بازار مسکن در کدام استان‌ها رو به رشد است؟

بازار ساخت و سازهای مسکونی در شروع سال جدید، برای خروج کامل از مرحله آخر رکود ساختمانی، به یک نقشه راه برای ارائه دو پاسخ روشن به ابهامات سرمایه‌گذاران نیاز دارد.

کد خبر: ۱۸۵۶۲۵

۱۵ فروردين ۱۳۹۶

بررسی‌ها درباره چشم‌انداز سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 96 نشان می‌دهد: برخلاف ظاهر آمار مربوط به آخرین وضعیت عرضه مسکن در کشور و همچنین سوءبرداشت‌ها از این آمار، همچنان در بازار ساخت و سازهای مسکونی ظرفیت سرمایه‌گذاری وجود دارد اما «چگونه ساختن» و «کجا ساختن» به‌عنوان دو مولفه راهنمای سرمایه‌گذاری، باید در مقطع فعلی، مدنظر سرمایه‌گذاران قرار بگیرد تا هم مسیر ورود به رونق هموار شود و هم اینکه سازنده‌ها از مواجهه دوباره با تجربه تلخ رسوب نوسازها در بازار فروش - مدل غلط ساخت و سازهای 90 تا 92 که منجر به رکود عمیق سال‌های 93 تا 95 و جهش تعداد خانه‌های خالی شد- در امان بمانند. نتایج سرشماری نفوس و مسکن که اواخر سال گذشته جزئیات آن اعلام شد، مشخص می‌کند: اگر چه کل موجودی مسکن در کشور نشان از برتری عرضه در مقایسه با تعداد خانوارها (تقاضا) دارد اما این ظاهر خوشایند بازار مسکن است که «کمبود» یا «عدم تعادل» را پایان‌یافته نمایش می‌دهد. آنچه در واقعیت بازار مسکن نهفته است و از آمار خانه‌های خالی نشات می‌گیرد، «نابرابری» بین واحدهای مسکونی مصرفی و کل خانوارهای کشور است که نرخ آن از تشدید «کمبود آپارتمان‌های مصرفی» حکایت دارد. تحت تاثیر رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی، در حال حاضر به رغم آنکه کل عرضه یا همان موجودی مسکن، یک میلیون و 200 هزار بیش از خانوارها است اما تعداد واحدهای مصرفی و در حال استفاده، یک میلیون و 400 هزار واحد کمتر از تعداد خانوارها است.

وضعیت موجود با لحاظ نیازسنجی صورت‌گرفته از سوی وزارت راه و شهرسازی که از نیاز بازار مسکن سال‌های آتی به سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی جدید خبر می‌دهد، بیانگر آن است که وقت اصلاح مدل سرمایه‌گذاری ساختمانی و استفاده از نقشه راه جدید از سوی سازنده‌ها فرا‌رسیده است. گزارش دنیای اقتصاد، از نقشه کم‌ریسک ساخت و ساز که بر اساس آدرس استانی خانه‌های خالی و آپارتمان‌های بلااستفاده در کشور طراحی شده، حاکی است: 31 استان کشور برای سرمایه‌گذاری ساختمانی با کاربری مسکونی، به سه دسته استان‌های «اولویت‌دار»، «مستعد» و «پرریسک» قابل تقسیم‌بندی است. در حال حاضر عمده سازنده‌ها با فروش نسبی واحدهای از قبل رسوب شده، توان هر چند جزئی برای شروع پروژه‌های جدید را به‌دست آورده‌اند. این رخداد، از روی بهبود شیب سقوط تیراژ پروانه‌های ساختمانی که در برخی استان‌ها حتی رشد مثبت به خود گرفته است، تایید می‌شود. در سال جدید، شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل شهرها به‌خصوص در استان‌هایی که در گروه «پرریسک» قرار دارند، باید از بزرگ‌سازی و لوکس‌سازی به سمت «ساخت و سازهای مصرفی حداکثر 90 تا 100 مترمربع» تغییر پیدا کند.

علاوه بر این مولفه راهنما که «چگونه‌ساختن» را برای سازنده‌ها روشن می‌سازد، مکان ساخت و ساز به لحاظ استان‌های در اولویت نیز باید مبنای سرمایه‌گذاران واقع شود.

جغرافیای کشوری خانه‌های خالی (پراکندگی واحدهای بدون استفاده در 31 استان) نشان می‌دهد: 24 استان کشور، جزو شهرهای «اولویت‌دار» برای سرمایه‌گذاری ساختمانی هستند که از بین آنها، 5 استان به‌عنوان مناطق «مستعد» ساخت و ساز محسوب می‌شوند. 7 استان نیز در گروه مناطق «پرریسک» طبقه‌بندی می‌شوند. این تقسیم‌بندی براساس نرخ رشد جمعیت در استان‌ها و همچنین نسبت خانه‌های خالی در هر استان به کل خانه‌های خالی در کشور، انجام شده است. 57 درصد خانه‌های خالی در 7 استان صاحب 7 کلان‌شهر کشور از جمله تهران قرار دارد که این میزان تمرکز واحد بدون استفاده در این کلان‌شهرها، آنها را به مناطق دارای حساسیت بالا تبدیل کرده است. در این 7 استان، تعداد خانه‌های خالی نسبت به سال 90، معادل 61درصد افزایش پیدا کرده و نسبت خانه‌های خالی در هر یک از این استان‌ها به کل خانه‌های خالی در کشور، بالای 5 درصد است. برای مهار ریسک سرمایه‌گذاری ساختمانی در این استان‌ها، باید سه فاکتور مدنظر سرمایه‌گذاران قرار بگیرد.

از طرفی، استان‌هایی که دارای کمترین تعداد خانه خالی هستند از بیشترین اولویت برای ساخت و ساز برخوردارند. در این میان، 5 استان که با بیشترین نرخ رشد جمعیت طی 5 سال اخیر روبه‌رو بوده، جزو استان‌های مستعد برای ساخت و ساز به حساب می‌آید. این 5 استان، در عین حال، با کمترین تعداد خانه خالی در مقایسه با کل خانه‌های خالی در کشور، روبه‌رو است که این دو اتفاق در 5 استان، استعداد بالای ساخت و ساز در آنها را نشان می‌دهد. میزان افزایش سالانه جمعیت در 5 استان مستعد سرمایه‌گذاری ساختمانی، 2 تا 3 درصد و در کل کشور، 24/ 1 درصد است.

بازدهی مطلوب در سود بیشتر یا فروش سریع‌تر؟

نقشه کم‌ریسک فاز تازه ساخت و سازهای مسکونی، سه فاکتور کلیدی را برای رسیدن به «بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری ساختمانی» در سال جدید به سازندگان مسکن پیشنهاد می‌کند. در شرایطی که از اواخر سال گذشته و همزمان با توقف شیب منفی رشد ساخت و ساز، کارشناسان انتظار ورود بازار ساخت و ساز به دوره رونق در سال 96 را داشتند، توزیع استانی خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد سازندگان از امسال باید دست کم با لحاظ سه فاکتور عمده، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ملک را کاهش دهند.

این نقشه که در واقع اولویت ساخت مسکن در استان‌های «کم‌ریسک» را به سرمایه‌گذاران ساختمانی نشان می‌دهد کمک می‌کند تا سرمایه‌گذاران در شروع سال جدید که می‌تواند شروع دوره «رونق» ساخت و ساز باشد به مدل ترجیحی برای دستیابی به «بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری» دسترسی داشته باشند. در حال حاضر بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری بیش از آنکه بر میزان «سود بیشتر» برای سرمایه‌گذاران تاکید داشته باشد، «کاهش طول دوره انتظار برای فروش واحدها» با توجه به ظرفیت تقاضای موثر و مازاد عرضه غیرقابل مصرف را دربرمی‌گیرد که به معنای دسترسی «سریع‌تر» یا «به موقع» سرمایه‌گذاران به اصل سرمایه وسود حاصل از ساخت و ساز است.

برمبنای نقشه پیشنهادی ساخت و سازهای جدید، برگرفته از «جغرافیای کشوری خانه‌های خالی از سکنه»، در حال حاضر«هدایت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به شهرهای میانی، حومه‌ای یا کوچک»، «پرهیز از لوکس‌سازی» و همچنین «کاهش متراژ ساخت و سازهای جدید به زیر 100 مترمربع» سه فاکتور کاهش ریسک برای دسترسی به بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری در فاز جدید رونق ساختمانی است. بر این اساس، سرمایه‌گذاران باید در وهله اول عمده تمرکز و سرمایه خود برای ساخت و سازهای جدید را به 24 استان کشور که نسبت خانه‌های خالی در آنها به کل خانه‌های خالی در کشور «زیر 4درصد» است، معطوف کنند. بر مبنای نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که اواخر اسفند پارسال منتشر شد، هم اکنون 7 استان پرجمعیت که 7 کلان‌شهر کشور در آنها واقع شده است، «پرریسک‌ترین» مناطق برای سرمایه‌گذاری ساختمانی هستند؛ هر چند این موضوع هرگز به معنای توصیه برای توقف سرمایه‌گذاری در این استان‌ها و کلان‌شهرهای یاد شده نیست، اما کارشناسان پیشنهاد می‌کنند سرمایه‌گذاران برای شروع ساخت و ساز در این استان‌ها و به خصوص کلان‌شهرهای کشور که هم‌اکنون 57 درصد خانه‌های خالی کل کشور در آنها واقع شده است، باید با «حساسیت ویژه» و در نظر گرفتن سه شرط وارد عمل شوند. هرچند توصیه می‌شود اولویت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی معطوف به «شهرهای میانی و کوچک» شود که نسبت خانه‌های خالی در آنها و استان‌ها «کمتر از 4درصد» کل خانه‌های خالی است.

دومین اصل مورد تاکید در نقشه کم‌ریسک ساخت و سازهای جدید، بر «کاهش متراژ ساخت مسکن» در کشور مطابق با «الگوی سمت تقاضای مصرفی» در بازار ملک تاکید دارد؛ طی سال‌های اخیر به رغم کاهش بعد خانوار و در نتیجه افزایش سطح تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک و متوسط متراژ-عمدتا زیر 100 مترمربع-متوسط متراژ ساخت و سازها حدود 150 مترمربع بوده است؛ ضمن اینکه عمده توان و سرمایه‌سازندگان در سال‌های اخیر صرف ساخت و سازهای لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمتی شده است که کمترین سطح تقاضا برای خرید یا سکونت را از جانب متقاضیان مسکن داشته‌اند. کارشناسان بر مبنای جدیدترین آمارهای مربوط به تعداد خانه‌های خالی در کل کشور که در قالب بخشی از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 منتشر شده است، توصیه می‌کنند:سرمایه‌گذاران ساختمانی ضمن آنکه اولویت سرمایه‌گذاری برای ساخت و سازهای جدید را به شهرهای میانی و کوچک تر، معطوف کنند متراژ ساخت و ساز را نیز تا سطح تقاضای موجود در بازار مصرف آپارتمان ها-حداکثر تا 100 مترمربع- کاهش دهند.

فاکتور سوم مورد تاکید در نقشه کم‌ریسک سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی با رد یک «تصور غلط» درباره «توقف ساخت و سازهای جدید در کلان‌شهرها»، بر ضرورت اعمال حساسیت بیشتر برای سرمایه‌گذاری ساختمانی در این شهرها تمرکز دارد؛ به این معنا که هر چند هم اکنون بیش از نیمی از خانه‌های خالی از سکنه در 7 استان بزرگ کشور تمرکز یافته است که اتفاقا 7 کلان‌شهر کشور نیز در این استان‌ها واقع شده‌اند، اما این موضوع هرگز به معنای منع سرمایه‌گذاران از ساخت و سازهای جدید در این شهرها و استان‌ها نیست. کارشناسان توصیه می‌کنند سرمایه‌گذاران می‌توانند با افزایش درجه حساسیت درباره اینکه ساخت و سازهای خود در این استان‌ها را در «کجا» و «به چه شکلی» انجام دهند، از سرنوشت تلخ سرمایه‌گذاری ساختمانی در کلان‌شهرها که در فاصله زمانی سال‌های 90 تا 92 به واسطه لوکس‌سازی، بزرگ متراژسازی و گران‌سازی واحدهای مسکونی انجام شد، در امان بمانند.

بورس خانه‌های خالی کجاست؟

براساس اعلام مرکز آمار ایران از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95، هم‌اکنون حدود 25 میلیون و400 هزار واحد مسکونی در مقابل 24 میلیون و 200 هزار خانوار در کل کشور وجود دارد؛ هر چند این آمار کلی از وجود حدود یک میلیون و200 هزار واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت می‌کند، اما وجود حدود 2 میلیون و 600 هزار خانه خالی در 31 استان کشور، نشان می‌دهد هم اکنون «عرضه در حال مصرف» در بازار مسکن، در واقع معادل 22 میلیون و800 هزار واحد مسکونی است. این آمارها بیانگر آن است که هم اکنون به‌رغم آنکه بیش از تعداد خانوارها در کل کشور واحد مسکونی وجود دارد، اما به دلیل «انحراف» ساخت و سازها در سال‌های اخیر از نوع واحدهای مورد تقاضا در بازار مصرف، سمت تقاضای مصرفی مسکن با کسری حدود یک میلیون و400 هزار واحدی مواجه است که این ناشی از هدایت بخشی از واحدهای جدید به بازار خانه‌های خالی است. ضمن اینکه مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن که در سال 92 انجام شد، بازار مسکن کل کشور دست کم تا پایان سال 1405(افق طرح جامع مسکن) سالانه به ساخت حدود 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد. این در حالی است که به‌رغم وجود این نیاز پیش بینی شده، تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های 90 تا 95(مطابق با نتایج سرشماری سال 95) با رشد 55 درصدی مواجه شده است؛ یعنی از حدود یک میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی به حدود 2 میلیون و600 هزار واحد رسیده است. «نقشه پیشنهادی برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری‌های جدید» در دوره رونق ساختمانی، بر مبنای «توزیع استانی خانه‌های خالی از سکنه» به سرمایه‌گذاران ساختمانی توصیه می‌کند از تمرکز تمام سرمایه‌های خود در استان‌های بورس خانه‌های خالی یعنی 7 استانی که 57 درصد خانه‌های خالی در آنها واقع شده و اتفاقا 7 کلان‌شهر کشور نیز در آنها قرار دارد خودداری کنند. در حال حاضر حدود یک میلیون و 495 واحد مسکونی خالی از سکنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان شناسایی شده است که هر یک از این استان‌ها به تنهایی بیش از 5‌درصد از کل خانه‌های خالی در کشور را در خود جای داده‌اند. این در حالی است که در هر یک از 24 استان دیگر کشور، نسبت خانه‌های خالی به خانه‌های خالی کل کشور کمتر از 4 درصد گزارش شده است. همچنین نرخ خانه‌های خالی در هفت استان یاد شده در فاصله سال‌های 90 تا 95، معادل 61 درصد رشد داشته است.

جزئیات نقشه برای 7 کلان‌شهر

با این حال، کارشناسان در نقشه ترجیحی سرمایه‌گذاری کم‌ریسک در ساخت و سازهای جدید توصیه می‌کنند، اگرچه نرخ خانه‌های خالی در 7 کلان‌شهر کشور نسبت به سایر شهرها بالاتر است، اما این آمارها هرگز به معنای اشباع کامل بازار ساخت و سازهای مصرفی مسکونی در این شهرها نیست. به این معنا که سرمایه‌گذاران ساختمانی ضمن آنکه باید اولویت سرمایه‌گذاری‌های جدید را به ساخت و ساز در شهرهای میانی و کوچک دارای ظرفیت ساخت مسکن معطوف کنند با لحاظ سه شرط عمده می‌توانند در کلان‌شهرها نیز سرمایه‌گذاری‌های موفقی داشته باشند. کارشناسان به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنند برای «کاهش طول دوره انتظار برای فروش واحدهای جدید»، در مقطع فعلی به هیچ وجه سراغ «لوکس‌سازی» نروند؛ متراژ واحدهای خود را «تعدیل» کرده و به زیر 100 مترمربع(و حتی کمتر) برسانند و همچنین اولویت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خود در هفت استان یاد شده را به «شهرهای کوچک و میانی اطراف کلان‌شهرها» که از پتانسیل بیشتری برای ساخت واحدهای جدید برخوردارند قرار دهند. با لحاظ این سه شرط، سرمایه‌گذاری در هفت استان و هفت کلان‌شهر واقع در آن نه‌تنها هیچ منعی ندارد بلکه برای پاسخ به نیاز مصرفی موجود در بازارمسکن ضروری است.

سه علت رشد 55 درصدی خانه‌های خالی

کارشناسان سه علت عمده برای رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در کشور در فاصله سال‌های 90 تا 95 را مطرح می‌کند که بر مبنای آن نقشه اولویت‌بندی استان‌ها برای ساخت و سازها براساس جغرافیای کشوری خانه‌های خالی قابل تشریح است. اولین دلیل رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در کشور در بازه زمانی یاد شده، به کاهش قدرت خرید خانوارها طی 5 سال اخیر به‌خصوص فاصله سال‌های 90 تا 92 که از یک طرف «جهش قیمت مسکن» رخ داد و از سوی دیگر میزان تسهیلات خرید مسکن «اندک» بود و تقویت نشد، برمی‌گردد؛ نبود توان مالی کافی برای خرید مسکن از سوی خانوارها موجب شد بخشی از واحدهای ساخته شده به‌جای تزریق به بازار مصرف به‌صورت واحدهای خالی از سکنه انباشته شوند.

دومین دلیل، «انحراف سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» طی 5 سال اخیر از بازار تقاضای مصرفی مسکن را مطرح می‌کند. طی سال‌های گذشته عمده توان و سرمایه سازندگان مسکن به سمت ساخت واحدهای مسکونی لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ منحرف شد و این در حالی است که عمده تقاضا در بازار مسکن معطوف به واحدهای مسکونی «کوچک و میان‌متراژ» بود. «شتاب بالای تیراژ ساخت و ساز» و «رشد پایین تعداد خانوارها» در 5 سال منتهی به سال 95 سومین دلیلی است که باعث شد «شیب رشد عرضه مسکن» از «شیب رشد تعداد خانوارها» بیشتر شود. در فاصله سال‌های 90 تا 95، تعداد کل واحدهای مسکونی کشور از 21 میلیون و 600 هزار واحد به 25 میلیون و 400 هزار واحد رسید یعنی معادل 18 درصد افزایش یافت و این در حالی است که در همین بازه زمانی، تعداد کل خانوارهای کشور با رشد 14 درصدی از 21میلیون و 185 هزار خانوار به 24 میلیون و 200 هزار خانوار رسید.

کاهش مساحت به زیر 100 مترمربع

نقشه اولویت‌بندی استانی سرمایه‌گذاری ساختمانی بر مبنای تعداد خانه‌های خالی در هر یک از شهرها و استان‌های کشور در حالی بر هدایت ساخت و ساز به شهرهای میانی و کوچک تمرکز دارد که کاهش بعد خانوار طی 5 سال اخیر، ضرورت ساخت واحدهای مسکونی با «متراژ کمتر» نسبت به دوره‌های قبل را آشکار می‌کند. براساس نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95، بعد خانوار در سال 95 به 3/ 3 نفر در هر واحد مسکونی کاهش یافته و این در حالی است که در سال 90 بعد خانوار 5/ 3 و در سال 85 به‌طور متوسط 4 نفر در هر واحد مسکونی گزارش شده بود. در شرایطی که «سرانه متعارف مساحت بنای مسکونی» باید حدود 30 مترمربع باشد، هم اکنون میانگین مساحت عمده واحدهای مسکونی جدید در کل کشور نباید از 100 مترمربع فراتر برود؛ البته این سطح متعارف با لحاظ «قدرت خرید مسکن»، «توان اقتصادی خانوارها» و «سطح قیمت آپارتمان‌ها» در شهرها در شرایط فعلی بازار مسکن برآورد می‌شود. کارشناسان در نقشه پیشنهادی اولولیت‌بندی جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی متناسب با نرخ خانه‌های خالی در هریک از شهرها و استان‌های کشور، توصیه می‌کنند هم‌اکنون شهرهای با کمترین میزان خانه‌های خالی، از بیشترین ظرفیت برای ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی برخوردارند. در حال حاضر استان تهران با سهم 9/ 18 درصدی از کل خانه‌های خالی کشور، کم‌ظرفیت‌ترین استان برای سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود و این در حالی است که در هرکدام از دو استان ایلام و کهکیلویه و بویراحمد، کمتر از 5/ 0 درصد کل واحدهای مسکونی به‌عنوان خانه‌های خالی شناسایی شده‌اند؛ بنابراین مطابق با نقشه اولویت‌بندی استانی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی، این دو استان با ظرفیت‌ترین مناطق برای ساخت و ساز هستند. این نقشه پیشنهادی کاملا با توصیه متولی بخش مسکن به سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر منطبق است. وزیر راه وشهرسازی طی سه سال اخیر همواره با تاکید بر ضرورت هدایت سرمایه‌های ساختمانی به خارج از کلان‌شهرها، شهرهای میانی و کوچک را پرظرفیت‌ترین مناطق برای ساخت و ساز و دسترسی به بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری برای سازندگان عنوان کرده است. نقشه پیشنهادی اولولیت‌بندی جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی نه‌تنها می‌تواند طول دوره انتظار برای فروش واحدهای ساخته‌شده را کاهش دهد بلکه از تکرار سرنوشت تلخ سرمایه‌گذاری ساختمانی در فاصله سال‌های 90 تا 92 که به دلیل عدم تناسب ساخت و سازها با سطح تقاضای مصرفی موجود در بازار منجر به حبس بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها در واحدهای فروش نرفته شد، جلوگیری می‌کند. هرچند هنوز جزئیات مربوط به تعداد کل واحدهای مسکونی در هرکدام از استان‌ها و شهرهای کشور از سوی مرکز آمار ایران اعلام نشده است اما تا زمان اعلام نتایج تفصیلی سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که قرار است تا اواخر بهار امسال منتشر شود، به نظر می‌رسد نقشه اولویت‌بندی شهرها برای ساخت و سازهای جدید بر مبنای توزیع جغرافیایی خانه‌های خالی، مناسب‌ترین مدل پیشنهادی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی باشد. در حال‌حاضر، در بین 24 استان اولویت‌دار برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، به تناسب کاهش سهم هر استان از خانه‌های خالی، درجه اولویت افزایش پیدا می‌کند.