سال‌های سخت اجاره‌نشینی

مستاجران، بازنده‌های واقعی کاهش نرخ سود بانکی

جعفر شهری در کتاب مشهورش تاریخ اجتماعی تهران قرن سیزدهم به مساله جالبی اشاره می‌کند. او با نظر به سرشماری که در سال 1301 خورشیدی انجام‌گرفته می‌گوید: حدود نیمی از مردم آن دوران اجاره‌نشین و به تعبیر آن روزها «کرایه‌نشین» بوده‌اند.

کد خبر: ۱۷۲۴۷۶

۰۵ بهمن ۱۳۹۵

او افزون بر این به ارزانی اتاق‌ها و خانه‌ها اشاره می‌کند و ادعا می‌کند در آن زمان هر کس به‌تناسب توانایی مالی‌اش می‌توانست بدون سند و ضامن، خانه یا اتاقی را در هرجای شهر اجاره کند و بسیاری از مردم به علت بهای پایین اجاره‌خانه‌ها دنبال خرید خانه نبودند! اما با این‌همه گسترش شهرها و پدیده شهرنشینی سبب شد تا جمعیت شهرها چند برابر شود و قیمت خانه و اجاره‌بها دوشادوش گسترش شهر و ازدیاد جمعیت بالا برود تا به امروز که خرید خانه و حتی اجاره آن در شهری همانند تهران قیمتی بالاتر از جان آدمی‌زادگان پیدا کرده است؛ اما شاید در طول تاریخ کمتر برهه‌یی را بتوان سراغ گرفت که قیمت خانه‌یی در مثل شمال شهر تهران به‌اندازه هزاران زندگی مستاجرانی باشد که محل زندگی‌شان با محله‌های شمالی تنها نیم ساعت فاصله دارد.

آمارها چه می‌گویند؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله ‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 22 هزار و 514 تومان با میانگین مساحت 77مترمربع و متوسط عمر بنای 13سال بوده است که نسبت به فصل قبل 6.1‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9.9درصد افزایش داشته است، همچنین تعداد معاملات اجاره زیربنای مسکونی انجام‌ شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل 34.2‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 4.4 درصد افزایش داشته است.

بنابراین نمودار متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله ‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران در تابستان سال 91 حدود 13 هزار و 609 تومان، در پاییز 91 حدود 14هزار و 508 تومان و در زمستان 91 حدود 15هزار و 109 تومان بوده است.

بر اساس همین آمار هزینه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد برای اجاره یک مترمربع در بهار 92 حدود 16 هزار و 145 تومان، تابستان 92 حدود 16هزار و 932 تومان، در پاییز 92 حدود 17هزار و 289 تومان و در زمستان 92 حدود 15 هزار و 721 تومان بوده است.

در همین بازه زمانی هزینه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد برای اجاره یک مترمربع در بهار 93 حدود 16 هزار و 977 تومان، در تابستان 93 حدود 18 هزار و 343 تومان، در پاییز 93 حدود 19 هزار و 46 تومان و در زمستان 93 حدود 18 هزار و 95 تومان بوده است.

اما هزینه اجاره ماهانه به‌علاوه 3‌درصد برای اجاره یک مترمربع در بهار 94 حدود 19 هزار و 421 تومان، در تابستان همین سال 20 هزار و 483 تومان، در پاییز 94 حدود 20 هزار و 639 تومان و در زمستان 94 حدود 19 هزار و 815 تومان بوده است.

بالاخره این هزینه در بهار سال 95 حدود 21 هزار و 213 تومان و در تابستان امسال حدود 22 هزار و 514 تومان بوده است. به‌هرحال به نظر می‌رسد از سال 91 تا سال 95 حدود 30‌درصد بر قیمت اجاره افزوده‌شده این در حالی است که از نیمه دوم سال 92 مسکن در رکود سنگینی به سر می‌برد.

در نمودار تغییرات تعداد معاملات اجاره در تابستان 95 حدود 51 هزار و 821 فقره، در تابستان 94 حدود 49 هزار و 657 فقره در تابستان 93 حدود 59 هزار و 132 فقره، در تابستان 92 حدود 48 هزار و 32 و در تابستان 91 حدود 36 هزار و 345 فقره بوده است...

نکته بسیار مهم این نمودار بیانگر این موضوع است که تعداد مستاجران در سال 95 نسبت به سال 91، 92 و 94 به استثنای سال 93 افزایش‌یافته است. به عقیده کارشناسان نبود طرح جامع برای خانه‌دار کردن مردم بزرگ‌ترین دلیل افزایش مستاجرنشینی است.

اجاره‌بها از نرخ تورم عبور کرد

در همین رابطه احسان علوی، عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه تورم مبنای درستی برای تعیین اجاره‌بها نیست، گفت: همواره گزارش‌های رسمی رابطه منطقی بین رشد تورم و اجاره‌بها را نشان می‌دهند، به‌طور مثال از سال 91 تا سال 95 اجاره‌بها با رشد تورم همسویی داشته اما با ورود دولت یازدهم و کاهش نرخ تورم از 40.4‌درصد به 10.2‌درصد نه‌تنها اجاره‌بها کاهش محسوسی نداشته بلکه با رشد فزاینده‌یی طی مسیر می‌کند.

علوی افزود: صرف کاهش نرخ تورم، اجاره‌بها کاهش نمی‌یابد. دلایلی مانند حضور دست‌های سیاه در بازار اجاره، طرح‌های نامنظم مسوولان در تامین مسکن و ورود بانک‌ها از عواملی هستند که بازار اجاره را تبدیل به بازار مافیایی کرده است.

وی با بیان اینکه دلیل اصلی افزایش قیمت اجاره‌بها در دستان دلالان مجوز‌دار و بی‌مجوز است، تصریح کرد: این عده با خرید برخی ملک‌های شمال شهر یا با تبانی موجران باعث می‌شوند کنترل بخشی از بازارهای اجاره را در دست بگیرند.

وی افزود: بسیاری از دلالان با تعیین قیمت اجاره‌بها در مناطق شمالی تهران موجی به راه می‌اندازند که نتیجه آن به رشد قیمت خانه و همچنین نرخ اجاره‌بها در مناطق جنوبی پایتخت منجر شده که این موضوع در نهایت قیمت مسکن را در حومه و تمام کشور با افزایش روبه‌رو خواهد کرد.

کوچک شدن متراژ خانه مستاجران

علوی با اشاره به اینکه بسیاری از مستاجران به دلیل عدم پرداخت اجاره‌های سنگین مجبور به کوچک‌تر کردن واحد مسکونی خود هستند، گفت: در حال حاضر در بخش‌های مرکزی و جنوب کلان‌شهرها خانوارهای 3 تا 5 نفر در خانه‌های زیر 50 متری مربعی سکونت گزیده‌اند که این موضوع آسیب‌های اجتماعی بسیاری را در پی دارد.

علوی گفت: مسکن مهر قرار بود، متعادل‌کننده قیمت‌ها در بازار مسکن باشد، اما این طرح نیز در دست افرادی قرارگرفته که نرخ‌ها را به نفع خودتنظیم می‌کنند که این امر واقعا حیرت‌انگیز است. عضو کمیسیون عمران بابیان اینکه با اجرای هر طرحی تنها مستاجران نقره‌داغ می‌شوند، گفت: متاسفانه دولت‌های مختلف در خصوص ساماندهی بازار اجاره غفلت کردند. درصورتی‌که مسوولان می‌توانستند با ایجاد مسکن استیجاری و اجتماعی به داد مستاجران برسند. به‌هرحال اگر دولت نمی‌تواند چنین ساماندهی را انجام دهد باید برای افزایش تولید مسکن یا اخذ مالیات از خانه‌های خالی آستین بالا بزند. وی گفت: به‌هرحال این روزها مستاجران فشارهای زیادی را به خاطر اجاره‌های سنگین متحمل می‌شوند و خیلی از آنها به سمت حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی کوچ کرده‌اند.

سرشکن کاهش نرخ سود بانکی در اجاره‌

شهرام کوسه‌غراوی، عضو کمیسیون عمران در مجلس دهم نیز با بیان اینکه متاسفانه رابطه کاهش نرخ سود بانکی و افزایش اجاره‌بها مشکلات زیادی برای مستاجران ایجاد کرده است، گفت: در حال حاضر به علت کاهش نرخ سود بانکی بیشتر موجران به دنبال افزایش اجاره‌بها هستند و به‌نوعی می‌خواهند کاهش درآمد خود از بانک را با پول مستاجران تامین کنند. کوسه‌غراوی افزود: به دلیل تداوم رکود نظارت‌های جدی بر قیمت‌ها اعمال نمی‌شود دولت باید ورود جدی در مبحث مسکن داشته باشد تا بتواند ریشه بسیاری از دلالی‌ها را در بازار بسوزاند.

نماینده مینودشت در مجلس گفت: زمان آن رسیده است تا با ارائه تسهیلات ویژه به انبوه‌سازان گام‌های بلندی در تامین مسکن داشته باشیم. حضور وزیر راه و شهرسازی چرایی افزایش اجاره‌بها مورد بررسی واقع خواهد شد. وی گفت: کاهش نرخ سود بانکی در اجاره‌بها سرشکن‌شده در حال حاضر بازنده‌های واقعی کاهش نرخ سود بانکی و طرح‌های مسکنی مستاجران هستند.

نبود ضابطه برای ساماندهی اجاره‌

در همین زمینه قلی‌زاده، عضو دیگر کمیسیون عمران در مجلس دهم بابیان اینکه بازار اجاره نیازمند ضابطه و قانون جدی است، گفت: افزایش قیمت در بازار املاک باعث شده توان خرید سرپناه در جامعه به میزان قابل‌توجهی کاهش پیدا کند.

قلی‌زاده افزود: دولت و حتی مجلس باید در زمینه ایجاد ثبات در نرخ مسکن و اجاره‌بها ورود داشته باشند. وی از ضرورت تشکیل کارگروهی متشکل از دولت و مجلس برای قاعده‌مند کردن بحث اجاره‌بها خبر داد و گفت: باید با همکاری دولت و مجلس لایحه‌یی مشخص برای ساماندهی بازار اجاره‌بها مصوب شود تا به‌این‌ترتیب با ابزارهای قانونی بتوان از نابه‌سامانی بازار اجاره‌بها جلوگیری کرد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار اجاره متولی مشخصی ندارد، افزود: با اوج‌گیری نابه‌سامانی اقتصادی بسیاری از موجران به فشار آوردن بر مستاجران با اعمال نرخ‌های نجومی اقدام می‌کنند که این به سخت شدن شرایط زندگی مردم منجر می‌شود.

وی در نهایت گفت: اجاره‌بها موضوع کوچکی نیست که در آن به موضوع حق مالکیت اشاره کرد. اجاره‌بها نیازمند برخوردهای جدی قانونی است زیرا اعمال نرخ‌های دلخواهی زندگی بسیاری از اقشار جامعه را فلج کرده و آسیب‌های اجتماعی جدی را در پی دارد در ثانی این اقشار مجبور می‌شوند هرروز سخت‌تر کار کنند تا تنها زنده بمانند درحالی که جامعه ایده‌آل دنبال ایجاد زندگی مطلوب برای تمام اقشار اجتماع است.

نیم‌قرن بدون ضابطه

قاضی‌زاهدی، تحلیلگر حوزه مسکن نیز در این رابطه گفت: بیش از نیم‌قرن است که دولت‌ها دنبال راهکارهای جدی در حوزه کنترل اجاره‌بها هستند؛ اما به دلیل عدم وجود برنامه تدوین‌شده و نظارت‌های دقیق، موفقیت چندانی در این خصوص نداشتند.

قاضی‌زاهدی گفت: تنها راه برای کنترل قیمت اجاره‌بها ورود میان‌مدت و بلندمدت شهرداری، دولت و تعاونی‌های شهروندی است. با حضور قوی این بخش‌ها قیمت کنترل خواهد شد و دیگر موجرها قیمت‌ها را سر به فلک نمی‌برند.

وی نقش مشاوران املاک در قیمت مسکن چه اجاره و چه خرید را منفی تفسیر کرد و افزود: متاسفانه برخی مشاوران املاک برای دریافت حق کمیسیون بیشتر یا مالک تبانی کرده و باعث افزایش قیمت می‌شوند. قاضی‌زاهدی گفت: مسوولان باید در خصوص ضابطه‌مند کردن مشاوران املاک نیز برنامه‌های جدی تدوین کنند زیرا این صنف به عنوان جوش‌دهنده معاملات ملکی، برای مردم شناخته‌شده هستند و حذف یا کاهش قدرت آنها در جامعه به‌نوعی امکان‌پذیر نیست اما دولت می‌تواند با قوانین جدی و حد و حدود قانونی جلو دلالان سوداگر را بگیرد.

وی با اشاره به اینکه متاسفانه مشاوران املاک موانع بسیار جدی بر سر راه آرامش املاک اجاره‌یی هستند، گفت: باید به یکه‌تازی این صنف پایان بدهیم؛ زیرا این صنف با همکاری برخی موجران، مستاجران را نقره‌داغ می‌کنند. در حال حاضر در تهران حدود 13هزار مشاور املاک وجود دارد که برخلاف ادعاهای بی‌شمار برخی مسوولان اتحادیه مشاور املاک در بازار املاک و مستغلات نقش پررنگی ایفا می‌کنند. این صنف با داشتن اعضای باهوش و منفعت‌طلب باعث شده‌اند که بازار مسکن به سمت ارزش‌افزوده پیش برود و از هدف غایی خود یعنی تامین سرپناه مناسب برای مردم دور شود. این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: البته حذف این صنف جز ایجاد تشویش در بازار معاملات و بیکاری چندین هزار نفر چیزی عاید جامعه نمی‌کند. وی گفت: به‌هرحال تامین اجاره برای قشر کثیری از مردم که حقوقی زیر یک‌میلیون و نیم دارند بسیار سخت و دشوار است بنابراین باید مسوولان ورود جدی در تامین ملک‌های استیجاری و حمایت از مستاجران داشته باشند. قاضی‌زاهدی گفت: در حال حاضر در کشورمان افراد باید نزدیک به 16 ساعت کار کنند تا اجاره مسکن‌شان فراهم شود. تاریخ نشان داده است اجاره‌بها دستورپذیر نیست و با دستور کم نمی‌شود. راهکار تثبیت اجاره‌بها نهایتا فقط افزایش تولید و عرضه مسکن است. دولت باید به سمت عوامل کاهنده قیمت مسکن برود.

دولت نباید ورود کند

همچنین در این خصوص رییس اتحادیه املاک معتقد است: مالکیت یک حق شهروندی است و دولت نباید در ضابطه‌مند کردن آن ورود پیدا کند.حسام عقبایی گفت: طبق قانون اساسی و مقوله مالکیت در اسلام دولت نمی‌تواند بر اموال غیرمنقول مردم نرخ تعیین کند.

وی بابیان اینکه مالکی را نمی‌توان مجبور به تخفیف یا کاهش قیمت کرد گفت: تنها راه کنترل اجاره‌بها افزایش عرضه و تولید مسکن است. اگر میزان عرضه واحدهای مسکونی بیشتر شود، فضای رقابتی ایجاد می‌شود و دیگر موجری نمی‌تواند به مستاجر خود قیمت‌های بالا ارائه کند.

عقبایی بابیان اینکه برخی شبکه‌های اینترنتی باعث افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن شده است، گفت: درگذشته پیشکسوت‌های این حوزه قیمت‌های نامتعارفی که از سوی مالکان مطرح می‌شد را فایل (ثبت برای عرضه به مردم) نمی‌کردند. ولی اکنون اگر ما آن را ثبت نکنیم شبکه‌های اینترنتی و سایر بخش‌ها اقدام می‌کنند و مبنای قیمت برای مردم می‌شوند. وی تصریح کرد: در بیشتر موارد مشاوران املاک برای انعقاد یک قرارداد مجبور می‌شوند متعاملین را به آرامش و توافق دعوات کنند بنابراین در این مواقع موجران به دلیل پادرمیانی مشاور املاک از موضع قیمتی خود کوتاه می‌آیند و درنهایت معامله با تخفیفات متعددی به مستاجر ارائه می‌شود.

عقبایی گفت: مردم باید بدانند قیمت‌های پیشنهادی باقیمت تحقق‌یافته آن (قیمت در قرارداد) متفاوت است و مشاوران املاک برای به توافق رساندن قیمت نهایی چانه‌زنی‌های بی‌شماری انجام داده و به زبان ساده، ریش گرو می‌گذارند.

سبقت نرخ اجاره از حقوق کارگر

اجاره‌نشینی سخت است، آن‌قدر سخت که زمان سررسید انقضای قرارداد غم بر دل تمام اعضای خانواده می‌نشیند. از تهیه مبلغ اضافه‌شده توسط صاحب‌خانه گرفته تا خساراتی که طی اسباب‌کشی کردن به ما تحمیل می‌شود.

در این خصوص محمد 35ساله که چند سالی است، ازدواج‌کرده و ساکن خیابان نبرد جنوبی است به خبرنگار ما می‌گوید: به علت خسارت‌های ناشی از اسباب‌کشی و حق کمیسیون قرارداد جدید بیشتر مستاجران تمایل زیادی به تمدید قرارداد اجاره‌نامه دارند و در این خصوص با هر مبلغی که موجر عنوان کند به توافق می‌رسند. وی با بیان اینکه در حال حاضر افزایش نرخ اجاره‌ها بسیار بیشتر از درصدهایی است که اعلام‌ شده است، گفت: اما متاسفانه حقوق وزارت کار همچنان در پایین‌ترین سطح قرار دارد.

هرسال واحد مستاجران کوچک‌تر می‌شود

در همین زمینه موسوی که با همسر و دو فرزندش اجاره‌نشین است، می‌گوید: چند روز پیش مالک به بنده مراجعه کرد و عنوان داشت که باید حدود 200هزار تومان اجاره را افزایش بدهم درصورتی‌که طبق رشد تورم این میزان افزایش غیرمنطقی است. وی با ابراز ناراحتی گفت: البته بنده چاره‌ دیگری ندارم زیرا توافق مسالمت‌آمیز به دلیل هزینه‌های اسباب‌کشی، اعم از استخدام کارگر، کامیون، هزینه کمیسیون قرارداد جدید و بیکاری چندروزه بنده و همسرم به سود خانواده است.

این مستاجر با بیان اینکه در حال حاضر مستاجران در شهری همچون تهران باقیمت‌های سرسام‌آوری دو راه بیشتر ندارند، گفت: یا زیر بار فشار اجاره‌بهای مسکن می‌روند یا اینکه برای تهیه سر پناهی راه حاشیه‌نشینی را در پیش می‌گیرند که با توجه به بعد مسافت، مشکلات دیگری برای تردد و رسیدن به محل کار برای آنان به وجود می‌آید، این در حالی است که قیمت واحدهای مسکونی اجاره‌یی در حاشیه شهر تهران چندان تفاوتی با قیمت‌های درون شهر ندارد.

وی با انتقاد از نرخ‌های ارائه‌شده توسط مالکان گفت: در حال حاضر موجران انتظار دارند ضررهای ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را مستاجران جبران کنند. درحالی که بسیاری از مستاجران هرساله به دلیل افزایش قیمت‌های اجاره‌بها واحد خود را 10 متر کوچک‌تر می‌کنند تا هزینه‌ها را به‌نوعی سرشکن کنند. موسوی بابیان اینکه در حال حاضر بیشتر مستاجران با کمترین امکانات زندگی می‌کنند، گفت: برخی خانواده‌ها به دلیل درآمدهای بسیار کم و برای تامین هزینه‌های اجاره مجبور می‌شوند سبد غذا، پوشاک و درمان خود را به‌طورکلی نادیده بگیرند.

اجاره‌نشین خوش‌نشین نیست

در همین زمینه مستاجر دیگری بابیان اینکه درگذشته در بحث اجاره‌نشینی جمله معروف اجاره‌نشینی مساوی است با خوش‌نشینی وجود داشت، گفت: درگذشته در سبد اقتصادی خانواده هزینه اجاره‌بها‌درصد قابل‌توجهی را اشغال نمی‌کرد و اکثر خانواده‌هایی که درآمد کافی برای گذراندن زندگی داشتند بیشتر اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دادند.

وی افزود: اما باگذشت زمان و روبه‌رو شدن با رکود بازار و پایین آمدن درآمد خانوارها به‌تدریج این مقوله رنگ و بوی خود را از دست داد تا جایی که با افزایش اجاره‌بها خانواده‌ها مجبور شدند مساحت منزل اجاره‌یی را کمتر کنند و در واحدهای یک خواب اسکان کنند. وی با بیان اینکه در طول دوران رکود بازار مسکن، سابقه نداشته اجاره‌بها با این افزایش غیرمعقول روبه‌رو شده باشد، گفت: ازآنجایی‌که اکثر مالکان علاقه به دریافت اجاره‌بها ماهانه دارند طبیعتا مستاجران مجبور می‌شوند در واحدهای کوچک یک خواب که اجاره آن کمتر است، زندگی کنند. متاسفانه برخی مالکان بسیار بی‌انصاف شده‌اند.

وی افزود: بی‌گمان موضوع میزان اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن از دغدغه‌های اساسی قشر زحمت‌کش و نوعا ضعیف مستاجران است. معمولا مبلغ اجاره‌بها از سوی مالک تعیین و نظارت یا تدوین قانون در این مقوله نقش برجسته نداشته و نخواهد داشت و مالکان در حد مشاوره قیمت منطقه را جویا می‌شوند ولی با توجه به نیاز خود، تاثیرات بازارهای مساوی بر مسکن و نرخ سود بانکی نحوه رهن و اجاره موردنیاز خود را اعلام می‌کنند. وی گفت: باید در کشور ضابطه و آیین‌نامه‌های اجرایی تدوین شود تا نرخ اعلامی متناسب با بودجه مستاجران باشد.

وی گفت: مسوولان ذی‌ربط باید در خصوص نقش مشاوران املاک و چارچوب اختیارات قانونی و عرفی این قشر در بازار اجاره جلساتی داشته باشند. در این میان صاحب‌خانه‌هایی هستند که می‌گویند زندگی خود را از طریق اجاره‌یی که ماه‌به‌ماه از مستاجرشان می‌گیرند، می‌گذرانند و به دلیل گرانی‌ها و تورم‌های به وجود آمده ناچارند اجاره خانه را بالا ببرند تا از پس مخارج زندگی بربیایند.