گزارشی از روند بازارمسکن در 12سال اخیر

بالا رفتن دلار از دیوار خانه‌ها/ زور مسکن به دلار نرسید

یکی از بازارهایی که از همان پاییز و زمستان سال گذشته پابه‌پای نرخ دلار پیش رفت بازار مسکن بود. هر چه دلار گرانتر شد مسکن هم گرانتر شد تا جایی که در تیرماه قیمت آن 54 درصد بیشتر از تیرماه 96 شد.

کد خبر: ۲۹۰۵۰۷

۱۴ مرداد ۱۳۹۷

خرید و فروش مسکن هم بعد از اندک رونقی که از تابستان پیش شروع شده بود حالا از تب و تاب افتاده و معاملات تیرماه 7 درصد کمتر از معاملات تیر 96 است. نمای کلی آخرین آمار منتشر شده مسکن نشان می‌دهد گرانی عامل از رونق افتادن معاملات شده و در اوج زمان تحرک بازار مسکن یعنی در تابستان متقاضیان فعلاً نظاره گر شده‌اند و مالکان هم از ترس اینکه مبادا ملکشان را ارزان از دست بدهند در این بازار منتظر نشسته‌اند. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران،  حالا بازار مسکن هم مثل دیگر بازارها شده است. در این روزها تقریباً در بیشتر بازارها صحبت از گرانی و احتکار است کسانی که ارز دولتی گرفتند و کالا وارد کردند آن را با قیمت ارز آزاد فروختند یا ترجیح دادند نفروشند و منتظر قیمت‌های بالاتر بمانند.

احتکار مسکن؟

اما داستان احتکار مسکن به سال‌های پیش و قبل از گرانی‌های اخیر برمی‌گردد. 2.5 میلیون خانه خالی از سال‌های قبل بر بازار مسکن سنگینی می‌کند. اما برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند نمی‌توان مسکن را با کالاهایی مثل خودرو یا لوازم خانگی مقایسه کرد و لفظ «احتکار» را برای آن به کار برد. اما بررسی چگونگی ساخت و ساز این واحدهای مسکونی ما را مجاب می‌کند که  آنها هم احتکاری هستند چرا که در ساخت آنها از تسهیلات گسترده بانکی بین سال‌های 86 تا 92 استفاده شده است.

وام‌های با سود کم به برخی از سازندگان پرداخت شد و آنها دست به ساخت و ساز گسترده زدند و خانه‌هایی ساختند که متراژ بالا داشت و بیشتر آنها در منطقه‌های گرانقیمت ساخته شد. دو دلیلی که باعث شد واحد ساخته شده از توان خرید متقاضیان خارج شود. اتفاق دیگر این بود که با شروع رکود در بازار مسکن از سال 91 و ثابت ماندن قیمت‌ها سازندگان حاضر به فروش نشدند آنها می‌گفتند قیمت‌ها کفاف هزینه‌ای که برای ساخت کرده‌اند نمی‌دهد و آنها هم به جمع منتظران افزایش قیمت پیوستند.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان می‌گوید: هیچ احتکاری در مسکن نداریم و افزایش قیمت هم به تبعیت از کل اقتصاد است و ربطی به بازار مسکن ندارد. اما بسیاری اقتصاددانان معتقدند 2.5 میلیون خانه خالی هم همان شرایط کالاهای احتکار شده را دارد. این خانه‌ها با تسهیلات دولتی ارزان قیمت ساخته شده و به جای اینکه واحدهایی برای پاسخ به نیاز بازار و متقاضیان واقعی که از قشر متوسط یا ضعیف هستند، ساخته شود، خانه‌ای لوکس ساخته شد تا با قیمت بالا فروخته شود. پس می‌توانیم بگوییم در بازار مسکن هم احتکار داریم. همچنین 2.2 میلیون خانه دوم در کشور وجود دارد یعنی روی هم رفته حدود 4.7 میلیون خانه در حد مصرف صفر مانده‌اند. موضوع خانه‌های دوم موضوع سرمایه‌ای است که صاحبانش هیچ هزینه‌ای برای آن نمی‌پردازند، حتی مالیاتی بابت آنها گرفته نمی‌شود.

خطای محاسباتی در برنامه‌ای بزرگ

تأمین مسکن برای مردم بر اساس قانون برعهده دولت قرار داده شده است. اما هیچ گاه برنامه‌ای پایدار و منسجم برای تولید و تأمین مسکن در کشور اجرا نشده و هر دولتی برنامه‌ای متفاوت برای این بخش مهم از اقتصاد داشته است. گاهی این برنامه‌ها توانسته تا حدودی تولید وعرضه مسکن را تأمین کند و قیمت را کنترل کند اما برخی برنامه‌ها هم هزینه‌ای سنگین بر این بازار تحمیل کرده و تأثیر منفی آن تا سال‌ها در بخش مسکن باقی مانده است.

نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال 1368 تا 1396 بیشترین جهش قیمت مسکن در دولت نهم و کمترین تغییرات قیمتی را در دولت یازدهم به ثبت رسانده است. بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن، در 28سال گذشته، در سال 86 رخ داد و در آن سال میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 80درصد جهش کرد. این جهش قیمتی همزمان بود با اجرای پرهزینه‌ترین برنامه ساخت مسکن به‌نام «مسکن مهر». دولت وقت اجرای مسکن مهر را ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه عنوان می‌کرد که با استفاده از زمین رایگان دولتی و تسهیلات ارزان بانکی ساخته می‌شود و با توجه به ساخت حدود 2میلیون مسکن در این برنامه انتظار دولت این بود که هم بیشتر متقاضیان صاحب خانه شوند و هم قیمت مسکن کمترین نوسان را در چند سال آینده تجربه کند.

اما خطاهای متعددی که در این برنامه بود محاسبات دولت را برآورده نکرد و برعکس بیشترین جهش قیمت زمین و مسکن در سال‌های 86 تا 92 یعنی اوج ساخت مسکن مهر رخ داد. بیشترین تسهیلات بانکی که به مسکن داده شده در این برنامه ثبت شد. 50 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به مسکن مهر پرداخت شد که این حجم نقدینگی تورم 40 درصدی در کشور در سال‌های بعد را رقم زد. جانمایی خارج از نقاط شهری هزینه تأمین زیرساخت‌های مسکن مهر را چند برابر کرد و قیمت زمین به‌خاطر این طرح رشد 800 درصدی داشت و به این ترتیب طرحی که قرار بود باری از دوش مردم و دولت‌بردارد باری سنگین بر بخش مسکن تحمیل کرد که تبعات آن گریبانگیر مسکن و اقتصاد شده است.

دست دولت در حنای مسکن مهر

دولت یازدهم در سال 92 در شرایطی شروع به کار کرد که بازار مسکن به‌خاطر جهش قیمتی بی‌سابقه در رکود بود، بیش از دو میلیون مسکن مهر که حدود یک میلیون آن ساخته شده بود اما بیشتر واحدها امکاناتی مانند آب، برق، گاز و... نداشتند و دولت جدید باید آن را تأمین می‌کرد و مسکن‌های مهر باقیمانده را نیز دولت متعهد بود بسازد و تحویل دهد. برنامه دولت در بخش مسکن عبور از رکود بدون جهش قیمتی دوباره اعلام شد. همان زمان دولت تأکید کرد با اینکه مسکن مهر هزینه‌های سنگین بر کشور تحمیل کرده و در عمل اهداف آن نیز برآورده نشده اما دولت خود را مکلف به تکمیل تمام واحدهای باقیمانده و تأمین زیرساخت‌های واحدهای قبلی و واحدهای در حال ساخت می‌داند.

بنابراین مهم‌ترین برنامه دولت توقف روند جهشی قیمت مسکن از یک طرف و تولید متناسب با نیاز متقاضیان از طرف دیگر بود بدون اینکه هزینه‌ای جدید به کشور تحمیل شود. علاوه بر تکمیل مسکن مهر مهم‌ترین اقدام دولت این بود که به جای کار در بازار سوداگرانه قدرت خرید مردم را افزایش دهد به این ترتیب وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن که در سال 92 دیگر نقشی در تأمین هزینه برای خرید مسکن نداشت به 160 میلیون تومان افزایش یافت. در سال 96 بیش از 518 هزار نفر از بانک مسکن وام گرفته‌اند.

نقش تسهیل گری بدون دخالت مستقیم در ساخت هدف مهم دیگر دولت در بازار مسکن بود دولت تأکید می‌کرد دلیلی برای دخالت دولت برای ساخت وجود ندارد. با همین دیدگاه سال 96 حدود 70 میلیون مترمربع ساخت و ساز انجام شد که وزیر راه و شهرسازی تأکید می‌کند «یک متر آن را دولت نساخت» عباس آخوندی می‌گوید «بهترین کار این است که افراد قدرت خرید داشته باشند و تولیدکننده برای آنها خانه می‌سازند.»

افزایش تسهیلات خرید و پرداخت تسهیلات به سازندگان با نرخ سود کم، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که نقش مهمی در افزایش عرضه مسکن دارد، برنامه‌های مهمی بود که در بخش مسکن اجرا شد و دولت توانست با حفظ سطح قیمت‌ها رونق را به این بازار بازگرداند و از سال 96 با افزایش صدور پروانه‌های ساخت و افزایش معاملات رونق مسکن کلید خورد.

برنامه دولت برای رونق دوباره مسکن تقریباً به نتیجه رسیده بود و در تابستان 96 معاملات در حال رشد بود و قیمت‌ها هم رشد منطقی داشت. با افزایش وام مسکن و استفاده از تسهیلات صندوق یکم متقاضیان واقعی وارد بازار شدند و این بازار دیگر سودی برای سوداگران نداشت. اما متغیرهای دیگر اقتصاد اجازه نداد مسکن راه خود را برود؛ دلار گران شد و مسکن هم‌گران شد طوری که در پایان سال 96 قیمت مسکن نسبت به اسفند 95 حدود 26 درصد رشد داشت و این افزایش در فروردین و اردیبهشت سال جدید هم ادامه داشت. رشد قیمت در ماه‌های آغازین سال از آنجا عجیب بود که تجربه نشان داده در این دو ماه به‌خاطر تعطیلات نوروزی و مشخص نبودن قیمت‌ها و وضعیت بازار معمولاً کمترین تحرکی در بازار مسکن ثبت می‌شود.

در فروردین ماه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران به متری به 5.5 میلیون رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 29.5 درصد رشد داشت. در اردیبهشت متوسط قیمت به 5.900 میلیون رسید که 34.8 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل بود. در خرداد متوسط قیمت 6.5 میلیون تومان بود که 45.8 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل گرانتر شده بود. به این ترتیب با افزایش قیمت معاملات هم کاهش یافت و اکنون دیگر متقاضیان واقعی که بیشتر آنها با استفاده از تسهیلات به خرید مسکن روی می‌آورند قدرت خرید ندارند و معاملاتی هم که انجام می‌شود معاملات سرمایه ای یا سوداگرانه است.

مسکن حباب ندارد

با توجه به حبابی شدن بسیاری از قیمت‌ها در بازار این سؤال پیش می‌آید که آیا با توجه به رکود چند ساله قیمت‌های کنونی مسکن قیمت واقعی است یا حباب دارد؟

دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این سؤال می‌گوید قیمت کنونی مسکن قیمت واقعی است چون با تغییرات شدید قیمتی هزینه‌های ساخت هم بالا رفته و افزایش قیمت مسکن هم اگر شرایط تغییر نکند ادامه دارد. پورحاجت می‌گوید فولاد از سال گذشته تا الان 160 درصد افزایش قیمت داشته است. اگر به ازای هر متر 70 کیلو فولاد در ساخت خانه مصرف شود در یک ساختمان 5 طبقه هزینه فولاد متری 300 هزار تومان است. به گفته پورحاجت هزینه ساخت فعلاً برای یک ساختمان 5طبقه متری 2.200 میلیون تومان است که هر چه ارتفاع ساختمان بیشتر باشد هزینه ساخت هم بیشتر می‌شود اما این قیمت تا پایان سال دستخوش تغییرات قیمتی بیشتری هم خواهد بود.

آینده بازارمسکن

دبیر کانون سراسری انبوه سازان هزینه زمین را به‌عنوان عامل مهم در هزینه نهایی قیمت مسکن مهم دانسته، می‌گوید: سال گذشته با آغاز رونق مسکن فاز اول افزایش قیمت زمین را داشتیم اما با افزایش قیمت‌ها امسال از اوایل سال شاهد فاز دوم افزایش قیمت زمین بودیم و به‌نظر می‌رسد همین امسال فاز سوم افزایش قیمت زمین را هم داشته باشیم. او معتقد است، تابستان فصل سنتی خرید و فروش مسکن است اما ماه اول تابستان شاهد افت معاملات بودیم چون کسی حاضر به فروش نیست عرضه کم شده و قیمت هم بالا رفته است. فروشندگان با تغییرات روزانه قیمت حاضر نیستند ریسک فروش را بپذیرند. سرمایه‌ها هم به بازار سکه و طلا به‌عنوان دارایی‌هایی با ریسک کمتر روانه شده و بازار مسکن از سرمایه محروم مانده است. به گفته پورحاجت چون سوددهی در بازار مسکن زمانبر است کسانی که امسال دست به ساخت و ساز می‌زنند ممکن است 2 سال طول بکشد تا به سود برسند اما با توجه به روند افزایش قیمت‌ها سازنده تردید دارد دو سال آینده بتواند مسکن خود را با توجه به هزینه‌ها با سودآوری بفروشد، همین مسأله باعث شده سرمایه‌گذاران با طمأنینه و رغبت کمتری وارد بازار مسکن شوند.

فعالان بازار مسکن معتقدند اگر التهاب بازارهای موازی کم شود و قیمت طلا و دلار به قیمت‌های منطقی برگردد سرمایه‌ها دوباره وارد بازار مسکن می‌شود اما نباید انتظار کاهش قیمت در بخش مسکن را داشته باشیم بلکه ممکن است با ورود متقاضیان و سرمایه‌گذاران فاز سوم افزایش قیمت در بخش مسکن رخ دهد.

اجاره بها سوار بر تورم انتظاری

سعید اسلامی بیدگلی

استاد دانشگاه تهران

تحولات بازار اجاره بهای مسکن در ماه‌های اخیر یکی از موضوعات مهم در اقتصاد خانوار بویژه دهک‌های پایین جامعه بوده است که بزودی خود را در نرخ تورم کشور نیز نشان خواهد داد. رابطه تنگاتنگ این بازار با مؤلفه‌های اقتصادی و تصمیماتی که موجران برای آن می‌گیرند، باعث می‌شود که هر ساله اجاره بها رشد داشته باشد. به‌طوری که با وجود حکمرانی رکود در بازار مسکن طی سال‌های اخیر بازهم شاهد رشد اجاره بها بودیم. به این خاطر که موجران به‌دنبال کسب درآمد مصرفی از بازار اجاره بها هستند و حتی در دوره رکود بازار مسکن بازهم متناسب با نرخ تورم اجاره‌ها را نیز افزایش می‌دهند. افزایشی که با رکود قیمت ملک همخوانی نداشت. اما تجربه نشان می‌دهد که در کوتاه مدت و در نتیجه متغیر‌هایی نظیر رکود و پرش‌های قیمتی ممکن است که میان رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها شکاف وجود داشته باشد ولی در بلند مدت این دو شاخص به یکدیگر وابسته هستند.

رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر هم که خیلی از مستأجران را بویژه در تهران انگشت بر دهان کرد، از این قاعده مستثنی نیست. رشد قیمت مسکن در کنار رشد انتظارات تورمی باعث شده که اجاره بها جهش کند و همچنان روند صعودی در پیش بگیرد. انتظارات تورمی که از شرایط اقتصادی موجود نشأت می‌گیرد، تنها مربوط به این بازار نمی‌شود. نمونه‌های آن را در بازارهایی نظیر طلا، ارز و سرمایه می‌توان دید. وقتی مردم سپره‌های بلند مدت خود را تبدیل به سپرده‌های کوتاه مدت می‌کنند یا پول ملی و پس اندازشان را به کالاهای با  ارزش‌تری نظیر ارز و طلا تغییر می‌دهند، در حال نشان دادن تورم انتظاری موجود در جامعه هستند. بازار اجاره بها نیز شرایط مشابه‌ای دارد و در آن موجران به‌دنبال حفظ سطح درآمد خود هستند.

اما در خصوص رشد قیمت مسکن نیز این اواخر شاهد یک جهش قیمتی بودیم که مستقیماً بر اجاره بها اثر دارد. در حال حاضر حجم نقدینگی در کشور بالاست. کوچک‌ترین حرکت نقدینگی به بازار‌ها می‌تواند باعث اختلال و برهم‌خوردن تعادل شود. در سال‌های اخیر به‌خاطر رکود حاکم بر بازار مسکن، قیمت‌ها همپای نرخ تورم رشد نکرده بود اما با ورود نقدینگی به آن شرایط تغییر کرد و جهش قیمتی رقم خورد. جهشی که جبران‌کننده دوره‌های اقتصادی قبلی و محرک رشد اجاره بها بود. ورود نقدینگی به بازار مسکن هم به این دلیل است که سرمایه‌گذاری در این بازار بسیار کم ریسک و پربازده است و افرادی که توان فنی حضور در بخش ارز و طلا و بورس ندارند، همواره این بازار را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند.

اما گذشته از رشد انتظارات تورمی و قیمت مسکن، عامل سومی هم در افزایش اجاره بها نقش داشته است که بی‌ارتباط با وضع کنونی اقتصاد نیست؛ عرضه محدود مسکن اجاره‌ای و همین‌طور افزایش تقاضا برای اجاره نشینی از سوی کسانی که دیگر نمی‌توانند ملکی را بخرند. متأسفانه در سال‌های اخیر به‌خاطر نبود سیاستگذاری صحیح در زمینه متعادل کردن عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای فشار وارده به مستأجران مدام افزایش یافته و الان هم با رشد قیمت مسکن کمتر کسی توان خرید ملک را دارد. موضوعی که تبعات اجتماعی گسترده‌ای در پی خواهد داشت. اول آنکه افزایش اجاره بها باعث هجوم به حاشیه نشینی خواهد شد. این معضل می‌تواند ترکیب شهرنشینی را عوض کند. دوم، پیش‌بینی می‌شود که بزودی شاهد خزش درون شهری بویژه در کلانشهر‌ها باشیم. بسیاری از خانواده‌هایی که سطح درآمد مناسبی ندارند، مجبور خواهند بود که برای اجاره یک خانه به مناطق پایین‌تر نقل مکان کنند.

اما تبعات رشد اجاره بها در ایران تنها مربوط به قشر کم‌درآمد و آسیب پذیر جامعه که توان مالی کافی برای خرید خانه ندارند، نمی‌شود. بر اساس علم اقتصاد، مسکن به‌عنوان اولین و ابتدایی‌ترین نیاز یک انسان باید تنها بخشی از درآمدهای آن را به خود اختصاص دهد. با رشد اجاره بها، درآمد قابل تصرف خانوار کمتر خواهد شد و این موضوع می‌تواند در تمام بخش‌های تولیدی و اقتصادی رکود ایجاد کند. بحرانی که مانع ورود پول به بخش‌های مولد اقتصاد خواهد شد.

به‌نظر می‌رسد که اگر برای این بخش چاره اندیشی نشود مشکلات آن هم به مرور بزرگ‌تر خواهد شد. البته راهکار حل مشکلات این بازار مواردی نظیر وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیست. دولت باید سعی کند که سیاست‌های خود را اصلاح نماید تا به راهکاری مؤثر و قابل اجرا دست یابد. اگر همه موظف به پرداخت مالیات شوند، مالکان برای کاهش هزینه‌های خود خانه‌ها را اجاره خواهند داد. مورد دیگر افزایش عرضه متناسب با نیاز کشور است. خانه‌هایی که ساخته می‌شود باید با تقاضا هماهنگ باشد. وقتی درآمد سرانه کشور کم است، چه لزومی دارد که عرضه مسکن اجاره‌ای در مناطق گران بالا رود؟

باید دولت سعی کند که سیاست‌های درستی برای حمایت از اجاره نشینان که اغلب خانوارهای کم درآمد و آسیب پذیر هستند، در پیش بگیرد. اغلب این خانوارها نیازمند حمایت قانونی دولت هستند تا قربانی تصمیمات موجران، انتظارات تورمی و بحران‌های اقتصادی کشور نشوند.