راز ارزانی مسکن در مراکز استان‌های صنعتی

بر اساس نتایج یک پژوهش علمی دو عامل سهم استان از ارزش افزوده بخش صنعت و ساختمان به‌طور مثبت و معنادار روی تغییرات قیمت مسکن موثر بوده‌اند؛ اما در مقابل عامل مزد و حقوق پرداختی تاثیر مهم و معناداری روی قیمت مسکن ندارد.

کد خبر: ۱۵۸۵۸۱

۲۶ آبان ۱۳۹۵

اما نکته بسیار مهمی که در این تحقیق به آن پرداخته شده است تاثیر منفی تمرکز فضایی فعالیت‌های اقتصادی روی قیمت مسکن در استان‌هاست؛ به این معنا که با متمرکز شدن تعداد زیادی از صنایع در برخی استان‌ها، قیمت مسکن در مراکز این استان‌ها نیز کاهش می‌یابد. بخش مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد هر کشور بوده است، به‌طوری که نوسانات آن اثرات بسیار مهمی در اقتصادهای مختلف گذاشته است. در واقع نوسانات این بخش در عین حال که از چرخه‌های اقتصادی متاثر می‌شود، بر آنها نیز تاثیر گذاشته و دوره‌های رونق و رکود را تشدید می‌کند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در این بررسی‌ها اثر عواملی مانند سهم هر استان از ارزش افزوده بخش صنعت، سهم هر استان از ارزش افزوده بخش ساختمان، میزان مزد و حقوق پرداختی به کارگران بخش صنعت در هر استان و نحوه توزیع فضایی صنعتی در هر یک از استان‌ها روی قیمت مسکن برای سال 1392 مورد تحلیل قرار گرفته است.

نتایج آماری این تحقیق وجود وابستگی فضایی بین استانی قابل توجهی را نشان می‌دهد.

در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران شاهد پرنوسان‌ترین تغییرات در قیمت مسکن بوده و این تغییرات با ایجاد دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن، اثرات قابل توجهی را در دیگر بخش‌های اقتصاد موجب شده است.

مطالعات اخیر تاکید بسیار زیاد و ویژه‌یی بر مساله وابستگی فضایی یا همان وابستگی متقابل بین استان‌ها در بخش مسکن و در بین مناطق مختلف دارند که این تفاوت می‌تواند به دلیل ویژگی‌های مسکن و سرعت تعدیل متفاوت قیمت آن در بین مناطق باشد.

در حقیقت ممکن است به دنبال نوسانات قیمت مسکن در یک استان، انتقال سرمایه از آن استان به سایر استان‌ها به امید کسب سود از نوسانات آتی قیمت مسکن در این استان‌ها صورت گیرد که این خود موجب تحریک تقاضا و تغییرات قیمتی در آن استان‌ها خواهد شد؛ بنابراین وجود فعالیت‌های اقتصادی در سطوح متفاوت در مناطق مختلف می‌تواند یکی از عوامل توضیح‌دهنده تغییرات متفاوت قیمت مسکن در بین استان‌های کشور باشد.

در واقع برخی کارشناسان این موضوع را مطرح می‌کنند که گسترش مناطق مسکونی حواشی شهرهای بزرگ، با افزایش در اندازه بازار کار و همچنین با رشد ظرفیت بهره‌وری بخش‌های آن شهر همراه است و اعلام می‌کنند که چگونه رشد اشتغال در شهرها و به دنبال آن افزایش سطح دستمزدها در شهرهای مختلف بر ارزش واحدهای مسکونی در مراکز تجاری شهری تاثیر می‌گذارد و چگونه با فاصله گرفتن از این مراکز این تاثیرات کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر کارشناسان و تحلیلگران بخش مسکن اعلام می‌کنند با متمرکز شدن فعالیت‌های صنعتی در مناطق خاص و بزرگ‌تر شدن اندازه بازاری در آن مناطق، تقاضا برای نیروی کار ماهر و غیر ماهر در منطقه افزایش می‌یابد و این امر موجب بالا رفتن سطح دستمزدهای نسبی در آنها می‌شود، این افزایش دستمزد موجب می‌شود تا سطح رفاه نسبی نیز در منطقه افزایش یافته و در نهایت رفاه نسبی بالاتر باعث افزایش مهاجرت بیشتر افراد به سمت منطقه مرکزی جدید شود که در نتیجه آن تقاضا برای مسکن نیز در منطقه مورد نظر افزایش می‌یابد.

این افزایش تقاضا در بخش مسکن، نتیجه توزیع جغرافیایی فعالیت‌های صنعت در بین مناطق مختلف است که موجب افزایش قیمت مسکن نیز در میان این مناطق می‌شود.

در یک پژوهش علمی که به تازگی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، میزان شاخص تمرکز جغرافیایی صنعت در استان‌های مختلف ایران بررسی شده است. نتایج این بررسی نشان می‌دهد که استان‌های تهران، قزوین و البرز به ترتیب متمرکز‌ترین استان‌های کشور از لحاظ صنعتی در سال 1392 هستند. در واقع بیشترین فعالیت‌های صنعتی در این سه استان متمرکز بوده است. این استان‌ها «صنعتی‌ترین» استان‌های کشور به شمار می‌روند به‌طوری‌که این فعالیت‌های صنعتی دارای توزیع یکنواخت و متعاد‌ل‌تری در داخل استان‌های فوق هستند.

همچنین طبق این پژوهش، سه استان کهگیلویه و بویراحمد، هرمزگان و آذربایجان غربی از نظر شاخص تمرکز جغرافیایی به ترتیب «غیرصنعتی‌ترین» استان‌های کشور هستند، به‌طوری که نحوه توزیع جغرافیایی فعالیت‌های صنعتی اندکی که در داخل این استان‌ها حضور دارند کاملا غیر یکنواخت و نابرابر است.

بر اساس این پژوهش مقایسه ارقام مربوط به این استان‌ها با میزان تمرکز صنعت در سه استان قبلی (تهران، قزوین و البرز) نشان می‌دهد که توزیع فعالیت‌های صنعتی در اقتصاد ایران به‌شدت نابرابر است. زیرا اختلاف میزان شاخص تمرکز در بین این دو گروه از استان‌ها بسیار شدید است. بر اساس این نابرابری می‌توان گفت، تعداد کمی از استان‌ها وجود دارند که اغلب صنایع در آنها فعالیت می‌کنند، این در حالی است که بیشتر استان‌ها دارای تعداد کمی از صنایع در خود هستند.

در نهایت در این پژوهش، اثر عامل توزیع فضایی فعالیت‌های صنعتی که با شاخص تمرکز جغرافیایی صنعت اندازه‌گیری شد، نشان داد که این شاخص تاثیری منفی روی قیمت مسکن در استان‌های مختلف کشور دارد به این معنا که با متمرکز شدن تعداد زیادی از صنایع در برخی استان‌ها قیمت مسکن در مراکز این استان‌ها نیز کاهش می‌یابد.

به نظر می‌رسد، متمرکز شدن تعداد بیشتری از صنایع در یک استان، توزیع یکنواخت‌تری از این صنایع در داخل استان به دنبال داشته و در مقابل وقتی صنایع کمتری در یک استان حضور دارند این صنایع معمولا در مرکز استان مشغول به فعالیت می‌شوند. بر همین اساس قیمت مسکن نیز در مراکز این استان‌ها نسبتا بالاتر خواهد بود.

درواقع هرقدر سهم هر استان از صنعت بیشتر باشد به خاطر حضور پررنگ صنعت و تقاضای بیشتر برای مسکن، قیمت مسکن در آن استان افزایش می‌یابد؛ اما این اتفاق تحت تاثیر نحوه توزیع جغرافیایی فعالیت‌های صنعتی در بین نواحی داخلی استان قرار داشته و چگونگی این توزیع می‌تواند ارتباط بین میزان حضور صنعت و قیمت مسکن در مراکز استان‌ها را برعکس کند و این اتفاقی است که در اغلب استان‌های ایران رخ داده است.

به عبارت دیگر، در اغلب این استان‌ها اگرچه صنایع زیادی حضور دارند اما نحوه توزیع فضایی آنها در داخل استان یکنواخت‌تر است. به‌طوری که این امر موجب می‌شود تا افراد زیادی از شهرستان‌ها به مرکز استان مهاجرت نکنند و در نواحی خود باقی بمانند که این باعث می‌شود قیمت مسکن در مرکز استان افزایش چندانی نداشته باشد.