیم بگوییم شرایط بازار مسکن اکنون این‌گونه است که قیمت‌ها بشدت افزایش یافته، تقاضا برای خرید کم شده و انگیزه سازندگان هم کم شده است.