کد خبر 454250

بن بست مسکن مهر در پردیس چگونه باز شد؟

مسکن مهر پردیس شاید بیش از سایر پروژه‌های این طرح بر سر زبان‌ها افتاد. با توجه به اندازه پروژه‌های آن و نزدیکی آن به تهران و همچنین درگیری آن با مسئله‌های گوناگونی چون آماده‌سازی‌ زمین و خدمات زیربنایی و روبنایی و مسئله‌های اقتصادی و اجتماعی نمونه مناسبی برای بررسی است.

به گزارش اقتصادآنلاین، عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در همشهری نوشت: من در این گزارش تلاش می‌کنم فرایند پیدایش، طراحی، اجرا، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی، تامین مالی و تحویل واحدهای آماده به پیش‌خریداران را به ملّت عزیز گزارش کنم. به‌ویژه، در این روزها که سختی معیشت،‌شرایط زندگی را بر مردم بیش از هر زمان دیگر تنگ کرده و هر روز سخت‌تر می‌شود و درخواست برای مداخله دولت در امر ساخت‌وساز مسکن از سوی برخی گروه‌های سیاسی، پژواک می‌شود.بی‌گمان، بدون واکاوی ریشه‌های مشکل، سیاست‌های مقطعی و بدون جامع‌نگری تنها بر وخامت اوضاع خواهد افزود. لذا، توجه به نمونه‌های واقعی و واکاوی ریشه‌های آنها از ضرورتی حیاتی برخوردار است.

پیشرفت پروژه‌های مسکونی و آماده‌سازی زیرساخت‌ها و تاسیسات روبنایی

اولین پروژه‌های مسکن مهر پردیس در فاز 3در آخرهای تاریخ 1388آغاز شد. در این مقطع احداث تعداد 9000واحد مسکونی به پیمانکار سپرده ‌شد. ساخت مابقی واحدها به‌تدریج و ترتیب در فاز 9 قدیم با 3700واحد مسکونی در سال 1390و فازهای 5 و 9جدید با 9422واحد و فاز 8 با 26184واحد و 11 با 33335واحد مسکونی در سال 1391آغاز شدند. همچنان‌که ملاحظه می‌شود، 84.25درصد از واحدهای مسکن مهر پردیس در سال آخر دولت دهم کلنگ خوردند. سرجمع پیشرفت ساخت واحدهای مسکونی تا پایان دولت دهم حدود 22درصد بود و تا پایان دوره مسئولیت اینجانب به 84درصد رسید.

در کنار ساخت واحدها با توجه به وضعیت ناهموار اراضی شهر جدید پردیس هزینه آماده‌سازی اراضی شامل اجرای شبکه معابر و تامین مسیرهای دسترسی و دفع آب‌های سطحی ارقام بزرگی را شکل می‌دهد. به‌عنوان نمونه گاهی برای اجرای معابر و تامین مسیر دسترسی نیاز به اجرای دیوارهای حائل با ارتفاع‌های بسیار زیاد و گاهی بیش از 17متر بود. با این موضوع به‌طور مشخص در فاز 9 قدیم مواجه شدیم. محل استقرار بلوک‌های ساختمانی در زمینی انتخاب شده ‌بود که نیاز به اجرای دیوارهای حائل بسیار بلند بود. لیکن شوربختانه به‌دلیل عدم‌رعایت اصول فنی و مهندسی در برخی از آنها پایداری لازم را نداشتند و شروع به رانش و ریزش کرده‌ بودند. پیمانکاران ساخت نیز به‌خاطر شرایط بستر متحمل هزینه‌های مضاعف شده ‌بودند. لذا، در اولویت دستور دادم با استفاده از مشاوران مهندسی باتجربه و همفکری با برخی از استادان دانشگاه‌ها طرح آماده‌سازی‌ و پایدارسازی مجدد تهیه و به پیمان داده شود. 

در برخی فازهای دیگر از جمله فاز 11،شیب‌های تند بالای 15درصد هم هزینه آماده‌سازی را با مشکل جدی مواجه می‌سازد و هم اجرای معابر با استاندارد شهری را با چالش جدی مواجه می‌کند. از این رو، فارغ از هزینه‌بر بودن، آنها در برخی قسمت‌‌ها دارای پیچیدگی‌های فنی قابل ملاحظه‌ای بودند که شوربختانه در برخی موارد دقت کافی صورت نگرفته‌بود و بعدها برخی پروژه‌ها را با مشکلات جدی مواجه ساخت. اجمالا در بخش آماده‌سازی اراضی پیشرفت کار تا پایان دولت دهم حدود 17درصد و تاپایان دوره مسئولیت اینجانب در وزارتخانه به 54.5درصد رسید. راه دسترسی به برخی فازها نیازمند اجرای جاده‌سازی گسترده و حتی اجرای تونل بود. به‌عنوان مثال برای امکان دسترسی به فاز 11تونل سلام پردیس که در مقیاس تونل رسالت در شهر تهران است با اعتباری بالغ بر 267میلیارد تومان به انجام رسید. هنوز این فاز تنها یک راه دسترسی دارد و باید یک مسیر خروجی اضطراری برای مواقع خطر نیز برای آن طراحی و اجرا شود.

 اجرای پروژه‌های زیربنایی یکی از سخت‌ترین کارهای طرح مسکن مهر بود. زیرا اجرای آن به 4 سازمان آب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات وابسته بود. با توجه به آنکه وزارت راه‌وشهرسازی در صف مقدم و طرف تماس با مردم بود، سازمان‌های مسئول خدمات زیربنایی متحمل فشار کمتری بودند و هستند. لذا، تا زمانی‌که بودجه‌شان تامین نمی‌شد، اغلب دست به‌کار نمی‌شدند و هنوز هم تعداد بسیاری از واحدها هستند که آماده واگذاری هستند لیکن، فاقد انشعابات خدمات زیربنایی هستند. اما در پردیس اتفاق ویژه‌ای افتاده بود که وزارت راه وشهرسازی مسئولیت ایجاد خط انتقال آب و شبکه‌های آب و فاضلاب وحتی احداث تصفیه‌خانه‌های فاضلاب و همچنین برق را در بیش از ٨٥درصد از واحدهای مسکن مهر پردیس یعنی زون‌های ١١، ٨و٥، ٩جدید را پذیرفته‌بود. درحالی‌که هیچ ردیف بودجه‌ای برای ایجاد این تاسیسات عظیم در بودجه سنواتی پیش‌بینی نشده ‌بود. این بدین معنی بود که این هزینه به متقاضیان مسکن مهر بار شود. به‌عبارت دیگر، متقاضیانی که مقرر بود که هیچ مبلغی برای بهای زمین ندهند اینک علاوه بر هزینه ساخت، محوطه‌سازی‌ و آماده‌سازی‌های عظیم باید هزینه ایجاد شبکه‌های زیربنایی و دسترسی‌های شهری را بپردازند. قراردادهای این بخش از محل آورده متقاضیان منعقد و پرداخت شده‌ بود. تلاش زیادی کردیم تا این مبالغ از محل بودجه عمومی و سایر منابع شهرهای جدید تامین شود. به هر روی، سرجمع، پیشرفت خدمات زیربنایی در پردیس در پایان دولت دهم حدود 11.5درصد بود و در پایان دوره مسئولیت من به نزدیک 54درصد افزایش پیدا کرد.

 خدمات روبنایی نیز وضعیت چندان بهتری نداشت. منظور از خدمات روبنایی، 4خدمت آموزشی، مذهبی، انتظامی و درمانی است. در مجموعه پروژه‌های مسکن مهر پردیس بر مبنای سرانه‌های طرح جامع شهر پردیس به 134باب مدرسه و فضای آموزشی، 53باب فضای مذهبی، 10واحد انتظامی و 25واحد درمانی نیاز است که برای هیچ‌کدام تامین اعتبار نشده ‌بود. به هر روی، پیشرفت مجموع طرح‌های روبنایی تا پایان دولت دهم 14درصد و تا پایان دوره مسئولیت اینجانب 60.5درصد بود.

جانمایی پروژه‌ها و مسئله‌های حقوقی مالکیت اراضی 

بارگذاری احداث 81820واحد مسکونی جدید؛ چنانچه بعد جمعیتی هر خانوار 3.2نفر منظور شود به معنی بارگذاری 262هزار نفری و چنانچه بُعد جمعیتی خانوار 4نفر منظور شود به مفهوم بارگذاری 327هزار نفری است. بارگذاری این تعداد ساخت واحد مسکونی از بنیان فراتر از ظرفیت شهرجدید پردیس بوده‌است. شهر جدید براساس طرح جامع مصوب آن برای جمعیتی معادل 150هزارنفر طراحی شده و نقشه آن در شورای‌عالی معماری و شهرسازی در سال 1374به تصویب رسیده ‌بود. در همان زمان تصویب، بزرگ‌ترین چالش این شهر تامین آب برای این جمعیت بود که نهایتا توسط وزارت نیرو تعهد شد. با وجود این با الحاق فازهای 5 و 9 مبنای جمعیت آن به 200هزارنفر افزایش یافت. پس از آن یکباره با تصمیم به اجرای فازهای 8 و 11 پردیس در سال‌های 1389و 1390پیش‌بینی جمعیت شهر معادل 450هزار نفر شد. پیامدهای تصمیم‌هایی با این سست‌بنیادی و تصمیم به افزایش 200درصدی جمعیت تنها در یک جلسه برای شهری در یک منطقه حساس زیست‌محیطی برای آیندگان خواهد بود. بی‌گمان، در کنار مشکلاتی چون خدمات زیربنایی و روبنایی و همچنین سیستم حمل‌ونقل و نحوه ارتباط با مرکز کلانشهر، تامین آب، بزرگ‌ترین چالش شهر پردیس برای مدت‌های طولانی خواهد بود.

از حیث حقوقی بنیاد مستضعفان نسبت به بخشی از اراضی واحدهای واقع در فاز 5 ادعای مالکیت دارد. هر چند این بنیاد مانع ساخت‌وساز نشده‌است لیکن، هنوز توافقی حقوقی که امکان صدور سندهای مالکیت واحدها را فراهم آورد، حاصل نشده‌است. در فاز 8، 2 شخص حقیقی و یک شخصیت حقوقی معارض وجود دارند. از این رو، در عمل به‌دلیل مشکلات ناشی از مالکیت و وجود پرونده‌های قضایی 5242واحد از مجموعه واحدهای این فاز، معادل 20درصد کل آنها با مشکلات جدی مواجه‌اند. سرجمع تا تیرماه 1397برابر با 6323واحد مسکونی دارای مشکلات حقوقی بودند که خوشبختانه اغلب آنها مشکل‌شان تا‌کنون حل‌وفصل شده‌است. مزید اطلاع حدود ٦هزار واحد مسکونی از تعهدات مسکن مهر با رفع معارض ملکی وتامین وجابه‌جایی تسهیلات تازه در سال ١٣٩٨شروع شده است.

از مجموعه اراضی پروژه‌های مسکن مهر پردیس، موقعیت فاز 8در پارک ملی خجیر واقع شده و مورد اعتراض سازمان محیط‌زیست بود. این سازمان شکایتی را علیه شرکت شهر جدید پردیس در شعبه اول بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 3به ثبت رسانده‌بوده که بعدها براساس توافق با وزارت راه‌وشهرسازی مقرر می‌شود که مسترد شود. سرجمع براساس مدارک موجود در شهر جدید پردیس برای اجرای 30هزار واحد مسکونی در فاز 8کاربری 488هکتار از 740هکتار اراضی موسوم به دره‌بهشت از گردشگری به توسعه شهری در جلسه مورخ 24بهمن 1390شورای‌عالی معماری و شهرسازی تغییر می‌یابد. افزون بر این، شورای‌عالی محیط‌زیست در جلسه مورخ 24دی‌ماه سال 91کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط‌زیست بنا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و سازمان حفاظت محیط‌زیست و به استناد ماده (3) قانون حفاظت و بهسازی محیط‌زیست (مصوب 1353) تصویب می‌کند که 730هکتار از محدوده و حریم شهر جدید پردیس مطابق نقشه‌ای که به مهر «دفتر هیأت دولت» نیز تأیید می‌شود، جزو مناطق تحت حفاظت سازمان محیط‌زیست نباشد. این موضوع منجر به شکل‌گیری پرونده‌ای در سازمان بازرسی کل کشور علیه مسئولان وقت، به‌دلیل تجاوز به پارک ملی و مناطق حفاظت شده و عدم‌رعایت تشریفات قانونی در فرایند صدور مصوبه شورای‌عالی محیط‌زیست می‌شود. نهایتا هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، در اسفندماه 1394به این شکایت رسیدگی و مصوبه پیش‌گفته شورای‌عالی محیط‌زیست را ابطال کرد. حال ما ماندیم و یک امر واقع در مورد اراضی خجیر. از یک سوی، امکان معدوم ساختن 30هزار واحد مسکونی به‌هیچ‌وجه نبود، و از سوی دیگر مصوبه شورای‌عالی محیط‌زیست ابطال شده بود و امکان صدور سند و انجام معامله روی اراضی سلب شده‌بود. نهایتا با پیگیری‌های صورت گرفته از سازمان محیط‌زیست مجددا تغییر نهایی نقشه اراضی حفاظت شده چهارگانه با رعایت کلیه تشریفات قانونی به تصویب شورای‌عالی محیط‌زیست رسید وگرنه بیش از 30هزار واحد مسکونی همچنان از حیث ریشه سند دارای مشکل بودند. ده‌ها مسئله در شمار مسئله پیش‌گفته در مسکن مهر پردیس و سایر پروژه‌ها قابل ذکر است که من برای جلوگیری از نگرانی مردم در آن مقطع درباره آنها سخنی بر لب نمی‌آوردم. ولی، اکنون که بسیاری از مشکلات‌شان مرتفع شده‌است و تصمیم‌های جدید در حال اتخاذ است، خوب است که هم مسئولان و هم مردم نسبت به پیامدهای چنین تصمیم‌هایی آگاه شوند. صورتجلسه و نامه‌نگاری صورت‌گرفته درباره موضوع‌های فوق اسناد قابل تاملی هستند که نشان می‌دهند چگونه قبل از حل‌وفصل موضوع مالکیت و تعیین کاربری اراضی تعهدات در برابر متقاضیان صورت گرفته‌است.

قراردادهای مسکن مهر پردیس

قراردادهای مسکن مهر در دولت نهم در سال‌های 1386و 1387با قیمت 280هزار تومان برای هر مترمربع آغاز شد. در سال‌های بعد با لحاظ تورم و شرایط موقعیت اراضی شهر جدید پردیس و تغییر در مشخصات تمام‌شده واحدها، پروژه‌ها براساس قیمت 330هزار تومان برای هر مترمربع منعقد شد. لیکن با توجه به تورم شدید سال 1391و رشد سه‌برابری نرخ ارز در این سال، امکان اجرای پروژه‌ها برای پیمانکاران نبود.لذا درهمان آغاز بسیاری از کارگاه‌ها تعطیل شد. از همین روی، دو دستورالعمل در پایان سال 1391و نیمه اول سال 1392در دولت دهم جهت تعدیل قیمت‌ها ابلاغ شد. و یک دستورالعمل نیز در پایان سال 1392در دولت یازدهم بر مبنای دستورالعمل عمومی تعدیل نرخ ارز از سوی سازمان برنامه صادر شد.

از سویی تعدیل قیمت‌ها موجب نارضایتی خریداران می‌شد، چون برخلاف انتظارشان بود و طبیعی بود که معترض باشند. به هر کسی گفته شود که باید مبلغ بیشتری پرداخت کنی خوشحال نمی‌شود. ولی از سوی دیگر، عدم‌تصمیم‌گیری می‌توانست به تداوم توقف پروژه‌ها و تحمیل هزینه‌های اقتصادی واجتماعی بیشتر بر مردم و دولت منجر شود وحتی هزینه‌های آن‌را متوجه نظام کند. افزون بر این، مبالغ تعدیلی نه‌تنها کمکی به اجرای طرح‌های آماده‌سازی، زیربنایی، روبنایی و شبکه ارتباطی پردیس با شبکه راه‌ها نمی‌کرد، حتی منابع لازم کفاف تکمیل واحد مسکونی را هم نمی‌داد. به این وضعیت، تورم‌های سالانه را نیز باید اضافه کرد. به‌ویژه، تورم‌های دوساله اخیر بی‌گمان بر پیچیدگی اوضاع افزوده‌ است.

برای خروج از این بن‌بست مالی، 2 کار می‌شد انجام داد؛ یکی، اعطای مجوز استفاده از منابع داخلی شرکت عمران شهرهای جدید به‌خصوص در تکمیل آماده‌سازی‌ها، پایدارسازی ترانشه‌ها، احداث معابر و انجام خدمات زیربنایی و روبنایی بود. در این ارتباط تأکید شد تا هزینه جدیدی از این بابت بر متقاضیان مسکن مهر اعمال نشود و تا آنجا که ممکن است از منابع داخلی و تهاتر اراضی جبران شود. البته مکاتباتی نیز با سازمان برنامه و بودجه برای تامین بخشی از کسری منابع از محل بودجه عمومی نیز داشتیم. دیگری، افزایش سقف تسهیلات واحدها بود تا دست‌کم بلوک‌های مسکونی تا حدی تامین اعتبار شوند. این خود نیز حکایتی داشت. چرا که بانک مرکزی برای کنترل افزایش پایه پولی به هیچ‌وجه آمادگی نداشت که سقف اعتبار اعطایی به بانک مسکن را افزایش دهد. از این‌رو ما ‌باید با حفظ سقف اعتبار اعطایی کلی، سقف تسهیلات را به 40میلیون تومان افزایش دهیم. این کار انجام شد و کمک درخوری به پیشرفت ساخت واحدهای مسکونی کرد. اینجا گزارش این موضوع طی دو جمله بیان می‌شود ولی، انجام محاسبات و کسب موافقت بانک مرکزی برای این موضوع بیش از یک سال به طول انجامید. به هر روی، سرجمع تا‌کنون مبلغ 2698میلیارد تومان تسهیلات بانکی برای مسکن مهر پردیس منظور شده‌است که 92درصد آن پرداخت و هزینه شده، همچنین، متقاضیان نیز 2712میلیارد تومان پرداختی داشته‌اند که 99.2درصد آن هزینه شده ‌است.

پروژه مسکن مهر در فاز یازدهم پردیس به شرکت ترکیه‌ای کوزو واگذار شد. این قرارداد پیمانکاری برای احداث 33335واحد مسکونی بود. پیش از این نیز کار احداث 20000واحد مسکونی در شهر جدید پرند نیز به این پیمانکار ارجاع شده‌بود. بی‌گمان، این قرارداد با اما و اگرهای فراوانی همراه است، چرا که در فرایند ارجاع هیچ مناقصه‌ای صورت نگرفته و حتی بدون طی فرایند ترک تشریفات مناقصه این قرارداد منعقد شده‌است. افزون براین، در همین ارتباط، یک خطری نیز از سر مسکن مهر پردیس گذشت. در سال 1393این شرکت اقدام به طرح دعوا علیه وزارتخانه و بانک مسکن در دیوان داوری پاریس برابر با 150میلیون یورو کرد. این شرکت مدعی بود که به واسطه تبدیل قرارداد از دلار به ریال و تغییر نرخ برابری دلار و ریال معادل رقم پیش‌گفته متضرر شده‌است. من از استاد مسلم حقوق بین‌الملل در دانشگاه تهران، جناب آقای دکتر یوسف مولایی خواستم که ما را در این‌باره کمک کند. ایشان هم با کمک مدیریت شرکت؛ مسئولان بخش‌های مالی و حقوقی شرکت، دفاع خوبی را تنظیم کردند. در نهایت داوری به زیان شرکت کوزو رأی داد و درخواست غرامتش را نپذیرفت. آنچه بیان شد تنها در ارتباط با مسئله‌های اجرایی مسکن مهر در شهر جدید پردیس بود. مسئله‌های اجتماعی و فرهنگی آن بسیار پیچیده‌تر از آن است که در این مختصر بیاید. من تنها به اتخاذ سیاست محله‌محور و باز تعریف بلوک‌های ساختمانی به محله‌های مختلف و تعریف فضای عمومی محله‌ها و بازنگری در ابعاد و کارکرد نهادهایی چون مدرسه اشاره می‌کنم. امیدوارم که شرکت‌ عمران شهرهای جدید در فرصت‌های بعدی برای انتقال تجربه‌ها، گزارش‌های تفصیلی بیشتری در این‌باره تهیه و انتشار دهد.

نتیجه‌گیری

غرض کلی من از این گزارش دو نکته کلی بود. یکی اینکه مردم بدانند همکاران من و من حتی یک لحظه در انجام تعهدی که دولت پیشین، هر چند اندیشیده نشده و بی‌برنامه به آنان داشته، درنگ نکردیم و تلاش کردیم که گره‌های متعدد این پروژه را دانه‌دانه باز کنیم و از منافعشان حمایت کنیم. نکته دوم، اینکه تبیین کنم که مداخله دولت در امر ساخت مسکن با چه مکافات‌هایی روبه‌رواست و چرا درگیری دولت در احداث مسکن، نه‌تنها بسیار پرهزینه و پردردسر که به نفع مردم هم نیست. این تنها متعلق به ایران نیست این یک تجربه بشری است که حتی دولت‌های سوسیالیست از آن دست شسته‌اند. به جدول بالا نگاه کنید. این نشان‌دهنده آمار کلی مسکن مهر است. 

با همه این هیاهویی که درباره مسکن مهر وجود دارد، 1115000واحد معادل 51% کل طرح مسکن مهر واحدهایی است که مردم خود متکفل ساخت آن بوده‌اند و دولت در جریان ساخت هیچ مسئولیتی نداشته‌است. تنها کمک دولت، تامین تسهیلات ارزان‌قیمت و تقبل بخشی از هزینه عوارض پروانه ساختمانی به آنها بوده‌است. از قضا، بخش اعظم آنها با فوریت و در کمترین زمان و با کمترین معرض و کمترین مشکل برای تامین خدمات زیربنایی، روبنایی، سیستم حمل‌ونقل و همچنین کمترین عارضه از منظر امنیت اجتماعی به اتمام رسیده‌اند و تنها 14289واحد باقی‌مانده که به هردلیلی مالکان آنها در تکمیل‌شان موفق نبوده‌اند. بنابراین، آنچه به واقع دولت در آن مداخله مستقیم کرده‌است تنها یک‌میلیون و 85‌هزار واحد بوده‌است که حدود 14سال است که به‌طول انجامیده؛ یعنی سالی حدود 70هزار واحد که هنوز هم تمام نشده‌است و هنوز هم برای سالیان زیادی مردم و دولت گرفتار پیامدهای آن هستند. بخش اعظم گرفتاری‌های اراضی دارای معارض که معادل 110هزار واحد هستند و در محاکم قضایی نسبت به آنها طرح دعوی شده از این شمار هستند. باز تقریبا تمام 266هزار واحد مسکونی دیگر که عملیات ساخت آنها به اتمام رسیده‌است و به‌دلیل فراهم‌نشدن خدمات زیرساختی تحویل نشده‌اند بخشی از همین مداخله دولت هستند. من امیدوارم که این گزارش تا حدی آثار منفی و ناکارآمدی سیاست مداخله دولت در ساخت‌وساز را برای عموم مردم و سیاستمداران و سیاستگذاران روشن کند و سبب شود که آنان بدانند تجویز مداخله دولت در ساخت‌وساز، به‌ظاهر یک شعار مردم‌پسند و راه‌حل به‌نظر می‌رسد. ولی، به‌واقع چاهی است که هم دولت در آن می‌افتد و هم متقاضیانی که زندگی‌شان بند به این سیاست می‌شود. ظرفیت ساخت‌وساز چه به‌صورت انبوه و صنعتی و چه به‌صورت فردی ده‌ها برابر اندازه مداخله دولت است. مهم این است که بستر اقتصادی، امکان تامین مالی سرمایه‌گذاران و قدرت خرید متقاضیان با سیاست‌های مالی و پولی درست فراهم شود. در آن صورت همانند سالیان اوج ساخت‌وساز بدون دخالت دولت، مسکن احداث و عرضه می‌شود.

یک نمونه از مصوبات بازدید وزیر راه‌وشهرسازی از شهر جدید پردیس در 28مهر1391. در این سندوضعیت پیشرفت پروژه‌ها در آن مقطع و نحوه تصمیم‌گیری درباره آنها را نشان داده شده است.

 

بیشتر بخوانید
ارسال نظر

آخرین قیمت ها از کف بازار
سایر بخش های خبری