آسیب‌شناسی فشاری که بر مستأجران می‌رود

بیشترین بار فشار هزینه‌های اقتصادی بر خانوار‌های ایرانی در بخش تأمین مسکن است. اصلی‌ترین علت گرانی اجاره و رهن و خرید خانه، قیمت زمین است.

کد خبر: ۲۹۹۲۷۲

۱۹ شهريور ۱۳۹۷

به گزارش اقتصادآنلاین، محمدشهاب در شرق نوشت: مالک خانه بدون آنکه قیمت خانه ساخته‌شده‌اش به‌دلیل افزایش ارز افزایش یابد، اگر قیمت را منطبق با هزینه‌های تولید و انعکاس آن بدانیم (هزینه استهلاک مسکن ساخته‌شده ناچیز است) براساس معیار غلطی که بیان می‌کند - تورم- قیمت‌ اجاره و رهن یا فروش خود را تعیین می‌کند. آیا مسکن ساخته‌شده با افزایش قیمت ارز، افزایش هزینه‌ای پیدا کرده است که سالانه باید اجاره و رهن با درصدهای بالا افزایش یابد؟ در حقیقت یک مالک هزینه‌های افزایش‌یافته زندگی خود را بر مستأجرش تحمیل می‌کند. مسئله آن است که مبنایی برای قیمت‌گذاری تعیین می‌شود که مالک بتواند بخشی از هزینه‌های افزایش‌یافته زندگی خود را تأمین کند. مستأجر هزینه‌هایی که مالک آنها را تجربه کرده، به‌صورت دوبرابر بر دوش می‌کشد، چراکه مالک بخشی از هزینه‌های خود را بر مستأجر تحمیل می‌کند. مبنای قیمت‌گذاری خانه براساس تورم غلط است، زیرا برای مثال هزینه نهایی مسکن ساخته‌شده در چند سال دوبرابر نمی‌شود.

اصلی‌ترین پایه قیمت خانه، قیمت زمین است. پیشنهاد آن است که به پشتوانه سیاست‌های پولی، دولت از مالکان خانه‌های پنج سال به بعد (شش سال، هفت سال و...) در صورت به‌اجاره‌گذاشتن خانه‌های خود به خانوارهای فاقد مسکن ملکی در دهک‌های یک تا چهار، یکی از دو خدمت یا هر دو خدمت به شرح زیر به عوض پرداخت مستقیم سیاست پولی ارائه کند: 1- عرضه کارت هوشمند تقاضای کالا 2- صدور سهام شرکت‌های تولیدی که در جایگاه مواد اولیه و کالاهای واسطه‌ای وابسته به ارز نیستند.

دولت منابع سیاست پولی آزادشده معادل خرید زمین را به وکالت از صاحبان کارت تقاضا و سهام، برای سامان‌دهی تولیدکنندگان جدید، با هدف تأمین و تضمین پشتوانه‌های دو خدمت عرضه‌شده، اختصاص می‌دهد. بخشی از عوض بهای کارت تقاضا و سهام  تنها در صورتی به صاحبان آن دو خدمت به‌صورت مستقیم پرداخت خواهد شد که مالکان خود در این امر دولت را یاری کنند.

کاهش وابستگی در واردات ماشین‌آلات سرمایه‌ای برای تولید مواد اولیه صنعتی و کالاهای واسطه‌ای نیست، بلکه کاهش وابستگی در تولید تمام اجزای اصلی ماشین‌آلات صنعتی است که سبب شود در تولید مواد اولیه صنعتی و کالاهای واسطه‌ای بی‌نیازی از ارز حاصل و ایجاد شود.

خرید زمین از سوی دولت برای قیمت‌گذاری خانه بر مبنای هزینه ساخت خود خانه و دخیل‌نکردن هزینه زمین، این امکان را ایجاد می‌کند که کشاورزان طالب تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی شوند تا دولت خریدار زمین‌های آنها شود. قید پنج سال و اینکه مالک خانه را در اجاره قرار داده باشد  از جمله عوامل بازدارنده برای عدم موفقیت طرح می‌توان دانست. به‌دلیل ابعاد دیگری که بخشی از آن گفته شد، با قید‌هایی کار آغاز می‌شود و اگر قرار به کاهش محدودیت‌ها بود، نسبت به زمین کشاورزی، خرید زمین کشاورزی را به عدم ساخت‌وساز و انجام کشاورزی می‌توان منوط کرد.

دو نوع قیمت مسکن خواهیم داشت. قیمت خانه بدون قیمت زمین و قیمت خانه توأم با قیمت زمین. تقاضا برای قیمت خانه توأم با قیمت زمین به‌صورت انتظاری کاهش می‌یابد که این خود موجبات کاهش قیمت این دست خانه‌ها می‌شود. افزایش تقاضا برای خانه‌هایی که قیمت آن هزینه نهایی ساخت مسکن است و نه قیمت زمین، افزایش می‌یابد؛ اما این افزایش تقاضا منجر به افزایش قیمت نمی‌شود، چراکه مبنای قیمت اجاره و رهن نه تورم است و نه تقاضا بلکه هزینه نهایی ساخت مسکن. منابع انجام این سیاست، سیاست پولی است (نه منابع بانکی) که در نهایت در مسیر تولید قرار می‌گیرد. تقاضای هوشمند تقاضایی است که برای خرید کالاهای ایرانی تعبیه می‌شود. قید ذیل را می‌توان بر تقاضای هوشمند کالاهای ایرانی گذاشت: «تنها کالایی از کالاهای ایرانی شامل این طرح می‌شود که در امر مواد اولیه یا کالاهای واسطه‌ای وابستگی خود با خارج را منتفی کرده باشد». منابع انجام این سیاست از سیاست‌های پولی است که علاوه بر کاهش قیمت مسکن به‌عنوان هدف اصلی (کاهش فشار اجاره‌نشینی)، توأم با پیامدهای ذیل نیز خواهد بود: مشارکت آحاد جامعه، ایجاد مسیر اشتغال منطبق با تغییر ساختار اقتصادی ایران، کاهش قدرت قیمت‌گذاری ارز و کمک به تولید با ماهیت بومی و ارزان. دقت شود علت عدم دراختیارگذاشتن منابع سیاست پولی به‌صورت مستقیم، ترس از  افزایش سپرده‌گذاری بانکی و بازتولید جریان واردات و دلالی است.