بررسی پیامدهای سیاست‌های جدید پولی بر بازار مسکن؛

تداوم افزایش قیمت ملک با بسته ارزی

به گفته کارشناسان اصلاح سیاست‌های ارزی تنها راهکار برای رکود زدایی از بخش مسکن است؛ چرا که تجربه نشان داده همواره نوسان ارز باعث تنش در این بازار شده است و از همین رو است که مسکن در 1.5 ماه اخیر بین رکود و رونق در جا بزند. با توجه به گزارش‌های میدانی از ابتدای مردادماه سال جاری بخش بزرگی از فروشندگان و خریداران مصرفی به دو علت نوسان ارز و تاثیر تحریم تازه آمریکا بازار مسکن را به امید شرایط مطلوب‌تر ترک کرده‌اند .

کد خبر: ۲۹۲۹۰۴

۲۳ مرداد ۱۳۹۷

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل، حال به گفته برخی از مسوولان بسته جدید ارزی بانک مرکزی می‌تواند جان تازه‌ای به تن خسته و بی‌رمق بازار مسکن ببخشد چرا که با تعیین تکلیف قیمت ارز و تثبیت آن بخش بزرگی از بازارهای موازی به تعادل رسیده و دو بخش تقاضا و عرضه بهتر و مطلوب‌تر می‌تواند تصمیمات خود را عملیاتی کند .

به گفته فعالان اقتصادی با توجه به اجرایی شدن بسته جدید ارزی دولت که در روزهای گذشته توسط رییس‌کل بانک مرکزی اعلام شد، داد و ستد آزادانه ارز توسط واردکنندگان، صادرکنندگان و صرافان با قیمت توافقی در بازار مجاز شده و بازار ثانویه که بازار عمده‌فروشی ارز و محلی برای تامین ارز کالاهای مورد نیاز کشور به‌ غیر از موارد اساسی است با نقش‌آفرینی همه بازیگران، شکل یافته و نرخ آن بدون مداخله بانک مرکزی در مکانیسم بازار، به‌دست‌آمده و به‌طور طبیعی کشف نرخ در آن ادامه خواهد داشت که این مورد می‌تواند در تعادل بخشی بازارهای مختلف موثر واقع شود .

حال به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن با توجه به بسته جدید ارزی برای بخش مسکن می‌توان چند سناریوی ثبات وضعیت، وضعیت کوتاه‌مدت و بلندمدت متصور شد. این عده در تفسیر ثبات وضعیت مسکن معتقدند با توجه به تحریم‌های جدید آمریکا بسته ارزی بانک مرکزی ناکارآمد بوده و دو بخش عرضه و تقاضا طی ماه‌های آتی همچنان سرگردان و برای اجرایی کردن تصمیمات خود چند ماهی صبر خواهند کرد.

این عده درخصوص وضعیت کوتاه‌مدت مسکن معتقدند، بعد از اجرای بسته جدید ارزی بازار مسکن به‌صورت مقطعی تحت تاثیر این بسته قرار گرفته و بخشی از مالکان زمین‌ها و املاک خود را وارد بازار خواهند کرد. همچنین این کارشناسان اظهار می‌کنند در صورت اجرای صحیح بسته ارزی جدید بانک مرکزی در بلندمدت تمامی بازارها به تعادل رسیده و تمامی سرمایه‌های سرازیر شده به سمت ارز وارد بازار مسکن شده و باعث رونق دهی و افزایش قیمت این بازار خواهند شد .

رونق مسکن در نیمه دوم سال

در همین رابطه، معاون وزیر راه و شهرسازی بابیان اینکه بازار مسکن در 6 ماهه منتهی به سال 96 با رشد قابل‌توجهی روبه‌رو شد، گفت: از ابتدای سال جاری نیز شاهد افزایش نرخ شاخص‌های متعدد بودیم. این عوامل باعث شد بازارهای مختلف تحت تنش ارز قرارگرفته و رفتارهای هیجانی از خود نشان دهند.

حامد مظاهریان افزود: تجربه نشان داده در زمان تنش‌های ارزی بازارهای موازی با مشکلات عرضه و تقاضا روبه‌رو می‌شوند و بازار مسکن نیز از این موضوع مستثنی نیست.

وی بابیان اینکه بسته جدید ارزی در صورت اجرای صحیح می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد، گفت: انتظار می‌رود بازار مسکن تحت تاثیر این بسته ارزی با رشد محسوسی روبه‌رو شود.

مظاهریان گفت: تجربه نشان داده بعد از تثبیت و کاهش قیمت ارز سرمایه‌ها به سمت بازار باثبات‌تری مثل مسکن کشیده می‌شود و انتظار می‌رود این تجربه در 6 ماهه دوم نیز تکرار شود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: رشد بازار مسکن از ابتدای سال جاری پاسخ طبیعی به رکود چندسال اخیر بوده و به‌ نظر می‌رسد بعد از تحقق کامل بسته ارزی سرمایه‌های واردشده در بازار ارز، سکه و طلا به سمت بازار مسکن سرازیر شود.

مظاهریان درنهایت گفت: رونق بازار مسکن می‌تواند پاسخگوی مناسبی برای بخشی از بحران‌های اقتصادی باشد.

دستاورد رکود چندساله ملک

در همین زمینه ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن بابیان اینکه بسته ارزی با توجه جوانب پیش‌بینی‌شده‌اش می‌تواند تاثیرات مثبتی برای ایجاد تعادل در بازارهای مختلف ایفا کند، گفت: امیدواریم این بسته به‌صورت جدی پیگیری شده و در صورت وجود نواقص اصلاحات موردنظر انجام شود تا بازارها به تعادل برسد.

رحیمی انارکی افزود: زمانی که بازارها به تعادل برسد قیمت‌ها بر اساس عرضه و تقاضا روند مطلوبی را طی می‌کند.

وی بابیان اینکه بازار مسکن نیازمند یک رشد ملایم است، گفت: انتظار می‌رود این رشد در حد نرخ تورم جامعه باشد.

انارکی با اشاره به اینکه نرخ‌های کنونی بازار مسکن دستاورد رکود چندساله بازار مسکن است، اظهار کرد: اگر رشد قیمت بازار مسکن در دوران رکود با رشد نرخ تورم همگام باشد، بازار مسکن دیگر شاهد این التهاب‌ها نخواهد بود.

وی گفت: به‌طور مثال اگر مسوولان در دولت یازدهم بازار ارز را ثابت نگه نمی‌داشتند و می‌گذاشتند بازار ارز آثار تورمی را در خود حل می‌کرد، الان هر دلار آمریکا بالاتر از 6 هزار و 500 تومان نبود.

وی در خصوص نرخ تورم واقعی گفت: نرخ تورم در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ به ترتیب ۹ و ۹.۶ درصد بوده و رشد نقدینگی در این سال‌های به‌ترتیب ۲۳ و ۲۲ درصد بوده است. بنابراین همانطور که گفته شد، نرخ تورم تناسبی با رشد نقدینگی نداشته و آنچه مانع از رشد فزاینده تورم در سال‌های اخیر بوده، نرخ سود حقیقی بالا بوده که از طریق تاثیر بر سرعت گردش پول، مانع از تحقق آثار تورمی رشد بالای حجم نقدینگی شده است.

این مسوول همچنین افزود: طبق اعلام بانک مرکزی تورم نقطه به نقطه شاخص بهای مصرف‌کننده در تیر ماه سال جاری ۱۸ درصد و نرخ رشد شاخص قیمت تولیدکننده نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۷.۸ درصد بوده است.

همچنین براساس اطلاعات منتشر شده از آخرین تحولات بازار مسکن در شهر تهران، از مهر ماه سال ۱۳۹۶ تا تیر ماه سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت مسکن، ۴۶ درصد رشد داشته که مناطق ۵ و ۲ به‌ترتیب با ۶۳ و ۶۱ درصد رشد، بالاترین رشد قیمت و مناطق ۱۲ و ۲۰ به ترتیب با ۲۱ و ۲۳درصد کمترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند.

همچنین در تیرماه سال جاری نسبت به مشابه سال قبل، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۵۱ درصد، قیمت دلار ۱۹۲ درصد و قیمت سکه نیز ۲۱۸ درصد رشد داشته است.

انارکی درنهایت گفت: اگر اجازه داده شود هرساله حوزه مسکن همراه با نرخ تورم رشد داشته باشد تکلیف سازنده و خریدار مشخص‌شده و قیمت بازار مسکن خود را ترمیم می‌کند.

2 اثر مهم بسته ارزی

در همین زمینه روزبه ظهیری، کارشناس مسکن با بیان اینکه اگر این بسته بتواند تلاطم‌های ارزی را مهار کند، می‌تواند دو اثر مهم بر بازار مسکن داشته باشد، گفت: هم‌اکنون عمده نهاده‌های ساختمان به‌طور مستقیم و غیرمستقیم از نوسانات ارز بهره برده و تورم حاصل از این تورم به حوزه مسکن تحمیل‌شده و قیمت تمام‌شده و قدرت خرید را تحت تاثیر قرار می‌دهد. بنابراین این مساله می‌تواند روی قیمت مسکن اثرگذار باشد.

این کارشناس مسکن گفت: از سمت دیگر از آنجایی‌که بخشی از تقاضای بازار مسکن بازار سرمایه‌ای است، اگر تلاطم بازار ارز فروکش کند، این سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن کشیده خواهد شد.

ظهیری با بیان اینکه کشیده شدن بخش تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد، گفت: بنابراین انتظار در دو بعد ذکرشده افزایش قیمت خواهد بود.

وی گفت: بسته ارزی در بعد کلان اقتصادی نیز کاملا واضح و شفاف است. زمانی که تعادل در بازار ارز حاصل شود، تمامی بازارهای موازی آرام می‌شوند و اگر ابزارهای دستوری نباشد، هر بازار قیمت خود را مطابق با نرخ تورم ترمیم می‌کند.

ظهیری با بیان اینکه با برنامه‌ریزی و استراتژی‌های مناسب برای عرضه و ساخت مسکن می‌توانیم هر فصلی را مناسب بخش مصرفی بازار مسکن بدانیم، گفت: با تولید مناسب و تسهیلات متناسب بازار برای حضور بخش مصرفی آماده و مهیا است.

وی درنهایت گفت: در حال حاضر با توجه به اینکه برنامه‌های منسجم و مطلوب در ارایه تسهیلات مانند تسهیلات صندوق یکم مبانی و سیاست‌های تشویقی و تسهیلی به نحوی طرح‌ریزی‌شده که بازار مسکن پاسخگوی نیاز متقاضیان مصرفی ملک شده است؛ با برنامه‌ریزی صحیح در حوزه مسکن می‌توانیم در هر برهه زمانی پاسخگوی نیاز مصرفی شهروندان باشیم.

شرط تثبیت مالی در اقتصاد

به گفته منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن اوضاع ارزی، بازار سکه، طلا و حتی بازار سهام و بورس به سامان نیست و التهاب موجود در بازارهای موازی، مزید بر علت شده است به گونه‌ای که نمی‌توان به آینده بازار مسکن امیدوار بود.

غیبی گفت: امیدواری از این بابت است که حداقل در نقطه‌ای از آن، بازار مسکن تثبیت شود تا خریدار و فروشنده با اطمینان از آرامش حاکم شده در بازار نسبت به خریدوفروش اقدام کنند.

وی گفت: متاسفانه هنوز این تثبیت و آرامش بازار در حوزه اقتصاد مسکن رخ نداده و شاید هرگونه تحلیل و بیان کارشناسی در این خصوص منطقی و حتی به صلاح نباشد.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: ولی آنچه بدیهی است، اینکه بسته ارزی جدید، اول باید بازار خود را یعنی نوسانات آن را کنترل و تثبیت کند و بعد تاثیر خود را به سایر بازارها نشان دهد.

وی گفت: از این رو، در صورتی ‌که این استراتژی جدید ارزی دولت جواب دهد و منجر به تثبیت مالی در اقتصاد کشور شود، می‌توان در آینده به بازار مسکن نیز امیدوار بود که در مسیر آرامش و رونق نسبی گام بردارد.

غیبی گفت: در غیر این صورت حوزه مسکن نیز به‌مثابه سایر بازارهای اقتصادی کشور فراز و فرودهای کاذب و ناگهانی و حتی احساسی و روانی جامعه را متحمل خواهد شد که در تفسیر علل و دلایل آن فقط نمی‌توان به آمارها و استنادهای ریاضی اشاره داشت، چراکه دلایل خارج از حوزه موثر بر آنان نیز از جمله وضعیت سیاسی در داخل و روابط بین‌المللی با سایر کشورها و موضوع تداوم برجام و تحریم‌های اقتصادی و ... دخیل بوده و این عوامل موجب تشدید عوامل درونی حوزه اقتصاد مسکن می‌شوند.

خریدار و فروشنده بازنده بسته ارزی

همچنین در این زمینه حسین احمد اوغلی کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه دولت با 180 درجه تغییر در سیاست‌های ارزی، بازار غیررسمی ارز را به رسمیت شناخت و این یعنی کم‌وبیش تورم بالای 150 درصدی را پذیرفت، گفت: از طرفی هم کلیه مصالح ساختمانی از سیمان و آهن تا شیرآلات و آسانسور و وسایل گرمایشی و سرمایشی به‌طور متوسط تا دو برابر افزایش قیمت داشتند که در خوش‌بینانه‌ترین حالت تورم صددرصدی را در پی خواهد داشت که آثار آن را شاید سال آینده شاهد باشیم.

احمد اوغلی گفت: افزایش 50 ‌درصدی قیمت مسکن در چند ماه گذشته در حقیقت اثر واقعی افزایش قیمت ارز نبود و درواقع تاثیر سردرگمی نقدینگی و بازار پول بود که به‌طرف مسکن رو کرد ولی بعد جهت خود را به بازار طلا و سکه و ارز تغییر داد.

وی گفت: تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن همانند طلا، سکه، اتومبیل و کالاهای وارداتی که مستقیما با ارز سروکار دارند، فوری نیست.

احمد اوغلی گفت: تجربه سال 91 و جهش یک‌باره قیمت دلار نشان داد که تغییرات جهشی قیمت مسکن با یک تاخیر یک الی 1.5 ساله نسبت به ارز رخ می‌دهد و قیمت مسکن حتی در دورترین شهرستان کشور بعد از دو سال توانست نرخ برابری خود با قیمت جدید دلار را بالانس کند.

وی در ادامه اظهار کرد: از طرف دیگر، در حال حاضر بازار مسکن از شاخصه‌های تعیین‌کننده قیمت مسکن تبعیت نمی‌کند چراکه کشور در ثبات اقتصادی و سیاسی قابل‌قبول جامعه قرار ندارد و امنیت از شاخصه‌های بسیار مهم بازار مسکن است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: علت اینکه دولت نمی‌تواند بازار ارز را کنترل کند، همین عدم اعتماد مردم است که دلار را به هر قیمتی ترجیح می‌دهند که شاخصه بسیار خطرناکی است.

وی گفت: با این تفاسیر اگر اتفاق غیرقابل‌پیش‌بینی نیفتد در سه ماه آینده مسکن در رکود خواهد بود و نه خریداران به علت افزایش 50 ‌درصدی قیمت ملک تمایلی به خرید دارند و نه فروشندگان به علت افزایش 150 درصدی قیمت ارز و از دست دادن ارزش ملک خود تمایلی به فروش دارند. در این شرایط هم خریدار و هم فروشنده خود را بازنده به‌حساب می‌آورند.