حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن

محمدمهدی مافی - عضو سابق هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران - با بیان اینکه هزینه سنگین خرید زمین برای ساخت‌وساز در نیمه‌شمالی پایتخت، قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ برای انبوه‌سازان را بعضا تا مترمربعی 10 میلیون تومان، افزایش داده است، تاکید کرد: نسبت هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت تمام شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی است. رابطه هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر متر مربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار می‌رسد. اما در منطقه ای از شهر که در نقطه اوج منحنی قرار دارد اگر قیمت روز هر متر مربع از یک واحد مسکونی حدود 10 میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت هر متر مربع از این واحد حدود دو میلیون تومان تعیین شده است در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در برمی‌گیرد و ممکن است تا 60 درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از آن را در برگیرد. بنابراین در شرایطی که همه عوامل تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن ثابت باشد و تنها عامل افزایش قیمت تمام شده ساختمان هزینه ساخت باشد میزان رشد قیمت برای ساختمانی که هزینه ساخت و ساز در هر متر مربع آن درصد کمتری از قیمت روز ساختمان را تشکیل می‌دهد پایین‌تر از ساختمانی است که هزینه ساخت وساز در هر متر مربع درصد بیشتری از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد. مافی در ادامه تصریح کرد: مطمئنا ارزش زمین نقش تعیین کننده ای دارد. در نقاط ارزان قیمت شهر هزینه ساخت وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند، اما در مناطق شمالی و گران قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند. به عنوان مثال در منطقه ای از شهر که قیمت فروش هر متر مربع از یک واحد آپارتمان 10 میلیون تومان اعلام شده است حدود 8 میلیون و 500 هزار تومان از این قیمت مربوط به زمین آن ساختمان است، اما در مناطق جنوبی شهر که هر متر مربع از سوی فروشنده یک میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است حدود 350 تا 400 هزار تومان از این قیمت به زمین آن تعلق دارد. البته این قیمت گذاری برای یک نوع ساخت با رتبه کیفی متوسط در نظر گرفته می‌شود. این انبوه‌ساز در ادامه گفت‌وگو، درباره هزینه‌های ساخت، افزود: در مناطق مختلف شهر تهران سه نوع ساخت وساز با درجه کیفی یک، دو و سه داریم طوری که هزینه ساخت وساز در هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر بین 700 هزار تا سه میلیون تومان در نوسان است.