پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان به دولت رفت +جزئیات

در راستای سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی برای تعادل بخشی به بازار مسکن، این وزارتخانه لایحه پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان را به دولت ارسال کرد.

کد خبر: ۲۸۷۳۸۱

۰۱ مرداد ۱۳۹۷

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تسنیم، نیمه ماه گذشته وزارت راه و شهرسازی 9 راهکار برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن را اعلام کرد. وزیر راه و شهرسازی در جلسه هم‌اندیشی با حرفه‌ورزان و صاحب‌نظران با موضوع چالش‌های بخش مسکن و راهکارها با اشاره به التهابات بازارهای اقتصادی در کشور، گفته بود: این مسئله نگرانی‌هایی را در حوزه‌های مختلف به‌وجود آورده و به‌دلیل اهمیت بالا حساسیت‌هایی را در دولت، مجلس، انجمن‌های حرفه‌ای و صنفی و مطبوعات ایجاد کرده است.

عباس آخوندی یکی از دلایل بروز این اتفاقات را ساختارهای اقتصاد کلان عنوان کرد و با بیان این‌که قطعاً مسائل سیاسی و بین‌المللی نیز به‌سهم خود تأثیراتی در این بازار ایجاد کرده‌اند، افزود: همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی یک پیشنهاد اولیه را تهیه کردند و در این جلسه در اختیار حضار قرار دادند، پیشنهاداتی که برخی دارای نکات جدید، برخی در جهت تسریع اقدامات در حال انجام و بعضی دیگر تشدید کننده اقدامات پیشین در حوزه مسکن هستند.

وی این پیشنهادات را به‌عنوان یک پیش‌نویس اولیه کارشناسی اعلام کرده بود.

پس از این اظهارات بود که وزارت راه و شهرسازی در راستای راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن لایحه دو فوریتی قانون پیش‌فروش ساختمان را به شرح ذیل به دولت تقدیم کرد.

« پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان»

ماده 1:  پیش‌فروش ساختمان عبارت است از هر توافق یا قرارداد که نتیجه آن انتقال حداقل یک واحد ساختمانی در حال احداث یا سـهم مشاع آن توسط مالک به شخص دیگر باشد.

تبصره 1: مالک از نظر این قانون شخصی است که با لحاظ قوانین و مقررات ثبتی و این قانون امکان و اجازه پیش‌فروش واحد ساختمانی یـا سهم مشاع آن را داشته باشد.

تبصره2:  در صورتی که به موجب قرارداد رسمی فی مابین مالـک زمـین و شـخص دیگـری بـه عنـوان سـازنده، مقـرر شـده باشـد واحـد یـاواحدهایی از ساختمان احداث نشده یا تکمیل نشده یا سهم یا درصدی از ساختمان متعلق به دیگری باشد، آن شخص نیز مـی توانـدبا رعایت مقررات این قانون و سایر قوانین مربوطه نسبت به انعقاد قرارداد پیش‌فروش نسبت بـه واحـد یـا سـهم متعلـق بـه خـویش اقدام نماید. وجود تقسیم‌نامه رسمی فی مابین مالک و سازنده به پیوست قرارداد اصلی الزامی است.

تبصره 3: موقوف علیهم یا متصرفین قانونی اراضی وقفی نیز می‌توانند با رعایت قوانین و مقررات مربوطـه در صـورت وجـود حـق احـداث ساختمان بر روی اراضی وقفی نسبت به پیش فروش مطابق مقررات این قانون و قوانین مربوطه اقدام نمایند.

تبصره4: در صورتی که تمامی پلاک ثبتی بدون هرگونه تعهد به ساخت به شخص دیگری واگذار گردد، مشمول مقررات این قانون نمـی‌باشد.

تبصره 5: ساختمان در حال احداث از نظر این قانون ساختمانی است که برای آن صورت‌مجلس تفکیکی صادر نشده باشد.

ماده2:  قرارداد پیشفروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پـذیرد. هرگونـه توافـق یـا قـرارداد بـامحتوای پیش‌فروش ساختمان که مطابق مقررات این قانون و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفـاتر اسـناد رسـمی صـورت نپـذیرد فاقد اثر بوده و در هیچ یک از محاکم قضایی، ادارات،  مراجع قضاوتی غیرقضایی و شورای حل اختلاف پذیرفتـه نخواهـد شـد.

همچنین است هر گونه واگذاری حقوق یا تعهدات توسط پیشخریدار یا پیش‌فروشنده به شخص دیگری به طور غیر رسمی.  هرگونه اصلاح یا تغییر در قراردادهای تنظیمی نیز باید از طریق سند رسمی به عمل آید در غیر اینصورت فاقد اثر می‌باشد.

ماده3:   کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از دولتی یا غیر دولتی یا عمومی و کلیه اشخاصی که شمول قانون بـر آنهـا مسـتلزم ذکـر نـاماست موظف به رعایت مقررات این قانون هستند.

ماده4:  همزمان با تنظیم قرارداد رسمی، کد پیش‌فروش توسط دفتر اسناد رسمی از سامانه پیشفروش سـاختمان اخـذ و در سـند مالکیـت درج و نسخه برابر اصل قرارداد پیش‌فروش به همراه کد پیش‌فروش جهت ثبت در دفتـر امـلاک، بـه اداره ثبـت اسـناد و امـلاک محل ارسال می‌گردد. ادارات ثبت مکلفند در پاسخ به هر استعلام در خصـوص پـلاک ثبتـی در صـورتیکه نسـبت بـه واحـدهای ساختمانی آن، کد پیش‌فروش صادر شده باشد مراتب را به مرجع استعلام کننده اعلام نمایند.

تبصره1:  پس از صدور سند تفکیکی برای هر واحد و تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریـدار، کـد پـیش‌فـروش آن واحـد باطـل مـیگـردد .

همچنین در صورت فسخ، اقاله یا ابطال قرارداد و کد رهگیری، مراتـب جهـت ثبـت بـه اداره ثبـت اسـناد و امـلاک محـل اعـلام می‌گردد.

تبصره2:  سامانه پیش‌فروش ساختمان باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون با مسئولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشـور وهمکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور راه‌اندازی و اجرا گردد. سامانه بایـد قابلیـت ارتبـاط بـین دفـاتر اسـناد رسـمی،ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری و ادارات پست را با سطح دسترسی مشخص برقرار نماید و امکـان دسترسـی وزارت راه وشهرسازی را جهت اخذ آمارهای مربوطه فراهم کند.

ماده5:  پس از تنظیم قرارداد رسمی و اخذ کد پیش‌فروش، پیش خریدار مالک اعیانی واحد و به نسبت مساحت اعیانی خریـداری  شـده  بـه مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان، مالک قدرالسهم از عرصه واحد پیش‌فروش شده می‌گـردد، مگـر در مـواردی کـه عرصه وقف بوده یا مطابق قرارداد صرفاً اعیانی منتقل گردد.

ماده6:   شهرداری و سایر مراجـع صـدور پروانـه و کنتـرل سـاختمان مکلفنـد در هنگـام صـدور پروانـه سـاختمانی، کدپسـتی هـر یـک ازواحدهای ساختمانی را از اداره پست اخذ و در مقابل واحد مربوطـه درج نمایـد. در خصـوص سـاختمان‌هـایی کـه بـرای آنهـا در پروانه ساختمان کدپستی درج نشده است،ادارات پست مکلفند با تقاضای مالک نسـبت بـه تخصـیص کدپسـتی بـرای هـر واحـد ساختمانی مطابق پروانه ساختمان اقدام نمایند. پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی ساختمان، کـدهای پسـتی تخصـیص یافتـه، بـهپلاک فرعی مجزا شده همان واحد ساختمانی، تخصیص مییابد.

ماده7:  کد پیش‌فروش با توجه به پلاک ثبتی و بر مبنای پروانه ساختمانی، قابل تخصیص به هر واحـد سـاختمانی یـا سـهم  مشـاعی از آن می‌باشد. در صورت فروش چند واحد طی یک قرارداد باید برای هر واحد ساختمانی کد پیش‌فروش جداگانه تهیه گردد.

ماده8:  تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک ذیل است:

سند رسمی مالکیت یا قرارداد رسمی موضوع ماده یک یا تبصره 2 آن.

پروانه ساخت ساختمان.

گواهی شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

در مجموعههای احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی را مطابق قانون یا قرارداد در برابر مرجع صادر کننده پروانه یا نهادهـای دولتـی یا نهادهای عمومی غیردولتی از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمـومی و نظـایر آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل بیست درصد( 20%) پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مـرتبط بـااعیان و احداث فضاهای عمومی و خدماتی و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

ماده9:  در قرارداد پیش فروش حداقل موارد ذیل باید توسط سردفتر با توجه به توافقات طرفین تعیین تکلیف و در قرارداد قید گردد:

اوصاف و امکانات واحد ساختمانی  مورد معامله ماننـد مسـاحت اعیـانی، تعـداد اتـاق‌هـا، شـماره طبقـه، شـماره واحـد، توقفگـاه، (پارکینگ) و انباری.

مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود از قبیل: موقعیت، کـاربری، مسـاحت کـل عرصـه و زیربنـا،تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان به تفکیک کلیه بخش‌هـا ، سیسـتم گرمایشـی و سرمایشـی و سـایر قسمت های  مشترک و مواردی که عرفاً در قیمت مؤثر است.

زمان و نحوه پرداخت مبالغ قرارداد توسط پیش‌خریدار در قراردادهای معوض و ضمانت اجرای عدم پرداخت در مواعد مقرر.

زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی تفکیکی و ضمانت اجرای عدم انجام آن در مواعد مقرر.

تعیین تکلیف تأخیرات در ساخت پروژه و ضمانت اجرایی آن با توجه به ساختار شکست پیوست قرارداد که به امضای دو طـرف قرارداد باید برسد. و همچنین چگونگی موکول نمودن پرداخت اقساط با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه ساختمانی.

تعیین تکلیف مواردی که واحد تکمیل شده با اوصاف و امکانات یا مشخصات فنی و معماری مندرج در قرارداد مغایرت خواهـدداشت و تعیین خسارات قراردادی. لیست مواد و مصالح مورد توافق طرفین بایـد بـه امضـای دو طـرف قـرارداد برسـد و از اسـنادپیوست قرارداد می‌باشد.

چگونگی اخذ تضامین قراردادی و نحوه استفاده از تضامین.

تعیین تکلیف مواردی که مساحت واحد فروخته شده از مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر می‌شود.

تعیین موارد امکان فسخ معامله از سوی طـرفین قـرارداد و چگـونگی اعمـال حـق فسـخ و اقـدامات پـس از فسـخ و همچنین تعیـین خسارات ناشی از فسخ معامله.

تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی.

مشخص نمودن موارد تأخیر مجاز برای هر دو طرف قرارداد.

اخذ رضایت کتبی از پیش‌فروشنده اول در مواردی که واحد پیش‌فروش شـده مجـدداً پـیش‌فـروش مـیگـردد. در ایـن صـورت پیش‌خریدار بعدی قائم مقام پیش‌خریدار قبلی و مستقیماً طرف قرارداد با پیش‌فروشنده اول می‌باشد مگر اینکه در قرارداد به نحـو دیگری توافق نمایند.

تعیین تکلیف نسبت به قدرالسهم از عرصه در مواردی که مطابق قرارداد پیش فروش ،صرفا اعیانی منتقل می شود.

سایر موارد که طرفین قرارداد بر آن توافق می‌نمایند.

تبصره1:  هرگونه توافق برخلاف ضوابط و مقررات شهرسازی و محیط زیست، مفاد پروانه ساختمان یا گواهی عدم خلاف، مقررات ملـی‌ ساختمان و همچنین توافق بر تغییر کاربری یا کاربرد ساختمان باطل بوده و متخلف مکلف به جبران خسارت وارده می باشد.

تبصره2:نمونه قرارداد پیش‌فروش به همراه پیوست‌های آن که باید دفترخانه‌های اسناد رسـمی مطـابق آن نسـبت بـه تنظـیم قـرارداد اقـدام‌ نمایند ظرف دو ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان ثبـت اسـناد و امـلاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران تهران تهیه به کلیه دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ میگردد.

ماده10: تنظیم قرارداد پیش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و به منظور تسـهیل تنظـیم، بـدون ارائـه گـواهی مالیـاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه‌ قضائیه صورت میگیرد.

ماده11: پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشـی از عـدم رعایـت ضـوابط قـانونی و مقـرراتملی ساختمان در برابر پیش‌خریدار پس از تحویل واحد و همچنین اشخاص ثالث مسئول است. پیش‌فروشنده و پیش‌خریـدار  حـق مراجعه به مقصر را نیز دارند. پیش فروشنده مکلف است مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

ماده12:   هیچ مالکی نمی‌تواند از تسهیلات بانکی که منجر به وثیقه گذاشتن عرصه موضوع قـرارداد  پـیش فـروش  مـی شـود و پـیش‌فـروش واحدها همزمان استفاده نماید. چنانچه عرصه موضوع قرارداد در رهن شخص دیگری از جمله بانـک  باشـد  تـا زمـان فـک رهـن پیش فروش واحدها امکانپذیر نیست مگر با رضایت مرتهن. در صورتی که در ساختمانی کد پیشف‌روش صادر شـده باشـد و در نتیجه آن بخشی از عرصه به تملک پیش‌خریدار درآمده باشد ارائه تسـهیلات بـانکی بـه پـیش فروشـنده از آن ملـک امکـان پـذیر  نیست مگر با رضایت همه پیشخریداران.

ماده13:  بانک می تواند با وثیقه گرفتن واحد موضوع قرارداد رسمی پیش‌فروش یا سایر وثایق معتبر مورد قبول بانک  نسـبت بـه پرداخـت  تسهیلات اقدام نماید در این صورت بانک با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه نسبت به اعطـای تسـهیلات بـه پـیش خریـدار اقـدام میکند. در صورت تخطی از قرارداد منعقده، بانک می‌تواند مطابق شرایط قراردادی، از محل وثیقه، نسبت به اخذ طلـب خـویشاقدام نماید. در صورت توافق پیشخریدار و پـیش فروشـنده در قـرارداد پـیش‌فـروش ، تسـهی لات در ازای وثیقـه گذاشـتن واحـد موضوع قرارداد پیش فروش به پیش‌فروشنده پرداخت و بعنوان ثمن پراختی پیشخریدار محسوب می‌گردد.

ماده14:  در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل پنج درصـد ( 5%) از بها همزمان با تحویل واحد ،حداقل5% پس از اخذ پایانکـار و  حـداقل  10% هـم زمـان بـا تنظـیم سـند پـس از اخـذ صـورتمجلس تفکیکی خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف این ماده توافق نمایند. سر دفتر مکلف به رعایت این مـاده در کلیـه قراردادهـای تنظیمی خواهد بود.

ماده15:  واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصـه آ ن پـس از اخـذ رضـایتنامـه رسـمی همه پیش‌خریداران یا قائم مقام قانونی آنان بلامانع است. در این صورت شخص واگذار شـونده قـائم مقـام قـانونی پـیش‌فروشـنده میباشد و کلیه تعهدات پیش‌فروشنده به وی منتقل میگردد مگر اینکه با همه پیش خریداران به نحو دیگری توافق نمایند.

ماده16:  پیش‌فروشنده‌ای که واحد ساختمانی پیش‌فروش شـده را بـه شـخص دیگـری نیـز واگـذار نمایـد در حکـم کلاهبـردار محسـوب می‌شود.

ماده17:  چنانچه پیش‌فروشنده بدون رعایت مقررات این قانون و تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نماید و یا به عنوان پـیش‌فروش از اشخاص هرگونه وجهی دریافت نماید، به حبس از نود و یک روز تا دو سال محکـوم مـی‌شـود. جـرم مـذکور تعقیـب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و با گذشت شاکی تعقیب یا اجرا آن متوقف می شود.

ماده18:  مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قـرارداد پـیش‌فـروش بـه یکـی از دفـاتراسناد رسمی دلالت نمایند. در صورت تنظیم هرگونه قرارداد پیش‌فروش توسط مشاوران املاک، عـلاوه بـر باطـل بـودن قـرارداد تنظیمی، باید از عهده خسارات ناشی از بطــلان معامله نســبت به طــرفین قرارداد بر آید. همــین موضوع در خصــوص پیش‌فروشندگانی که بدون رعایت مقررات این قانون به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام مـی نماینـد نیـز حـاکم اسـت.در صـورت معرفی طرفین جهت انعقاد قرارداد پیش فروش به دفترخانه اسناد رسمی توسط مشاور املاک، مشاور مستحق دریافت اجرت عمل خویش می باشد. مشاوران املاک در صورت تخلف از این ماده برای بار اول به یک سال تعلیق پروانه کسب، برای بار دوم بـه دو سال تعلیق پروانه و برای بار سوم به ابطال پروانه محکوم می‌شوند.

ماده19:  از طریق ابلاغ راه اندازی سامانه پیش فروش ساختمان موضوع تبصره 2 ماده 14 این قانون توسط سـازمان ثبـت اسـناد و امـلاک کشور ،قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین‌نامه و دستورالعمل‌های اجرایی آن، لایحه قانونی حمایت از پیش‌خریداران واحدهای مسکونی مصوب 1358 و آئین‌نامه اجرایی و دستورالعمل‌های آن نسخ می‌گردند.