سایه‌روشن بازار مسکن در سال ۹۶

نشانه‌های رونق مسکن

بازار مسکن در سال‌های 68، 86 و 91 جهش قیمت را تجربه کرد که به قیمت دلار و تأسیس بانک‌های خصوصی مربوط بود

کد خبر: ۱۸۵۴۲۰

۱۴ فروردين ۱۳۹۶

سرنوشت بازار مسکن در سال 96 چه می‌شود؟ این سؤالی است که تقریبا از نیمه دوم سال 95 ذهن بسیاری از متقاضیان مسکن را به خود مشغول کرده است. از همان نیمه دوم سال 95 بود که کارشناسان مسکن، اظهارنظرهای متفاوتی را درباره وضعیت این بازار در سال 96 مطرح کردند؛ عده‌ای از این تحلیلگران براین‌باور بودند سال جدید، رونق را برای بازار خریدوفروش و ساخت‌وساز مسکن به ارمغان خواهد آورد؛ به گفته آنها، قیمت مسکن از سال 93 تاکنون به حدی افزایش پیدا کرده که حالا بستر خوبی را برای رونق ساخت‌وساز ایجاد کرده است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از وقایع اتفاقیه ، رئیس انجمن صنفی کارفرمایان انبوه‌ساز استان تهران دراین‌باره  می‌گوید: «برخلاف نظر کسانی که می‌گویند قیمت‌ها در بازار مسکن نباید افزایش پیدا کند، واقعیت آن است در صورت ثابت‌ماندن قیمت‌ها سازندگان، انگیزه‌ای برای ورود به سرمایه‌گذارای در بازار ساخت‌و‌ساز مسکن پیدا نخواهند کرد.» مهدی مافی براین‌باور است: «امسال به‌طور قطع، قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند اما درصد آن بستگی به تحولات بازار و فضای اقتصادی کشور دارد.» او در پاسخ به این پرسش که نزدیک‌شدن به انتخابات ریاست‌جمهوری، چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت، تصریح می‌کند: «چندان معتقد نیستم که انتخابات، تأثیر قطعی بر بازار مسکن داشته باشد، هرچند این هنرمندی مسئولان است که بتوانند فضای اقتصادی کشور را آرام نگه دارند.» مافی با خوش‌بینی به آینده بازار مسکن نگاه می‌کند. از نگاه او، امسال، هم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا خواهد کرد و هم عرضه و تقاضا منطقی خواهد شد. او درنهایت با تردید پیش‌بینی می‌کند که امسال قیمت مسکن، رشدی نزدیک به 10 درصد را تجربه کند.

او درعین‌حال تأکید می‌کند پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در ایران باوجود تغییرات زودهنگام در فضای اقتصادی چندان درست از آب درنمی‌آید اما آنچه مسلم است، آن است که اقتصاد روی ریل رونق افتاده و بسیاری دیگر از دست‌اندرکاران بازار مسکن هم همین نظر را دارند. مصطفی قلی‌خسروی، رئیس سابق اتحادیه کشوری املاک هم براین‌باور است: «بازار مسکن در ایران هیچ‌وقت از نفس نمی‌افتد.» شاید بتوان گفت قلی‌خسروی، خوش‌بین‌ترین دست‌اندرکار بخش مسکن است. او بارها در گفت‌و‌گو با «وقایع‌اتفاقیه» گفته است ملک در ایران بهرین بستر برای سرمایه‌گذاری است. این‌بار هم همین نظر را دارد. خسروی بر این نکته تأکید می‌کند: «بخش مسکن سه سال رکود بی‌سابقه را تجربه کرد، قیمت‌ها بالا رفت و حالا این بازار، کشش افزایشی بیش از این را ندارد.»

دست مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها

باوجود تمام این خوش‌بینی‌ها اما یک بام‌ودوهوای بازار مسکن در سال‌های گذشته اجازه نداده تا بازار آن‌طور که باید رونق بگیرد زیرا بسیاری از مشاوران املاک برای بازارگرمی هم که شده آرامش بازار مسکن را بر هم زده‌اند. روزهای آخر اسفند بود که مشتری‌ها را از روزهای انتخابات می‌ترساندند و به آنها می‌گفتند: «اگر همین یکی، دو ماهه خرید کردید که بردید وگرنه بعد انتخابات دو برابر رقم‌های فعلی هم خانه گیرتان نمی‌آید.» درهمین‌باره حسام عقبایی، رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: «نظر یک مشاور املاک نمی‌تواند کل بازار را برهم بریزد؛ البته ما از مردم درخواست داریم در صورت مشاهده هرگونه تخلف، مراتب را به اتحادیه گزارش دهند.» عقبایی هیچ پیش‌بینی‌ای درباره قیمت‌ها در بازار مسکن ندارد و ترجیح می‌دهد فعلا اظهارنظری دراین‌باره نداشته باشد. عقبایی همچنین براین‌باور است که اجرای سند برجام، دیر یا زود تأثیر خود را بر اقتصاد ازجمله بازار مسکن خواهد گذاشت و برای رسیدن به نتیجه مطلوب باید صبور بود.

در چند سال گذشته به دلایل گوناگون به‌ویژه تحریم، معاملات بانکی از رونق افتاد و بر بخش مسکن نیز تأثیر گذاشت. صنایع زیردستی بخش مسکن نیز در این سال‌ها از این رکود رنج برده‌اند و صدماتی بر صنعت ساختمان وارد شده و دولت درصدد است با اقدام‌هایی مانند تحریک تقاضا و افزایش تسهیلات بانکی، این رکود را پشت سر گذارد. دراین‌باره حسن محتشم، نایب‌رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، به «وقایع‌اتفاقیه» می‌گوید: «از سه سال پیش تاکنون مسکن در رکود است اما از

6 ماه نخست سال 95، مرحله پیش رونق بازار را تجربه کرده‌ایم تا به مرحله نخست خروج از رکود برسیم.» به گفته او، رکود در بازار مسکن به این معناست که از بازده اقتصادی و فعالیت در این بخش کاسته شده و تقاضایی برای افزایش تولید وجود ندارد. به گفته این کارشناس اقتصادی، در سه سال گذشته، رشد قیمت در بازار مسکن وجود نداشت و پیش‌بینی می‌کنم امسال نیز چنین اتفاقی نیفتد؛ با این همه، شاهد تحرک در معاملات مسکن خواهیم بود. محتشم تأکید می‌کند: موافقت‌های اخیر و قراردادهایی که با کشورهای خارجی منعقد شده و می‌شود، در رونق بازار مسکن بی‌تأثیر نخواهد بود و حضور طرف‌های خارجی در ایران بر بهبود شرایط اقتصادی و رونق بخش مسکن تأثیرگذار خواهد بود.

این دست‌اندرکار بازار مسکن می‌گوید: «در اقتصاد ایران، مسکن سه‌بار در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ با جهش قیمتی روبه‌رو شد که به افزایش قیمت دلار و تأسیس بانک‌های خصوصی و پرداخت وام‌های بالا مربوط می‌شد.» به گفته او، باید قدرت خرید طبقه متوسط و پایین‌تر افزایش یابد و نظام بانکی کشور می‌تواند به این هدف کمک کند. او اظهار کرد: «با ورود تسهیلات جدید خرید مسکن به بازار، متقاضیان با قدرت خرید بیشتری وارد بازار می‌شوند و از نیمه دوم سال گذشته شاهد آغاز خروج از رکود در بازار مسکن بوده‌ایم.» این انبوه‌ساز تأکید می‌کند: «نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن دیده می‌شود.» او در ادامه می‌گوید: «بخشی از تغییر وضعیت مسکن به‌ دلیل پایین‌آمدن بهره بانکی تا ۱۵ درصد است و عده‌ای که پیش‌ازاین سود بانکی دریافت می‌کردند، اکنون پول خود را از بانک‌ها خارج و در جاهای دیگری مانند خرید مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ به‌همین‌دلیل به رونق بازار امید هست.

او تأکید کرد: البته شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم بود.»به نظر می‌رسد کارشناسان و همچنین مدیران بخش مسکن، روزهای خوشی را برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند. 10 مرداد سال 95 بود که مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد: آمارها نشان می‌دهد باوجود کاهش نرخ سود بانکی، افزایش اجاره‌بها به‌طور میانگین به ‌دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن، کمتر از سال‌های گذشته بوده است. در کوتاه‌مدت کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تأثیر است اما به تغییر ترکیب اجاره‌بها منجر می‌شود. در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا می‌رود یا نوسان در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است، موجران ترجیح می‌دهند بخش بیشتری از اجاره‌بها را به‌صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند اما با کاهش نرخ سود بانکی تمایل به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و بخش بیشتری از اجاره‌بها به‌صورت نقدی دریافت می‌شود که این مسئله می‌تواند تا اندازه‌ای بر خانوارهای مستأجر فشار اقتصادی وارد کند. به گفته چگینی، با کاهش نرخ سود بانکی در بازار، در میان‌مدت و بلندمدت، نرخ بازده مورد انتظار نیز کاهش پیدا می‌کند.

به‌همین‌دلیل اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد، می‌توان انتظار داشت در میان‌مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند؛ البته حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی هم اواخر آذر سال 95، در یک گفت‌وگوی تلویزیونی از تشکیل روزانه ۲۵۰ پرونده در بانک مسکن برای دریافت تسهیلات جدید خبر داده و گفته بود: سیاست وزارت راه‌و‌شهرسازی، افزایش توان خرید مسکن خانواده‌ها با پرداخت تسهیلات تا ۵۰ درصد هزینه خرید مسکن است و در چارچوب همین سیاست، پرداخت تسهیلات خرید مسکن از ۲۵۰ میلیون ریال به هزار و 600 میلیون ریال افزایش یافته است. با این همه، یک سؤال سال‌هاست در بازار مسکن ایران بی‌‌جواب مانده؛ اینکه چرا بعد از پشت‌سرگذاشتن این همه آزمون و خطا هنوز سازوکار مشخصی در بازار مسکن وجود ندارد. واقعیت آن است در ایران همچنان قیمت مسکن را مالک تعیین می‌کند، درحالی‌که قیمت‌گذاری باید بر‌اساس ارز ملک و منطقه توسط یک سازمان مشخص انجام شود. حالا باید منتظر ماند و دید سال 96 چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن خواهد بود؟