مستاجران بازنده سوداگری مسکن

نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد.

کد خبر: ۱۴۱۶۲۰

۰۱ شهريور ۱۳۹۵

نتایج این پژوهش حاکی از آن است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته بود. مساله‌یی که از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، این پژوهش علمی همچنین حاکی است، تغییرات تولید سرانه ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد خانوار به صورت مستقیم و معنادار و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره به صورت معکوس و معنادار بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران موثر هستند. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد باتوجه به اینکه تعداد خانوارها یک عامل تاثیرگذار در قیمت اجاره مسکن است این متغیر بر قیمت اجاره مسکن آثار مثبتی دارد ضمن اینکه، این موضوع در بررسی دلایل تفاوت قیمت اجاره مسکن در استان‌های مختلف نیز می‌تواند موردملاحظه قرار گیرد.

همچنین آثار منفی هزینه استفاده بر قیمت اجاره مسکن می‌تواند نکات مفیدی را در حوزه سیاست‌گذاری ارائه کند، به‌عنوان نخستین عامل تشکیل‌دهنده هزینه، استفاده افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی با بازدهی سایر دارایی‌ها (با جذب نقدینگی) و افزایش هزینه استفاده می‌تواند منجر به کاهش قیمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن با کاهش هزینه استفاده، آثار افزایش بر قیمت مسکن دارد که این نتایج در سیاست‌گذاری طرف تقاضای مسکن قابل استفاده است.

آثار مثبت قیمت مسکن بیانگر این موضوع است که هرگونه سیاست‌گذاری برای مدیریت قیمت اجاره مسکن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود به‌ویژه دولت می‌تواند از طریق عرضه خانه‌های استیجاری و مقررات‌گذاری نقش تعیین‌کننده‌یی ایفا کند. متغیرهای مسکن و اجاره‌بهای مسکن، هر کدام دارای بازار مجزای مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذیرند.

در این پژوهش که توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلی) و وحید غفاری (دانشجوی کارشناسی ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، باتوجه به تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی مسکن شهری همچنین متغیرهای موثر بر آن، اثر متغیرهای قیمت مسکن، تولید سرانه ناخالص داخلی، تعداد خانوارها و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی مربوط به 30استان کشور در دوره زمانی1380-1390 موردبررسی قرار می‌گیرد و نتایج آن حاکی از آن است که مدل عمومی تعیین قیمت اجاره مسکن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه می‌تواند به نحو قابل‌قبولی تغییرات قیمت اجاره مسکن را در طول زمان و تفاوت آن بین مناطق شهری استان‌های مختلف کشور توضیح دهد.

تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است

طی بازه زمانی1390-1355 بیش از 14.7میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که تنها 8میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند، این مساله بدین معناست که تنها 54درصد از تقاضای مسکن طی 35سال گذشته مصرفی بوده و 46درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌یی پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی90-85 دوچندان می‌شود، در این بازه زمانی 4.2میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که 1.3میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی بوده‌اند، این بدین معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته است.

این مساله از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.

سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره

یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره‌یی در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد و باعث می‌شود خانوارها بالاجبار و نه به‌صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب کنند، این مساله تبعات منفی اجتماعی ازجمله افزایش سن ازدواج را نیز به‌دنبال داشته است. بررسی آمارهای سال‌های90-85 نشان می‌دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1.5میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌یی دارند. این ارقام بدین معناست که نزدیک به 50درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن، بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری85-75، 43درصد، در بازه زمانی 75-65، 29درصد و در بازه زمانی65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن وضعیتی است که خانوار بدون هیچ فشار اقتصادی باتوجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید یا اجاره مسکن نیاز سکونت هود را مرتفع کند، حال آنکه شرایط ذکر شده برای بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به یک اجبار کرده است. درواقع در شرایط کنونی خانوارها به‌دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند مجبور به حضور در بازار استیجاری مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تامین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.

راهبردهای کنترل بازار اجاره

افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک سو و وجود فعالیت‌های سوداگران به دلیل وجود شفافیت بازار ازسوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.

درواقع بازار اجاره‌بها به‌عنوان یک بازار جانبی و تبعی درکنار مسکن شناخته می‌شود و درحقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجاره‌نشینی براساس انتخاب خانوار نیست و خانوار به اجبار اجاره‌نشینی را انتخاب می‌کنند. این موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن مناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. پس ضروری به‌نظر می‌رسد که دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به‌ترتیب اولویت راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:

الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن

ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و اجاره

ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن

سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول آمده است.