به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، بازار مسکن تهران در مهرماه شاهد بهبود نسبی بوده و با رشد معاملات مواجه شده است. بخشی از این رشد می‌تواند ناشی از کاهش نسبی قیمت و ورود تقاضای مصرفی به بازار باشد اما در این میان هشدار ورود پول‌های کثیف و تمایل دوباره نقدینگی برای ورود به این بازار را نیز نمی‌توان نادیده گرفت.
در 2سال اخیر در سایه جهش نرخ ارز، اغلب بازارهای ایران با دگرگونی قیمت مواجه شد و بازار مسکن نیز از این تحولات مستثنا نماند؛ اما بازار مسکن به‌دلیل شفافیت پایین، تأثیر مستقیمی نیز از پولشویی و گردش پول‌های کثیف می‌پذیرد و به همین واسطه هرگونه تحرک جدید در حرکت نقدینگی و پولشویی می‌تواند به تنش دوباره این بازار دامن بزند. فعلاً طبق گفته مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، معاملات بازار مسکن در مهرماه نسبت به‌ماه قبل 17درصد رشد کرده و بازار کمی از کسادی سابق فاصله گرفته ؛ اما آیا دلیل این بهبود وضعیت فقط ورود تقاضای مصرفی به بازار بوده است؟
نبض بازار مسکن در اختیار کیست؟
براساس آمارهایی که اتحادیه مشاوران املاک تهران از ترکیب متقاضیان بازار مسکن ارائه می‌دهد، در دوره رونق اخیر بازار مسکن، 80درصد تقاضاها، سرمایه‌ای و 20درصد مصرفی بوده و نبض قیمت در دست متقاضیان سرمایه‌ای قرار دارد. در این وضع، تقاضای سرمایه‌ای که برای حفظ ارزش سرمایه و کسب سود قابل‌توجه وارد بازار شده، از رشد روز افزون قیمت استقبال می‌کند و حتی با معاملات سفته‌بازانه، زمینه هیجانی شدن بازار را فراهم می‌آورد. درنتیجه وقتی بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود، سیر تحولات قیمت در این بازار بسیار محدود و با چسبندگی بالا تغییر می‌کند؛ زیرا سرنوشت بازار را پول‌های بزرگ و متقاضیان پولدار تعیین می‌کنند، نه متقاضیان مصرفی. آنچه در این وضعیت باید مورد توجه قرار گیرد، ورود پول‌های کثیف به بازار مسکن و پولشویی از طریق معاملات ملکی است که به گواه متصدیان این بازار در دوره رونق به جهش قیمت دامن می‌زند و در دوره رکود از افت قیمت‌ها جلوگیری می‌کند.
پولشویی با معاملات ملکی
بازار مسکن ظرفیت بسیار بالایی برای جذب نقدینگی دارد و به همین دلیل، در طول سال‌های گذشته به محل امنی برای سرمایه‌های بزرگ و گاه با منشأ نامشخص تبدیل شده است. یکی از ثمرات حضور این سرمایه‌ها در بازار مسکن آن است که اجرای هرگونه قانون شفاف‌ساز در این بازار به‌کندی دنبال می‌شود و سرمایه‌گذاران آن از حداقل دخالت سازمان امور مالیاتی نیز معاف هستند. یکی از مشاوران املاک مناطق اعیان‌نشین پایتخت از معامله یک پنت‌هاوس مجلل در محدوده فرشته خبر می‌دهد که فقط برای تغییر ماهیت پول انجام شده و قیمت املاک مشابه را حداقل 25درصد افزایش داده است. او می‌گوید: یک مشتری خواستار خرید ملکی مجلل در خیابان فرشته بود و بعد از هماهنگی با یکی از فروشندگان و رویت ملک، با انجام معامله موافقت کرد؛ فروشنده که ابتدا قیمت هر مترمربع زیربنای این پنت هاوس را 100میلیون تومان اعلام کرده بود، به یکباره در جریان معامله، قیمت هر متر را به 150میلیون تومان افزایش داد و بعد از کمی پادرمیانی، خریدار هم راحت با قیمت 125میلیون تومان کنار آمد. این مشاور املاک می‌افزاید: مجموع ارزش این معامله به 150میلیارد تومان رسید که 30میلیارد تومان از آن ناشی از افزایش قیمت از 100به 125میلیون تومان بود، اما خریدار فقط به‌دنبال تبدیل پول به ملک بود و گویی مشکلی با این مسئله نداشت؛ درنهایت نیز مقرر شد به‌جای ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات، فرایند انتقال ملک مستقیم در دفتر ثبت و به نامی که خریدار دستور می‌دهد، انجام شود.
ادامه رکود تورمی تا پایان بهار
بازار مسکن پس از طی یک دوره کوتاه رونق که از اواسط سال 96شروع شده بود، از خردادماه 97وارد دوره رکود تورمی شد و باوجود کاهش متوالی تعداد معاملات شاهد افزایش بود تا اینکه از اول تابستان امسال، رسماً جنش رکود بازار مسکن به غیرتورمی تغییر کرد. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی می‌کند: این دوره رکود غیرتورمی حداقل تا پایان امسال و چه‌بسا تا پایان فصل بهار سال آینده تداوم داشته باشد. به عقیده عقبایی روند قیمتی بازار مسکن در 2تا 3فصل پیش رو نزولی یا خنثی باقی می‌ماند و حجم معاملات هم افزایش محسوسی نخواهد داشت.
پیش‌بینی‌ناپذیر
در این میان ایرج رهبر، رئیس هیأت‌مدیره کانون انبوه‌سازان کشور معتقد است: تحولات بازار مسکن وابستگی شدیدی به شرایط اقتصاد کلان دارد و به‌صراحت نمی‌تواند آتیه این بازار را پیش‌بینی کرد؛ هرچند بازیگران اصلی بازار مسکن مانع از متناسب شدن این بازار با قدرت خرید مردم و خواسته متقاضیان مصرفی هستند و چندان نمی‌توان به بهبود وضعیت آن امیدوار بود. رهبر با غیرواقعی و کاذب لقب دادن قیمت‌های مطرح شده در بازار مسکن، می‌گوید: حقیقت این است که بالا رفتن قیمت مسکن در دست متقاضیان غیرمصرفی است و به همین دلیل رشد قیمت در این بازار متناسب با قدرت خرید مردم بالا نمی‌رود. بر همین اساس، در دوره رکود مسکن نیز به واسطه اینکه بازیگران عمده بازار همان سرمایه‌گذاران غیرمصرفی بوده‌اند، اجازه افول چشمگیر قیمت را نمی‌دهند و به‌اصطلاح چسبندگی قیمت در بازار مسکن رخ می‌دهد.
نقش پولشویان
رئیس هیأت‌مدیره کانون انبوه‌سازان در پاسخ به اینکه ورود پول‌های کثیف و با منشأ غیرمشخص چه تأثیری در روند بازار مسکن دارد، تأکید می‌کند: پولشویی یک امر شناخته شده در اقتصاد جهانی است که برای تغییر ماهیت ظاهری پول‌های سیاه، کثیف و غیرشفاف مورد استفاده قرار می‌گیرد و متأسفانه در ایران به واسطه پایین بودن شفافیت در بازار مسکن، سهم قابل‌توجهی از پولشویی‌ها به سمت این بازار سوق پیدا می‌کند. ایرج رهبر، با تأیید اینکه صاحبان پول‌های کثیف چندان به قیمت فروشندگان در معاملات ملکی اهمیت نمی‌دهند، می‌گوید: وقتی یک ملک در یک منطقه تهران با قیمت فلان معامله می‌شود، این قیمت به‌تدریج به بهای آن ملک و ملک‌های مجاور تبدیل می‌شود و خریداران نبض قیمت را به‌دست می‌گیرند؛ درست مانند اتفاقی که در معاملات صوری و سفته‌بازی انجام می‌شود و قیمت‌ها را به‌صورت غیرواقعی بالا می‌برد. رهبر با تأکید بر اینکه نتیجه این معاملات، رشد غیرواقعی و رواج قیمت‌های کاذب در بازار مسکن است، می‌افزاید: حتی با نادیده گرفتن پول‌های کثیف، در اقتصاد ایران روزانه هزارمیلیارد تومان به نقدینگی افزوده می‌شود که اگر فکری برای هدایت آن به سمت حوزه‌های مولد نشود، حتی ورود بخشی از این پول به بازار مسکن نیز می‌تواند خطر تشنج دوباره بازار را به همراه بیاورد. به‌گفته رهبر، به واسطه ماهیت سرمایه‌ای مسکن، تنش‌های قیمتی به‌صورت دوره‌ای در این بازار اتفاق می‌افتد و این نقدینگی‌های روزانه با جمع شدن در حوزه‌های غیرمولد، یکباره به بازار مسکن هجوم می‌آورند و به ذخیره سرمایه‌ای تبدیل می‌شوند.
