بازار افسرده مسکن

وقتی قراردادی مانند توتال بسته می‌شود که می‌تواند تکنولوژی وارد کرده و تحولی در بن‌بست‌های اقتصادی ایجاد کند، با جاروجنجال‌ مواجه می‌شود

کد خبر: ۲۰۷۶۶۶

۰۲ مرداد ۱۳۹۶

قدیم‌ترها خرید مسکن آن‌قدرها سخت نبود. هرکس در برهه‌ای از زمان می‌توانست با توجه به درآمد خود خانه‌ای کوچک، متوسط یا بزرگ برای خانواده‌اش دست و پا کند، حتی این موضوع در شهرستان‌ها بیشتر نمود داشت. در واقع تفاوت، تنها در متراژ خانه و مدت زمان ساخت آن بود. اما در این سال‌های اخیر خرید مسکن برای خانواده‌ها تبدیل به غولی شده که شکستن شاخ آن کار هر کسی نیست. اگر کمک مالی خانواده‌ها نباشد جوانان به این راحتی نمی‌توانند خانه‌دار شوند. دریافت وام مسکن هم دردسرهای خاص خود را دارد و بازپرداخت آن برای هر کسی امکان‌پذیر نیست. خلاصه اینکه بازار مسکن مدت‌هاست با رکودی سرد و سنگین دست و پنجه نرم می‌کند.

خرید خانه آسان نیست

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون ، این روزها برای دریافت وام مسکن راه‌های زیادی وجود دارد. از سپرده‌‌گذاری یک ساله در بانک و دریافت وام گرفته تا خرید اوراق مسکن از بورس اوراق بهادار. به طور کلی دریافت وام با رقم‌های مناسب برای خرید خانه امکان پذیر است اما مساله‌ای که وجود دارد این است که سود تسهیلات مخصوصا در استفاده از اوراق مسکن که سریع‌ترین راه برای دریافت وام خرید مسکن است، رقم بالایی است و هر کسی توان بازپرداخت آن را نخواهد داشت. با این اوصاف شاید برای کسانی که پول کافی و پشتوانه مالی خانوادگی برای خرید خانه ندارند بهترین راه، دریافت وام مسکن باشد و از آنجایی که ملک در کشور ما کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود به هر حال بعد از گذشت چند سال با افزایش قیمت، تبدیل به کالایی سودآور برای مالک خواهد شد. بر اساس گزارش‌های میدانی به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، بسیاری از مالکان حاضرند خانه‌های خود را با قیمتی کمتر از ارزش واقعی آن به فروش برسانند ولی با این حال نیز توانایی خرید در مردم وجود ندارد و همین خانه‌های زیر قیمت نیز روی دست مالکان آن‌ها مانده است. طبق بررسی‌ها در مناطق مرکزی شهر تهران بسیاری از خانه‌های نوساز با قیمتی حدود بیست تا سی میلیون تومان کمتر از قیمت اصلی، آماده فروش هستند ولی آن‌گونه که مالکان می‌گویند حتی با وجود این هم کسی حاضر به خرید این واحدها نمی‌شود. یکی از مالکان که صاحب یک ساختمان پنج طبقه با واحدهای کم‌متراژ است می‌گوید: «زمانی که تصمیم به ساخت این آپارتمان گرفتیم واحدها را کوچک ولی با تمام امکانات ممکن و مدرن ساختیم که خرید آن‌ها برای مشتری مخصوصا زوج‌های جوان آسان‌ و مطلوب باشد ولی در حال حاضر با وجود اینکه قیمت را حتی پایین‌تر از قیمت اصلی اعلام کرده‌ایم، باز هم کسی برای خرید مراجعه نمی‌کند. اوضاع خراب است، مردم به نان شب‌ محتاجند چه برسد به خرید خانه!».

رهن و اجاره بدون مقررات خاص

در حال حاضر اوضاع خانه‌های اجاره‌ای هم بهتر نیست. معمولا تابستان، فصل نقل و انتقالات است و بازار منازل اجاره‌ای در این فصل نسبت به زمان‌های دیگر سال از رونق نسبی برخوردار می‌شود. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که در مورد اجاره‌بها برعکس بحث خرید، صاحبخانه‌ها تا جایی که زورشان برسد قیمت اجاره را به مستاجر تحمیل می‌کنند و مقررات خاصی بر قیمت رهن و اجاره مسکن حاکم نیست. تابستان امسال افزایش اجاره‌بها نسبت به سال‌های قبل نیز بیشتر بوده به‌طوری‌که باعث اعتراض بسیاری از مستاجران شده است. یکی از صاحب‌خانه‌ها در واکنش به اعتراض مستاجران می‌گوید: «همه چیز مدام گران می‌شود به ما که می‌رسد می‌گویند بی انصافید! زندگی ما هم باید بگذرد. نرخ سود بانکی هم که کاهش پیدا کرده با این اوصاف پول رهن هم دیگر به درد ما نمی‌خورد». با این اوصاف باید پرسید چه راهی برای نظارت بر وضعیت بازار اجاره‌بها وجود دارد.

بازار تابع قانون عرضه و تقاضاست

با توجه به آنچه گفته شد این سوال پیش می‌آید که آیا دولت باید در این مساله دخالت کند و به طور مثال برای اجاره‌بهای مناطق مختلف شهرها بر اساس مدت زمان ساخت ملک و مکان آن نرخ‌نامه تنظیم کند؟ آیا اصلا چنین کاری امکان پذیر است؟ در این زمینه احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن  می‌گوید: بازار یک قانون کلی دارد به نام عرضه و تقاضا که این قانون به هر حال در همه جای دنیا و در کشور ما تاثیر مستقیم خود را بر بازار می‌گذارد. البته این قانون، قابل تعدیل و تفسیر است ولی به هر حال این اصل یک اصل کلی است که وجود دارد. آنچه که راجع به بحث اجاره و مشکلاتی که به وجود آمده است می‌توان گفت این است که در ابتدا باید تعریفی از مسکن ارائه دهیم، مسکن به معنای یک نیاز اولیه است؛ یعنی نیازی که بدون آن امکان ادامه حیات وجود نداشته و جایگاهی در حد غذا، بهداشت و آموزش دارد. در چنین شرایطی وقتی بازار در رکود باشد و وضعیت اقتصادی مردم به گونه‌ای باشد که نتوانند مسکن خریداری کنند و خودشان صاحب‌خانه باشند، ناچارند وضعیت حداقلی را برای خودشان فراهم کنند که این حداقل یا باید زاغه‌نشینی و حلبی‌آباد باشد یا مکان اجاره‌ای. بنابراین چون مسکن یک نیاز اولیه است که نمی‌توان از آن عدول کرد، به ناچار مردم به حداقل ممکن که همان اجاره است، روی می‌آورند. در اینجا مساله عرضه و تقاضا مطرح می‌شود. وقتی عرضه، کم و تقاضا زیاد باشد مانند شرایطی که در حال حاضر در آن قرار گرفته‌ایم، به طور طبیعی قیمت اجاره‌ افزایش پیدا می‌کند. اگر دولت بخواهد به این ماجرا ورود کند مشکلی نیست ولی در موفقیت دولت تردید وجود دارد. زیرا چنانچه مالک تصمیم بگیرد ملک خود را اجاره ندهد، کاری از دست دولت برنمی‌آید حتی اگر دولت برای مبلغ اجاره در مناطق مختلف به نوعی نرخ‌نامه تنظیم کند، در چنین شرایطی هیچ سودی نخواهد داشت. به هر حال راه چاره برای کنترل این وضعیت تایین نرخ‌نامه و نظارت دستوری دولت نیست بلکه ایجاد تعادل در عرضه و تقاضاست.

لزوم تولید مسکن‌های اجاره‌ای

همان‌گونه که می‌دانید یکی از روش‌های نظارتی، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است. سرحدی در این‌باره معتقد است: دولت، مجلس و مسئولان مربوطه باید به مساله اعمال مالیات بر خانه‌های خالی ورود پیدا کنند. باید عرضه مسکن در کشور بیشتر شود در حالی‌که اکنون دومیلیون و پانصدهزار خانه خالی جود دارد که از پرداخت مالیات نیز معاف هستند. این در حالی است که اگر مالیات به این خانه‌ها تعلق بگیرد، بخشی از این املاک وارد بازار اجاره خواهند شد. علاوه بر این، راه‌های میان مدت و درازمدتی وجود دارد که دولت‌ها در تمام دنیا به‌کار می‌گیرند و لزوم استفاده از این روش‌ها در کشور ما نیز احساس می‌شود که آن هم تولید مسکن‌های اجاره‌ای و اجاره به شرط تملیک است. البته این طرح‌ها جدای از طرحی مانند مسکن مهر است؛ یعنی خانه‌هایی وجود دارد که فقط به منظور اجاره دادن ساخته شده‌اند که متعلق به دولت و شهرداری‌ها یا متعلق به بخش خصوصی هستند و تسهیلاتی نیز برای ساختن این خانه‌ها به سازندگان ارائه می‌شود. نبود چنین خانه‌هایی در کشور ما یک نقص محسوب می‌شود که دولت باید به این مساله به طور جدی رسیدگی کند. بنابراین ورود دولت به صورت فرمایشی به بازار مسکن به احتمال زیاد نتیجه‌ای در بر نخواهد داشت و به نظر نمی‌رسد با روش دستوری، بتوان چنین مساله مهم اقتصادی را حل کرد. در واقع ما به نوعی یک اشکال ساختاری در این مساله داریم که باید به حل آن بپردازیم.

نیاز مردم؛ علت گرانی

مساله دیگری که در این مورد بسیار موثر است، این است که تابستان فصل نقل‌ و انتقالات و اوج جابه‌جایی‌هاست. این کارشناس مسکن ادامه ‌می‌دهد: «به قول قدیمی‌ها تابستان بره‌کشون جابه‌جایی است. در این مقطع بازار اجاره مسکن رونق خاصی پیدا می‌کند و عده‌ای نیز به خاطر نیاز دیگران طمع می‌کنند. همین امر باعث می‌شود به خاطر فشاری که به بازار وارد می‌آید، قیمت‌ها نامتعادل شود. با تمام این‌ها به علت شرایط اقتصادی موجود در کشور امکان افزایش بیش از حد نرخ اجاره وجود ندارد و به نظر من دوباره از مهرماه قیمت‌ها تا حدی متعادل خواهد شد. این موردی است که سالانه اتفاق می‌افتد و تا زمانی که شرایط به همین صورت است، باید انتظار افزایش قیمت‌ها را در فصل تابستان داشته باشیم».

بازارگرمی بساز بفروش‌ها

در روزهای اخیر گمانه‌زنی‌هایی شده است مبنی بر اینکه قیمت مسکن از پاییز افزایش پیدا می‌کند . سرحدی در این باره بیان می‌کند: «این بحث نمی‌تواند علمی باشد حتی گمانه‌زنی در این مورد نیز کار درستی نیست و شاید به نوعی بتوان گفت چنین چیزی بازارگرمی است که توسط افراد بساز بفروش اتفاق می‌افتد که بتوانند واحدهای خود را در شرایط کسادی بازار به فروش برسانند. رکود یک شی نیست که به یک‌باره در میان جامعه ما افتاده باشد بلکه یک پروسه است که برطرف شدن آن نیز در طول زمان و بر مبنای یک روند اتفاق خواهد افتاد. رکود زمانی آغاز شد که توان خرید مردم کاهش پیدا کرد و در مقابل آن قیمت‌ها نیز افزایش یافت. این وضعیت زمانی از بین خواهد رفت که قیمت‌ها در حد توان مردم باشد که به رونق اقتصادی و ایجاد اشتغال بستگی دارد. رونق اقتصادی نیز در گرو سرمایه‌گذاری و جلب تکنولوژی است. متاسفانه در کشور ما سرمایه‌گذاران داخلی سرمایه خود را در بخش دلالی خرج می‌کنند. به لحاظ تکنولوژی نیز در موقعیت مورد توجهی قرار نداریم و باید تکنولوژی را از خارج وارد کنیم. این در حالی است که مشاهده می‌کنیم وقتی قراردادی مانند توتال بسته می‌شود که می‌تواند تا حدودی، تکنولوژی وارد کشورکرده و تحولی در بن‌بست‌های اقتصادی ایجاد کند، با چه جاروجنجال‌هایی مواجه می‌شود. به نظر می‌رسد که عده‌ای مایل نیستند که کشور به رونق اقتصادی برسد و ترجیح می‌دهند در همین وضعیت و محدودیت‌ها باقی بماند. به هر حال عوامل بسیاری از جمله عوامل سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی در زمینه رکود در کشور مطرح است و برای خروج از آن باید این‌ موانع از بین برود. رونق اقتصادی در تمام بخش‌ها باعث از بین رفتن رکود می‌شود.