برج‌ باغ‌ها در خط پایان

طرح سال گذشته شورای شهر برای «مسولیت‌پذیر کردن شهرداری در حفظ باغات و ذخایر سبز شهر تهران»، بعد از بررسی در جلسه غیرعلنی هفته گذشته، در نوبت تصویب قرار گرفت. در صورت رفع اصطکاک برخی اعضای شورا با یکی، دو ماده از این طرح 10 ماده‌ای و تصویب نهایی آن، ساخت «برج‌باغ» در تهران بعد از 12 سال، متوقف می‌شود و صدور پروانه ساختمانی بیش از 4 طبقه روی اراضی باغی و مشجر در کلیه مناطق 22گانه، ممنوع خواهد شد. به گزارش دنیای اقتصاد ، در این طرح باغات باقی مانده شهر تهران براساس مساحت و نوع مالکیت به سه دسته باغات زیر 5 هزار مترمربع، بالای 5 هزار مترمربع و باغات متعلق به دستگاه‌های دولتی یا عمومی، طبقه‌بندی شده‌اند. برای دسته اول، فقط امکان صدور پروانه مسکونی ارزشمند در 30 درصد از مساحت زمین و به‌صورت 4 طبقه مجاز است و برای دسته دوم که باغات بزرگ نامیده می‌شوند، دو نوع کاربری شامل «مزارع پرورش گل و گیاه» و «باغ کشاورزی» تعیین شده و در قالب آن، فقط در 5 درصد مساحت زمین و تا دو طبقه، امکان ساخت و ساز وجود دارد.

باغات غیرخصوصی موجود در تهران نیز طبق ضوابط این طرح باید به پارک جنگلی، تفرجگاهی و فضای سبز عمومی تبدیل شود. شورای شهر در نظر دارد با تصویب این طرح، شهرداری را مکلف به تهیه «شناسنامه باغات» کند تا موقعیت اراضی سبز، تعداد درختان، مساحت باغات و هویت مالکان این اراضی در قالب بانک اطلاعاتی باغات، تهیه و انتشار عمومی شود. این اتفاق، از باغ‌کشی عمدی -خشک کردن درختان- جلوگیری می‌کند و امکان حفاظت عمومی از این اراضی را با دیده‌بانی شهروندان و شهرداری، به‌وجود می‌آورد. ضمن آنکه، شهرداری مکلف به پرداخت جایزه تشویقی به مالکان باغات در ازای حفظ درختان می‌شود.

همچنین «راه فرار» از ضوابط محدود‌کننده ساخت‌و‌ساز در اراضی باغی که طی سال‌های گذشته از طریق «تفکیک باغات بزرگ به زمین‌های زیر 5هزار مترمربع» باز بود، مسدود می‌شود. طبق یک ماده از طرح شورای شهر، در صورت تفکیک باغات، باید عنوان «باغ» در سند این اراضی مرقوم شود تا معافیت قدیمی باغات کوچک از ضوابط قانون «حفظ و گسترش فضای سبز شهرها مصوب سال 59»، لغو شود. آدرس باغات فعلی پایتخت قرار است در لایه‌ای جداگانه روی نقشه طرح تفصیلی تهران، مشخص شود و موقعیت این اراضی عملا از 4 پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و سبز خارج شود تا هنگام صدور پروانه ساختمانی در شهرداری‌های مناطق، حریم ممنوعه باغات، مدنظر قرار گیرد. کمیته محیط زیست شورای شهر تهران برای ابطال مصوبه 12 سال پیش ساخت «برج» در «باغات» تهران، طرحی 10 ماده‌ای را برای تصویب به صحن پارلمان محلی پایتخت آورده است که در صورت تصویب، مصوبه «برج باغ» سال 83 به‌طور کلی حذف خواهد شد و مسیر برج‌سازی در اراضی سبز و مزروعی پایتخت مسدود می‌شود. این طرح تحت عنوان «ساماندهی صیانت و حفظ باغات شهر تهران» صدور مجوز احداث بنا از 14 تا 15 طبقه در 30 درصد مساحت باغ به حداکثر 4 طبقه را کاهش می‌دهد. مطابق با ماده چهار این طرح هر گونه مداخله و صدور مجوز ساخت‌وساز در باغات کمتر از 5 هزار متر مربع براساس ضوابط پهنه R241 (احداث بنای حداکثر 4 طبقه با 30 درصد سطح اشغال) مجاز خواهد بود و در باغات با مساحت بیش از 5 هزار مترمربع، ساخت‌وساز در چارچوب ضوابط G2 که معادل دو طبقه در پنج درصد از مساحت باغ است، امکان‌پذیر می‌شود. ضمن آنکه کلیه باغات و اراضی مشجر مربوط به دستگاه‌های دولتی طبق ضوابط پهنه G1 (حداکثر دو طبقه با سطح اشغال 7 درصد) در طرح تفصیلی مجوز ساخت‌وساز دریافت خواهند کرد. این ضوابط اگرچه می‌تواند لایه حفاظتی جدیدی برای صیانت از باغات شهر تهران باشد اما به نظر می‌رسد در مراحل اولیه بررسی در صحن پارلمان پایتخت با مقاومت برخی از اعضا مواجه شده است.

شورای شهر تهران در سال 83 با هدف حفظ باغات شهر از تخریب و ساخت‌وساز مصوبه‌ای را به تصویب رساند که مطابق با آن مالکان باغات و اراضی سبز مجاز به ساخت‌وساز در 30 درصد مساحت زمین مشروط به حفظ درختان 70 درصد باقی مانده عرصه شدند. این مصوبه که نوعی مجوز قانونی شهرداری برای تغییر کاربری اراضی سبز و مشجر پایتخت به کاربری مسکونی و محسوب می‌شد و به‌عنوان مصوبه «برج باغ» مشهور شد به مالکان اجازه ساخت 8 طبقه در 30 درصد سطح اشغال را می‌داد. این مصوبه با اجرای طرح تفصیلی جدید تهران نه‌تنها متوقف نشد بلکه عملا به ساخت بناهایی با 15 طبقه تراکم در 30 درصد سطح اشغال منجر شد. ضمن آنکه به گفته اعضای شورا به دلیل جامع نبودن این مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، به برخی طبقات تا 80-70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شد. مطابق با آخرین آمار ارائه شده از سوی کمیته محیط زیست شورای شهر تهران، از مجموع 14 هزار هکتار مساحت اراضی سبز و باغات تهران، حدود 8 هزار هکتار باقی مانده است که سهم باغات فقط 1200 هکتار (کمتر از 2 درصد مساحت پایتخت) برآورد می‌شود. از این رو این کمیته با هدف محدود کردن صدور مجوز ساخت‌وساز در باغات از یکسو و حفظ باغات باقی مانده شهر از سوی دیگر طرحی 10 ماده‌ای را پیشنهاد داده است. 10 لایه حفاظتی برای باغات آنچه هفته گذشته در صحن غیرعلنی شورای شهر تهران به‌عنوان طرح «ساماندهی، صیانت و حفاظت از باغات شهر تهران» مورد بررسی اعضای شورا قرار گرفته است شامل 10 ماده است. مطابق با ماده یکم این طرح که با پیگیری‌های محمد حقانی رئیس کمیته محیط زیست شورا تدوین شده، شهرداری موظف می‌شود شناسنامه باغات محدوده و حریم شهر تهران را تکمیل و هر پنج سال یک بار نسبت به به‌روزرسانی آن اقدام و در قالب لایحه‌ای به شورای شهر ارسال کند. در این ماده تاکید شده است شناسنامه باغات پس از تکمیل به‌عنوان «سند اجرایی قانون حفظ و گسترش» در قالب لایحه‌ای حداکثر تا پایان خردادماه 95 به شورای شهر ارسال شود. ماده دوم این طرح شهرداری تهران را به ایجاد لایه جدیدی در طرح تفصیلی تهران(برای طرح تفصیلی جدید تهران ۴۰۶ شیت نقشه یک دوهزارم در سطح فراوانی مناطق ۲۲ گانه با ۱۶ لایه متنوع و گوناگون طراحی شده است) با عنوان «لایه باغات» حداکثر ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه مکلف کرده است. این لایه باغات باید شامل اطلاعاتی همچون مساحت و نوع مالکیت(به تفکیک دولتی، عمومی و خصوصی) به تفکیک مناطق 22 گانه باشد که در سایت شهرداری تهران در دسترس عموم شهروندان قرار می‌گیرد. ضمن آنکه در تبصره یک این ماده تاکید شده است که هر گونه زمینی که براساس اسناد و مدارک ثبتی یا مطابق با نظر شورای شهر باغ شناخته می‌شود ولو آنکه فاقد درخت باشد باید نسبت به ثبت اطلاعات آن در لایه باغات اقدام شود. در ماده سوم نیز شهرداری به ارائه برنامه پنج ساله ادواری جهت صیانت و حفاظت از باغات همراه با تامین منابع ملزم شده است. در ماده چهارم این طرح که یکی از مهم‌ترین مواد این طرح محسوب می‌شود چارچوب و مسیر ادامه ساخت‌وساز در اراضی مختلف باغات تشریح شده است. در این ماده که صراحتا به شورای عالی شهرسازی پیشنهاد شده است ضمن تاکید مجدد بر تصویب لایه باغات در طرح تفصیلی آمده است که با تصویب این طرح، هر گونه مداخله و صدور مجوز ساخت در باغات کمتر از پنج هزار مترمربع فقط براساس ضوابط زیرپهنه سبز مسکونی R241 مجاز خواهد بود. در این زیر پهنه که به‌عنوان بافت مسکونی ارزشمند سبز شناخته می‌شود حداکثر بنای قابل ساخت 4 طبقه در 30 درصد اشغال است. همچنین هر گونه مداخله و صدور مجوز ساخت در باغات پراکنده بیش از پنج هزار مترمربع در چارچوب ضوابط G2 امکان‌پذیر می‌شود. طبق ضوابط طرح تفصیلی در این زیرپهنه که باغات و اراضی مزروعی هستند ساخت حداکثر دو طبقه در 5 درصد از مساحت زمین مجاز است. در بند دیگری از این ماده تاکید شده است که عرصه تمامی باغات و اراضی مشجر دارای کاربری تثبیت شده که تحت تملک هر دستگاه اجرایی است باید طبق ضوابط ملاک عمل زیرپهنه‌های G1 عمل شود. در این اراضی ساخت حداکثر دوطبقه در 7 درصد از مساحت زمین مجاز شناخته شده است. به گفته کارشناسان شهری در صورتی که این ماده از طرح به‌صورت کامل به تصویب برسد صدور مجوز برج باغ پس از 12 سال حذف خواهد شد. در ماده 5 این طرح نیز تاکید شده است که هر گونه صدور مجوز ساخت‌وساز در تمامی باغات پس از تائید طرح موضعی آن در شورای شهر باید به تصویب کمیسیون ماده 5 و متعاقبا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برسد. در ماده ششم نیز شهرداری مکلف شده است ضمن جلوگیری از تفکیک عرصه باغات به‌هم پیوسته در صورت صدور مجوز تفکیک براساس مواردی که صراحتا قانون به آن اشاره کرده در سند صادر شده عنوان «باغ» را در نوع سند درج کند. شهرداری همچنین براساس ماده 7 این طرح موظف شده است که با نظارت مستمر و دوره‌ای وضعیت موجود درختان را با شناسنامه مصوب آنها کنترل کند و در صورت مغایرت با وضع گذشته به تعیین و اخذ جریمه از مالکان اقدام کند. نکته مهمی که در این طرح آمده است اینکه شهرداری باید به ازای درختانی که در باغات مشمول این مصوبه نگهداری می‌شود بودجه‌ای سالانه را برای تشویق مالکان و حافظان درختان باغات شهر در نظر بگیرد. همچنین در ماده نهم این مصوبه آمده که شهرداری باید به منظور تملک باغات در محدوده شهر و تبدیل آنها به فضاهای سبز عمومی، مبلغی را در بودجه سنواتی خود پیش‌‌بینی کند. در ماده دهم نیز تاکید شده که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تمامی دستورالعمل‌های پیشین حفاظت از باغات از جمله مصوبه «برج باغ» که به مالکان اجازه ساخت در 30 درصد از عرصه باغ را می‌داد ملغی می‌شود. زمزمه مخالفت در شورا این طرح حدودا از نیمه سال گذشته در کمیسیون‌های تخصصی شورای شهر در سیکل بررسی قرار گرفت و نهایتا هفته گذشته در صحن غیرعلنی شورای شهر تهران برای تصویب نهایی مطرح شد. در حالی که به نظر می‌رسید اعضای شورای شهر تهران به‌عنوان مدافعان اصلی حفاظت از باغات به تصویب هر چه زودتر این ماده رای دهند اما به گفته رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورا این طرح با مخالفت برخی از اعضا مواجه شده است. به گفته رحمت‌الله حافظی مخالفت اصلی چهار تن از اعضای شورا به ویژه با ماده چهارم این طرح بوده است که منجر به حذف مصوبه برج باغ می‌شود. طی سه سال گذشته از عمر شورای شهر چهارم این دومین مرتبه‌ای است که اعضای شورا برخلاف مسیر حفاظت از باغات حرکت می‌کنند. پیش از این نیز شورای شهر تهران آبان ماه سال گذشته جریمه «قطع درختان در باغات به قصد ساخت‌وساز» را مورد بازنگری قرار داد و نرخ پایه عوارض مربوطه را 50 درصد کاهش داد. این درحالی بود که بهمن ماه سال 93، حداقل عوارض قطع درخت که طی 8 سال ثابت مانده بود، متناسب با نرخ تورم، تعدیل شد و تا پنج برابر افزایش پیدا کرد. این روند سبب شده بود که صدور مجوز ساخت بر روی اراضی مشجر، کاهش پیدا کند اما پس از یک سال اعضای شورا به‌خاطر آنچه توانایی مالی کم مالکان بافت فرسوده عنوان کردند، عوارض را کاهش دادند. به این ترتیب چراغ سبز دیگری به برج‌سازان در محدوده باغات داده شد. حالا نیز در صورت مخالفت اعضای شورای شهر با تصویب طرح «صیانت از باغات» باز هم کانال ورود برج‌سازان به عرصه باقی‌مانده باغات باز خواهد ماند.