سونامی «مال»‌سازی در کلانشهرها

به‌گفته کارشناسان املاک طی سال‌های گذشته بخصوص سال‌های انتهای دهه 80 و سال‌های ابتدای دهه 90 با سرازیر شدن حجم بسیار زیادی از درآمدهای نفتی به بازار ساخت‌وساز مال‌ها، عملاً بازار واحدهای تجاری این واحدها به حالت اشباع بلکه فوق‌اشباع درآمد.

کد خبر: ۲۵۵۶۵۵

۱۲ اسفند ۱۳۹۶

به گزارش اقتصادآنلاین، ایران نوشت: در سال‌های اخیر احداث فزاینده مجتمع‌های عظیم تجاری در کلانشهرها بویژه در تهران به یک موضوع مهم اقتصادی تبدیل شده است؛ از یک سو عدم انجام مطالعات لازم برای احداث این حجم از مال‌ها به صورت غیر‌متناسب با نیاز منطقه و از سوی دیگر توسعه باورنکردنی فناوری ارتباطات منجر به خرید و فروش اینترنتی در شبکه‌های مجازی شده که راحتی و صرفه‌جویی در وقت و گریز از تله‌های ترافیک کلانشهرها را به همراه دارد، احداث این مال‌ها را که به نوعی بیش از همه از حیث مالی به سود شهرداری هاست، غیر اقتصادی و بازار فروش این واحدهای تجاری را که رقیب اصلی بازارهای قدیمی و مغازه‌های راسته خیابان‌ها هستند با بحران مواجه کرده است. موضوع مشکلات ترافیکی ناشی از جانمایی غیر‌اصولی مال‌ها معضل دیگری است که پرداختن به آن خارج از موضوع این متن است. در اینجا بررسی آماری مال‌های احداث شده و بی استفاده در تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین و مهم‌ترین کلانشهر کشور و نیز نگاهی به بحران اقتصادی ناشی از سرمایه‌های بلوکه شده در احداث این مال‌ها از طریق بررسی‌های میدانی و بهره‌گیری از نظر کارشناسان مورد نظر است.

نگاهی به آمار احداث و بهره‌برداری از مال‌ها

آنچه در سیر تحول از بازارهای سنتی تا مال‌ها مشهود است، احداث فزاینده و بی‌رویه مال‌ها در تهران و بسیاری از کلانشهرها در یک دهه اخیر تا رسیدن به‌مرحله فوق‌اشباع بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم طی 5 سال گذشته حدود 53 درصد از برج‌سازی‌های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته‌اند. این در حالی است که هم‌اکنون حدود 20 میلیون مترمربع مرکز تجاری چند منظوره در حال ساخت یا تازه‌ساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه‌گذاران رسوب کرده است. هم‌اکنون در برخی مناطق شهر تهران همچون منطقه 1، 3و همچنین مناطق 22 و5 تعداد زیادی مال و مجتمع تجاری ساخته شده است که به‌دلیل نبود کشش در آن مناطق، مالکان و سازندگان موفق به فروش این واحدها نمی‌شوند. طبق بررسی‌های صورت گرفته در مناطق 1، 3و22 به ترتیب10، 15 و10 مال تازه‌احداث وجود دارد که البته فراتر از نیاز این مناطق است. به این ترتیب این مال‌ها با بحران مغازه‌های خالی مواجه شده‌اند. محمود جهانی، مدیرکل سابق برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی با ارائه آمار، حجم عمده احداث مال‌های پایتخت در منطقه 22 را به صورت غیرهدفمند و انفعالی می‌داند که به هیچ وجه متناسب با نیاز منطقه یا مطابق طرح‌های جامع و تفصیلی نیست: «توسعه مال‌ها در یک پهنه جغرافیایی خاص در یک انفعالی ایجاد شد و به سمت مراکز جدید پیش رفت. در چند سال اخیر حدود 25 درصد پروانه‌های تجاری تهران در منطقه 22 صادر شده است. دلیلش هم ساختار و بافت کالبدی منطقه 22 به‌عنوان یک منطقه جدید بوده که از قبل از انقلاب به‌عنوان ممر تنفسی شهر تهران در نظر گرفته شده بود. در منطقه22 چون عمدتاً پهنه‌ها بزرگ‌مقیاس بودند، امکان تعریف پروژه‌های بزرگ وجود داشت که از جمله این‌ها احداث مال‌ها و مگامال‌ها بودند. در مناطق دیگر چون محدودیت زمین داریم، این امکان فراهم نبوده است، مگر زمین‌های کنار ایستگاه‌های مترو و زمین‌هایی که تغییر کاربری داده‌اند. با این وصف در این سال‌ها توسعه مجتمع‌های عظیم تجاری به‌صورت انفعالی و نه بر اساس نیازسنجی و با یک برنامه از پیش تعیین شده انجام شده است.» به این ترتیب جای خالی مطالعات اجتماعی، محیطی و زیست‌محیطی پیش از احداث این مال‌ها احساس می‌شود.

شروع اوج‌گیری سرمایه‌گذاری‌ها و رصد وضعیت خرید و فروش

به این ترتیب هم‌اکنون انبوهی از واحدهای تجاری این مجتمع‌های عظیم در مناطق مختلف شهر‌های بزرگ بدون مشتری و خالی مانده است. بررسی‌های میدانی از تعدادی مشاور املاک در چند شهر بزرگ بویژه پایتخت نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر تحت تأثیر ساخت‌و‌ساز‌های بی‌رویه واحد‌های تجاری خصوصاً در قالب مجتمع‌های تجاری بزرگ (‌مال‌ها) و بروز پدیده مازاد عرضه این واحد‌ها در کلانشهرها و بخصوص در برخی مناطق این شهرها و به‌طور ویژه در تهران عدم رغبت برای خرید این واحدها به‌حدی بوده که ابتدا مالکان این واحدها طی دو سال اخیر و به‌دنبال فروش نرفتن حجم بسیار زیادی از واحدهای ساخته شده در مجتمع‌های تجاری بزرگ در مرحله اول اقدام به تعدیل قیمت‌ها و واقعی‌سازی آنها نسبت به سطح پیشنهادی قیمت در سال‌های گذشته کردند و سپس روش‌های دیگری همچون فروش اقساطی این واحدها را در پیش گرفتند. هم‌اکنون در سومین مرحله از تلاش خود برای فروش واحدهای تجاری فاقد مشتری، اقدام به اعمال دومین مرحله از تعدیل قیمتی در بازار فروش این واحدها کرده‌اند. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد بعد از تلاش مالکان و سازندگان در گام اول برای تعدیل قیمت واحدهای تجاری و فروش آنها با سطح انتظارات پایین‌تر در خصوص سود متصور از ساخت‌و‌فروش این دسته از واحدها، در مرحله دوم این گروه از مالکان تلاش کردند با تعدیل شرایط پرداخت از طریق فروش اقساطی واحدهای تجاری در بازار کم‌مشتری این واحدها با دیگر سازندگان و مالکان واحدهای تجاری رقابت کنند. هر چند فروش واحدهای تجاری و تعدیل قیمت‌ها در مرحله اول تا حدی منجر به فروش برخی واحدهای تجاری با موقعیت بهتر در بازار معاملات این واحدها شد، اما همچنان حجم قابل توجهی از املاک تجاری تکمیل شده اما فاقد مشتری وجود دارد، همین موضوع موجب شده طی هفته‌های اخیر دومین موج تعدیل قیمت واحدهای تجاری در بازار معاملات این گروه از واحدها آغاز شود. هم‌اکنون تعداد واحدهای تجاری که با قیمت غیر‌واقعی و بالاتر از کشش بازار به بازار فروش عرضه شده باشند به حداقل رسیده و عمده واحدها بخصوص آن دسته از واحد‌های تجاری که چند سال خالی بوده‌اند با قیمت مناسب و متناسب با شرایط اقتصادی به بازار فروش عرضه شده‌اند. فعالان بازار معاملات واحدهای تجاری می‌گویند هم‌اکنون میزان تقاضا برای خرید این واحدها همچنان قابل توجه نیست، هر چند شاید تعدیل مجدد قیمت‌ها موجب شود بخش دیگری از این واحدها به‌فروش برسد، اما همچنان انتظار رونق در بازار معاملات این گروه از واحدها وجود ندارد.

توسعه بی‌رویه مال‌ها و عواقب آن

این نوع عملکرد به‌جای اینکه سرمایه‌ها را به سمت بخش‌های تولیدی هدایت کند، به سمت مشاغل توزیعی سوق داده است. از طرفی وقتی تعداد مشاغل از نیاز بازار فزونی می‌یابد، درواقع به نوعی مشاغل کاذب روی آورده می‌شود که سوددهی لازم را ندارد. این دور باطل تا جایی ادامه پیدا می‌کند که مجتمع‌های عظیم تجاری بدون استفاده باقی می‌مانند. کاهش عایدی شغل ممکن است به دو نتیجه منجر شود؛ نخست آنکه آن صنف به تعطیلی کشیده می‌شود و دیگر اینکه صاحب صنف برای تأمین درآمد مورد نظر خود به انجام اعمال غیرقانونی می‌پردازد. این در حالی است که با ورود اینترنت به قلمرو تجارت و توسعه روزافزون فروشگاه‌های اینترنتی در کشورمان، بسیاری از تولیدکننده‌ها به فکر عرضه اینترنتی و در حقیقت حذف هزینه توزیع سنتی کالاهای خود هستند. از سوی دیگر مصرف‌کنندگان خیلی مواقع علاقه‌ای به صرف وقت برای مراجعه فیزیکی به‌مراکز خرید نشان نخواهند داد. فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، دراین‌باره می‌گوید: «مال‌ها در تهران و شهرهای بزرگ خارج از قاعده و هرگونه عقلانیت منطقی بیش از حد ظرفیت ساخته شدند، به‌همین‌دلیل کاملاً به رکود خورده و سوداگری در این ساخت‌وسازها هم به خط پایان خود رسیده است. جرقه هیجان احداث مجتمع‌های عظیم خصوصاً در تهران از انتهای سال ٨٦ که پایان رونق کم‌سابقه مسکن بود، زده شد. به‌این‌ترتیب بسیاری از سرمایه‌های مسکن به سمت رونق ساخت‌وساز این مراکز سوق پیدا کرد. بانک‌ها و نهادها عمده سرمایه‌گذاران این حوزه بودند. این سرمایه‌گذاران به توصیه کارشناسان امر بی‌توجهی کردند، چراکه اعتقاد داشتند با لوکس‌سازی و افزودن جذابیت‌ها و امکانات مدرن‌تر و ساخت بنا با استانداردهای خاص می‌توانند پاساژهای قدیمی و مغازه‌داران خرد را شکست دهند. آنها به شرطی می‌توانستند در این امر موفق باشند که قیمت تمام‌شده بنا پایین و تعداد مال‌های احداث‌شده منطقی باشد که هیچ‌کدام رخ نداد.» نکته قابل توجه تطابق نظر یزدانی با بررسی‌های میدانی در خصوص بازه زمانی سونامی سرمایه‌گذاری در سال‌های اخیر است. بررسی‌ها و تحلیل‌های کارشناسان امر مؤید این است که در حال‌حاضر و چه‌بسا تا سال‌ها شروع سرمایه‌گذاری در این حوزه در شهرهای بزرگ خصوصاً تهران مسلماً به شکست منجر خواهد شد. البته موارد بسیار‌خاص‌ هم ممکن است وجود داشته باشد که بسیار محدود و کاملاً استثناست.