۳میلیون بی‌خانه، ۳۰۰هزار خانه خالی

اشتیاق بسیاری از صاحبخانه‌ها برای تبدیل رهن به اجاره، مستأجرها را با دغدغه جدیدی روبه‌رو کرده ‌است. صاحبخانه‌ها به‌جای گرفتن 90 میلیون رهن تمایل دارند 20 میلیون پول پیش بگیرند و 2 میلیون اجاره.

کد خبر: ۱۴۳۴۹۸

۱۳ شهريور ۱۳۹۵

30 درصد تهرانی‌ها مستأجرند. این درصد، کمی پایین‌تر و بالاتر در کلانشهرهای دیگر هم صادق است. البته با یک تفاوت؛ رهن و اجاره در تهران با هر اتفاقی بالا می‌رود. فرقی هم نمی‌کند به ‌خاطر تورم باشد یا رونق اقتصادی، پایین آمدن سود بانکی یا بالا رفتن سود سپرده، آلودگی هوا یا وزش بادهای فصلی و تمیزی چهره آبی آسمان! البته آمارهای دیگری هم هست. از جمله اینکه نزدیک به 60 درصد ایرانی‌ها مستأجرند. این را چندی پیش معاون سازمان شهرداری‌ها و شوراهای شهر وزارت کشور اعلام کرد و گفت: «افزایش جمعیت و نبود توازن در عرضه و تقاضای مسکن و کاهش قدرت خرید آپارتمان از دلایل اصلی اجاره‌نشینی است.»

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، این معضل از آنجایی که قدیمی است، همه دولت‌ها برای حل آن نسخه‌ای پیچیده‌اند که عملاً به جایی نرسید. یکی از این نسخه‌ها مسکن مهر در دولت قبل بود که از آغاز نیز با موافقان و مخالفان زیادی روبه‌رو بود. موافقان عقیده داشتند ساخت و فروش مسکن ارزان قیمت مردم را خانه‌دار می‌کند و به بازار اجاره‌نشینی نیز سرو سامان می‌دهد. این طرح در ظاهر بی‌عیب و نقص به‌ نظر می‌رسید. ولی ساخت و ساز با فاصله نسبتاً زیاد از شهر اصلی و نبود برخی امکانات ابتدایی و از همه مهم‌تر پایین بودن کیفیت و نداشتن هیچ هویت شهری و فرهنگی، از جمله مسائلی بود که در طول اجرای طرح از سوی مخالفان مطرح شده و می‌شود.

مخالفان می‌گفتند نباید برای حاشیه شهرهای بزرگ حاشیه دیگری ساخت. اگر قرار است مسکنی برای مستأجران شهری ساخته شود بهتر است درون خود شهر باشد نه در فاصله 40 – 50 کیلومتری. چقدر از واحدهای مسکن مهر پرند هنوز هم که هنوز است خالی است و کسی جرأت خرید و کوچ به آنجا را ندارد؟ چقدر از این واحدها خریداری شده و خریدار اجاره داده و خود در تهران مستأجر است؟

دغدغه اجاره‌نشینی را خیلی‌ها درک کرده‌اند و استرس مدام از اینکه صاحبخانه عزیز، امسال چقدر روی اجاره و رهن می‌گذارد؟ نکند بگوید: «بلند شو می‌خواهم مستأجر دیگری بیاورم» یا نکند زیادتر از جیب من اجاره را ببرد بالا؟ بدتر از همه این‌ها دنبال خانه گشتن است و از آن بدتر، جابه‌جایی. به قول انگلیسی‌ها «دو بار اسباب‌کشی، یک بار خانه سوزی!»

کاهش تورم و افزایش کرایه

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی چندی پیش عنوان کرد: «در تهران 300 هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد و در حال حاضر در عرضه خانه مشکلی نداریم.» شواهد و آمارها هم نشان می‌دهد که مشکل چندانی در عرضه نیست اما اینکه چرا نزدیک به 3 میلیون تهرانی همچنان مستأجرند و نمی‌توانند صاحبخانه شوند، ما هم نمی‌دانیم. یعنی مالکان تا این اندازه بی‌نیاز از فروش و اجاره‌اند که ترجیح می‌دهند خانه خالی بماند و...؟

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک نبود توازن در عرضه و تقاضای بازار مسکن را دلیل اصلی اجاره نشینی می‌داند. وی در این باره می‌گوید: «اگر بانک‌ها نرخ سود تسهیلات خود را برای ساخت مسکن پایین بیاورند، حتماً آپارتمان‌های بیشتری ساخته می‌شود و زمینه برای صاحبخانه شدن یا اجاره نشینی با قیمت مناسب مهیا می‌شود. در حال حاضر مقدار تقاضا در تهران بیشتر از عرضه است، به همین‌ خاطر است که مردم با مشکل پیدا کردن آپارتمان مورد نظرشان روبه‌رو هستند.»

3 سالی هست که بازار مسکن دچار رکود است و ساخت و سازها کمتر از گذشته. از طرفی تورم نیز نسبت به سال‌های گذشته روند کاهشی داشته‌ اما اجاره مسکن هم مثل نرخ کرایه تاکسی چندان متأثر از شرایط واقعی اقتصاد نیست و صاحبخانه‌ها بستگی به انصاف‌شان اجاره را افزایش می‌دهند؛ یکی 5 درصد، آن یکی طبق عرف بازار 10 درصد، بعضی‌ها هم بالای 15 درصد. همه این‌ها اجاره نشینی در ایران را به یک دور باطل تبدیل کرده است؛ کار کن، جمع کن، تقدیم صاحبخانه کن و دوباره از نو. چند سال پیش خبری در حمایت از اجاره‌نشین‌ها منتشر شد، مبنی بر اینکه از این پس آژانس‌های مسکن باید قولنامه‌ها را بین موجر و مستأجر 2 ساله تنظیم کنند. این خبر، خبر خوبی بود تا دست کم، مستأجر بعد از یک سال نگران خانه ‌به دوشی‌ و افزایش اجاره نباشد. در عمل این قانون هیچوقت اجرایی نشد.

حسام عقبایی درباره این قانون عقیده دارد که نمی‌شود صاحبخانه‌ها را مجبور کرد قرارداد را دو ساله تنظیم کنند. چراکه شاید مستأجر به هر دلیلی بخواهد از آن خانه به خانه یا شهر دیگری نقل مکان کند، آن وقت ماجرا چه می‌شود؟ «درباره اجاره بها باید بگویم اصلی‌ترین موضوع، قیمت مسکن است که در تمام دنیا به‌عنوان یکی از شاخص‌های تعیین اجاره به شمار می‌رود. پیش‌بینی می‌کردیم تا شهریورماه، افزایش اجاره بها نداشته‌ باشیم. به دلیل اینکه اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است. بنابراین احتمال تغییر محسوسی را در نرخ اجاره نداریم. البته به‌ طور معمول افزایش قیمت در هر سال حداکثر 10 درصد است.»

براساس عرف بازار، رهن و اجاره بها بین یک چهارم تا یک پنجم ارزش اصلی ملک، تعیین می‌شود ولی بیشتر مستأجران عنوان می‌کنند، عملاً چنین فرمولی اجرا نمی‌شود و هر کس هر قیمتی که دوست دارد می‌گیرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این باره می‌گوید: «ارزش‌گذاری اموال غیرمنقول مردم از نظر قانونی، تخلف است و نمی‌شود قیمت‌گذاری کرد. ولی براساس عرف بازار و منطقه‌ای که خانه و آپارتمان مورد اجاره در آنجا قرار دارد، مشاوران املاک قیمت‌های رهن و اجاره را پیشنهاد می‌دهند.»

تهران گران‌تر از همه پایتخت‌ها

متوسط قیمت هر متر آپارتمان در کشورهای اسپانیا و ترکیه و مالزی و ایتالیا و آلمان ارزان‌تر از تهران است. شهرهایی که از نظر مؤلفه‌های شهری و امکاناتی که در اختیار شهروندانش‌شان قرار می‌دهند بسیار بالاتر و با کیفیت‌تر است.

اگر این پرسش را از مسئولان شهری بپرسیم پاسخ‌شان بدون شک این است که مهاجرت به تهران در چند دهه گذشته روند افزایشی و تصاعدی به خود گرفته‌ و این شهر دیگر گنجایش پذیرش ندارد. ساخت و ساز هم ظرفیت بالایی ندارد و اجاره‌نشینی در حال عبور به حاشیه است. سرک کشیدن به چند بنگاه مسکن در مناطق جنوب و مرکز و شمالی بخوبی نشان می‌دهد تا چه اندازه قیمت‌ها مختلف و درهم و برهم است.

قیمت رهن هر متر مربع آپارتمان در جنوب تهران 700 تا 800 هزار تومان است. این قیمت در مناطق مرکزی رو به شمال به یک میلیون تا یک میلیون و 300 هزار تومان می‌رسد. البته این قیمت‌ها بستگی به نوساز بودن و پارکینگ و انباری و دیگر امکانات پایین و بالا می‌شود. قیمت آپارتمان‌های شمال شهر را که نگو که هوش را از سر می‌پراند. اصلاً آدم را از زندگی ناامید می‌کند. رفتن به داخل آژانس‌های مسکن‌اش هم جیب پر پول می‌خواهد. مشاوره برای یافتن آپارتمان معمولی هم پول می‌خواهد!

مقایسه تهران با شهری مثل تبریز تفاوت‌ها را بخوبی نشان می‌دهد. قیمت رهن آپارتمان 100 متری در منطقه سیدخندان حدود 150 میلیون تومان است. آپارتمانی با پارکینگ و انباری. از استخر و فضای باز برای حمام آفتاب و... هم خبری نیست. اما در منطقه زعفرانیه تبریز این قیمت به نصف می‌رسد؛ منطقه‌ای خوش آب و هواتر، بدون ترافیک و با ساختمان‌هایی که با اصول شهرسازی دقیق ساخته‌ شده‌اند.

از همه اینها که بگذریم اشتیاق بسیاری از صاحبخانه‌ها برای تبدیل رهن به اجاره، مستأجرها را با دغدغه جدیدی روبه‌رو کرده ‌است. به عنوان مثال صاحبخانه‌ها به‌جای گرفتن 90 میلیون رهن تمایل دارند 20 میلیون پول پیش بگیرند و 2 میلیون اجاره. این موضوع بسیاری از مستأجران را به استیصال رسانده و آنها از خود می‌پرسند مگر چه اتفاقی افتاده است و چگونه می‌شود با حقوق یک میلیون و 500 هزار تومان 2 میلیون اجاره داد؟ بر اساس آمار، مستأجران تهرانی نزدیک به 50 درصد از درآمد خود را برای پرداخت اجاره خانه اختصاص می‌دهند و در واقع هیچ پس‌اندازی برای افزایش کرایه و رهن سال آینده‌شان باقی نمی‌ماند.

یکی از نسخه‌های کارشناسان برای خروج مسکن از رکود و صاحبخانه شدن مستأجران طبقه متوسط وام 160 میلیونی برای زوج‌هایی است که از وام خرید مسکن استفاده نکرده‌اند. وامی که در واقع گرفتن و پرداخت اقساط آن بسیار دشوار است. برای گرفتن این وام باید 80 میلیون را در فلان بانک به ‌مدت یک سال بخوابانید و بعد هم ماهی 2 میلیون قسطش را بپردازید. خرید یک واحد از 300 هزار خانه خالی در تهران پیشکش، با این وضع آیا فکر می‌کنید بازار اجاره مسکن به آرامشی برسد یا نه؟