حالا سؤال اصلی این است که حباب قیمت مسکن که با مقایسه قیمت مسکن و قیمت اجاره سالانه هر مترمربع محاسبه می‌شود، با افت قیمت مسکن جبران خواهد شد یا رشد اجاره‌بها؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، معیاری است که به‌عنوان حباب سنج قیمت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.هر چه این نسبت از میانگین بلندمدت بالاتر باشد، فرضیه حباب قیمتی مسکن نیز بیشتر تقویت می‌شود. در هشت‌ماه امسال، براساس محاسبات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌بهای سالانه آن (P/R) به عدد 30رسیده است. رقم محاسبه شده برای این شاخص در شهر تهران برای آبان امسال معادل37 بوده درحالی‌که میانگین بلندمدت این شاخص از 18فراتر نمی‌رود.
معیارهای حباب‌سنجی مسکن
در استفاده از نسبت قیمت به اجاره‌بها برای حباب‌سنجی بازار مسکن باید به این نکته توجه شود که این شاخص همواره در دوره‌های رکود و رونق مسکن بین کف و سقف حرکت می‌کند و پس از مدتی به نقطه تعادلی می‌رسد. به‌عبارت‌دیگر، همواره پس از سپری شدن دوره رونق مسکن، شاخص قیمت به اجاره مسکن(P/R) به بیشترین رقم می‌رسد و پس‌ازآن در سال‌های رکود بازار به‌تدریج به ارقام معقول‌تر متمایل می‌شود. در مقابل استفاده از این شاخص برای حباب‌سنجی مسکن، مفهوم دیگری که از قابل استنباط است، رسیدن قیمت مسکن به حداکثر ارزندگی و آمادگی آن برای رشد است که عمدتاً فعالان بازار مسکن را به خرید تشویق می‌کند. با توجه به این توضیحات، بالا رفتن شاخص(P/R) و حبابی شدن قیمت مسکن در دوره‌های رونق اتفاقی تکراری بوده و تخلیه آن تا حدودی زمان‌بر است.
سناریوهای تخلیه حباب
نکته قابل‌توجه این است که به‌واسطه ذات بازار مسکن و جنس سرمایه‌های پناه برده به این بازار در دوره‌های مختلف حبابی شدن قیمت مسکن، هیچ‌گاه تخلیه حباب از مسیر کاهش قیمت مسکن تجربه نشده است و همواره با رکود بازار مسکن در سایه تورم فزاینده اقتصاد این حباب تخلیه شده است. از سوی دیگر همواره بخشی دیگری از حباب قیمتی مسکن نیز نه با افت قیمت مسکن بلکه با رشد قیمت اجاره خنثی می‌شود و عملاً، حباب مثبت بازار مسکن با تعدیل حباب منفی بازار اجاره تراز خواهد شد. در این زمینه، توجه به معیار سنتی بازار اجاره در محاسبه رهن کامل واحدهای مسکونی براساس نسبت یک‌پنجم ارزش ملک، تا حدودی می‌تواند کارگشا باشد. البته این نسبت در شهرها، مناطق و برای واحدهای مختلف یکسان نیست و از یک‌سوم تا یک‌هفتم متغیر است؛ اما با مشخص کردن روند حرکت این نسبت در هر شهر، منطقه یا هر نوع واحد مسکونی می‌توان مشخص کرد که حباب بازار مسکن از طریق رشد اجاره‌بها در حال کاهش است یا باید منتظر افت قیمت مسکن ماند. به‌عنوان‌مثال، در تابستان امسال، در آمارهای رسمی رشد اجاره‌بهای مسکونی برای قراردادهای تمدید شده بالای 45درصد اعلام شد، که تقریباً یک‌دوم رشد سالانه قیمت مسکن و حدود دو برابر نرخ تورم عمومی است و از تخلیه نیمی از حباب قیمت مسکن با بالا رفتن اجاره‌بها و انباشته شدن نیمی از آن حکایت دارد. از سوی دیگر مشاوران املاک شهر تهران در پاییز امسال می‌گویند، روند رشد قیمت اجاره باوجود توقف رشد قیمت مسکن، همچنان با شیبی کمتر از تابستان ادامه دارد و مالکان تلاش می‌کنند بدون درنظر گرفتن حباب مثبت قیمت مسکن، شاخص اجاره را با نسبت‌های مرسوم متناسب‌سازی کنند.
تفسیر حباب مسکن
در گزارش وزارت راه و شهرسازی، بالا رفتن حباب قیمتی مسکن و اختلاف مشهود شاخص قیمت مسکن به اجاره با میانگین بلندمدت، ناشی از حضور سفته‌بازان در بازار مسکن تفسیر شده و اصلاً احتمالی برای عقب‌ماندگی شاخص اجاره‌بها درنظر گرفته نشده است؛ آن‌هم در شرایطی که بازار اجاره از کاستی‌های بسیاری رنج می‌برد و در سال‌جاری نیز عمدتاً با اتکا به مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره مسکونی و تعیین سقف افزایش برای آنها از بحرانی شدن آن جلوگیری شده است. به بیانی دیگر، رابطه نامتناسب عرضه و تقاضا در بازار اجاره، فقدان اجاره‌داری حرفه‌ای و نظام‌مند و دست‌های خالی متولی حوزه مسکن برای اداره کردن این بازار، باعث شده اهرم فشار در بازار اجاره در اختیار مالکان قرار بگیرد و قدرت چانه‌زنی طرف مستأجر تقریباً به صفر برسد. این وضعیت خطر تخلیه حباب مسکن از مسیر افزایش اجاره‌بها را تقویت می‌کند.
مانع تخلیه حباب مسکن
یکی از نکات قابل‌تأمل در گزارش تحلیلی وزارت راه و شهرسازی این است که متوسط نرخ رشد قیمت مسکن از سال 88تا 99، سالانه معادل 26درصد بوده درحالی‌که همزمان میانگین رشد سالانه ارز 36درصد، سکه طلا 42درصد و بورس 51درصد برآورد شده است و با توجه به اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای و به‌شدت از نرخ ارز و بازارهای موازی متأثر است، عقب‌ماندگی رشد مسکن از سرمایه‌گذاری‌های رقیب به‌عنوان ترمزی در مقابل عقب‌گرد قیمت مسکن عمل می‌کند که امید کاهش حباب قیمتی آن از طریق ارزان‌تر شدن را کمرنگ‌تر خواهد کرد. البته این عقب‌ماندگی رشد مسکن از بازارهای موازی، نمی‌تواند دلیلی برای تداوم رشد قیمت این کالای سرمایه‌ای باشد، چراکه اولاً ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن بالاتر است و باید بازده بالاتری داشته باشند و دوما جنس و طول مدت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز با سایر بازارها متفاوت است و همین میزان رشد نیز در میان‌مدت، خواسته سرمایه‌گذاران مسکن را برآورده می‌کند.
