به گزارش اقتصادآنلاین، شکوفه حبیب‌زاده در شرق نوشت: تنها وابستگی برای بازنگشتن مردم به شهرهای کوچک و روستاهایشان، طناب باریک شغلی است که نان را به خانه‌هایشان می‌آورد. کارشناسان برای اجارهبها، تعبیر «فیلتر» را برای اقشار کم‌درآمد به کار می‌برند. آنها معتقدند که اجاره‌ها در کنار سایر هزینه‌های کمرشکن خانوار، آخرین فیلتری است که آنها را راهی حاشیه‌ها و شهرهای اقماری می‌کند و در مواردی که دیگر شغل هم از دست رفته، چاره‌ای جز بازگشت به شهرها و روستاهای مهاجرفرستی که افراد از آنجا به امید یافتن شغلی بهتر آمده بودند، نیست. با این حال، نمی‌توان بر این اتفاق، باوجود شباهت به سیاست‌های آمایش سرزمین، نام «مهاجرت معکوس» را گذاشت، زیرا این اتفاق پدیده شومی است که با سیاست آمایش سرزمین و توسعه شهرها و روستاهای مهاجرفرست و زمینه‌سازی برای بازگشت افراد به سرزمین‌های اصلی، همخوانی ندارد. کارشناسان معتقدند مداخله دولت برای جبران رشد افسارگسیخته اجارهبها ضروری است، اما راهکارهای کوبشی دولت‌ها برای کنترل نرخ اجارهبها، تنها کار را بدتر می‌کند و بهترین اقدام، توسعه ساخت مسکن استیجاری است که دولت باید در دستور کار قرار دهد هرچند نتیجه آن بین یک تا دو سال آینده خود را نشان خواهد داد.
فیلتری برای کم‌درآمدها
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن با اشاره به اینکه اجارهبها مانند یک صافی عمل می‌کند، می‌گوید: مکانیسم بازار و تغییرات قیمت مسکن و اجارهبها در سطح مناطق شهری، فیلترینگی ایجاد می‌کند که به‌تدریج به‌واسطه این فیلترینگ، گروه‌های کم‌درآمد به مناطق با ارزش کمتر مسکونی منتقل می‌شوند.یزدانی در ادامه با بیان اینکه این فیلترینگ سال‌هاست که وجود دارد، تفاوت این روزها با سالیان قبل را این‌گونه بیان می‌کند: بااین‌حال، در یکی، دو سال اخیر، افزایش اجارهبها بسیار شدیدتر بوده، این فیلترینگ جدی‌تر عمل کرده است.این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، اما موارد دیگری را به‌عنوان فیلترینگ قوی‌تر و مهم‌تر از اجارهبها عنوان می‌کند و می‌افزاید: درآمد واقعی خانوار به‌شدت کاهش یافته و شاید بتوان گفت که افزایش اجارهبها آن‌قدر مهم نیست که تغییر درآمد خانوار و تورم عمومی مهم بوده است.
اجبار خانوار برای کوچ به حاشیه
مدیر علمی سابق طرح جامع مسکن در ادامه توضیح می‌دهد: ازآنجا‌که اقتصاد خانوار دچار هرج‌ومرج و اضمحلال شده است، اگر افزایش اجاره‌بهایی هم اتفاق نمی‌افتاد، با این افزایش درآمد خانوار و سطح عمومی قیمت‌ها، بسیاری از خانوارها مجبور به ترک کلان‌شهرها و کوچ به حاشیه برای کاهش هزینه‌های خود می‌شدند.این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه تصریح می‌کند: در واقع کوچ مردم به حاشیه، بیش از آنکه حاصل کنش و واکنش بازیگران بازار مسکن باشد، حاصل تورم عمومی ناشی از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها به همراه کاهش درآمد خانوار و درنتیجه کاهش قدرت خرید خواهد بود.
یزدانی با اشاره به تلاش دولت برای کنترل بازار اجارهبها می‌گوید: زمانی پایه‌های یک بنا را اشتباه می‌سازیم و می‌خواهیم آجرهای سازه فرو نریزد، چنین امکانی وجود ندارد، بنابراین ورود یک‌باره دولت برای بهبود بازار اجاره‌بهای مسکن ممکن نیست و تنها ممکن است در کوتاه‌مدت نتیجه‌ای گذرا داشته باشد، اما در میان‌مدت قطعا وضعیت را خراب خواهد کرد.
دولت باید توسعه ساخت مسکن استیجاری را در دستور کار قرار دهد
مدیر علمی سابق طرح جامع مسکن ادامه می‌دهد: احتمالا می‌خواهند کنترل نرخ اجارهبها داشته باشند که در دولت محمود احمدی‌نژاد هم تجربه ناموفقی بود. سیاست کنترل اجارهبها در سطح جهان جواب نداده و به‌تبع آن در ایران نیز نتیجه نخواهد داد. چنین اقداماتی سبب می‌شود بخشی از خانوارهایی که توان مالی بیشتر داشته و مسکنی خریده‌اند و آن را اجاره می‌دهند تا کمک‌خرجی برای آنها باشد هم، چنین کاری نکنند و با کمبود مسکن برای اجاره روبه‌رو شویم که اثری معکوس روی اجاره خواهد داشت.
یزدانی با بیان اینکه سیاست کنترل بازار اجاره مسکن، سیاستی نیست که در کوتاه‌مدت جواب بدهد، می‌گوید: به همین دلیل سیاست مناسب آن است که دولت، توسعه ساخت مسکن استیجاری را در دستور کار قرار دهد که عرضه افزایش یابد. اقدامی که از سال‌ها قبل باید انجام می‌دادند و چنین نکردند. این سیاست هر زمان که آغاز شود، نتیجه آن بین یک تا دو سال بعد، خود را نشان می‌دهد و نه در کوتاه‌مدت.
ادعای مداخله دولت در بازار اجارهبها، سیاسی است
به گفته او، بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که سازوکار بازار به‌تنهایی بتواند آن را به بهینگی برساند. بنابراین دخالت دولت قطعا لازم است، اما دخالت دولت باید در جهت هدایت بازار به سمت یکسری اهداف باشد که به‌سرعت نتیجه‌بخش نخواهد بود؛ بنابراین برخی صحبت‌ها درباره تصمیمات کنترلی برای بازار اجارهبها، سیاسی است.
دولت‌ها برای ساماندهی اجاره‌بهای مسکن تعلل می‌کنند
علی فرنام، مدرس دانشگاه و پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای نیز درباره ساماندهی اجاره‌بهای مسکن می‌گوید: طبق قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن مصوب سال 1378 و قوانین دیگری که در این حوزه وجود دارد، دولت موظف به ساماندهی اجاره‌بهای مسکن شده است، با این حال، هیچ‌یک از دولت‌ها تاکنون هیچ‌اقدام مؤثری در این زمینه انجام نداده‌اند.
فرنام در ادامه با اشاره به رویکرد مداخله دولت‌ها در بازار اجاره می‌گوید: قریب به اتفاق کشورهای جهان، حتی کشورهایی که به‌طورکلی مخالف مداخله دولت در بازار هستند، قوانین حمایتی بسیاری از بحث اجاره‌داری دارند و چارچوب اجاره‌داری آنها بسیار نظام‌مند و حمایت از مستأجران بسیار قوی است. این حمایت در سطحی است که در کشورهایی مانند آلمان، اتریش و سوئیس، تمایل به اجاره‌نشینی بیش از مالکیت است. براساس آمار سال 2020، حتی در شهر برلین، 85 درصد مستأجر انتخابی داریم.
اجاره‌داری در ایران اجبار است نه انتخاب
این پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای در ادامه با نگاهی به شیوه اجاره‌داری در ایران ادامه می‌دهد: در ایران، اجاره‌داری تاحدی مبتنی‌بر انتخاب است، اما بخش قابل توجهی از آن، ناشی از اجبار و محدودیت استطاعت مسکن است. در شرایط اخیر نیز با روند صعودی قیمت مسکن، بازار اجارهبها نیز متعاقب آن، به‌صورت پیوسته با افزایش سنگین ادامه می‌یابد و اگر این اتفاق را در کنار افزایش اندک حقوق و دستمزدها و کاهش قدرت خرید مردم قرار دهیم، ناظر بر این ماجراست که استطاعت اجاره خانوار نیز به‌شدت در حال آسیب و محدودیت است.
او در ادامه با اشاره به دوران شیوع کرونا می‌گوید: در این واقعه جهان‌شمول هم مداخله دولت در بازار اجارهبها بسیار قابل توجه بود؛ به این معنا که ممنوعیت تخلیه اجباری، ممنوعیت افزایش اجارهبها و اقداماتی این‌چنینی در زمان بحران کرونا در بسیاری از کشورها انجام گرفت. البته این حمایت‌ها منوط به ارائه ادله رسمی در مورد آسیب‌پذیری خانوار بود. در مقابل، حمایت از مالکان نیز صورت گرفت، زیرا ممکن است برخی مالکان برای یکسری از نیازهای خود وابسته به دریافت آن اجارهبها باشند.
کم‌درآمدها پشت دروازه‌های شهر
فرنام همچنین با رد افزایش مهاجرت معکوس که پیامدی مثبت تلقی می‌شود، می‌گوید: مهاجرت معکوس به‌نوعی زمینه‌سازی و تسهیل برای جریانی است که از شهرهای کوچک و روستاها به کلان‌شهرها مهاجرت کرده‌اند تا این جریان به سمت مبادی مهاجرفرست بازگردد. تجربه نشان می‌دهد که این سیاست بعضا دستوری دنبال شده و موفق نبوده است، اما گاهی هم با فراهم‌کردن برخی اقدامات توانسته‌اند بخشی را مدیریت کنند. اما آنچه در این میان مطرح می‌شود، مهاجرت معکوس نیست؛ به بیانی دیگر اجبار برای خروج خانوارهای کم‌استطاعت اغلب مستأجر از شهرهای بزرگ به حاشیه و سکونت‌گاه‌های پیرامونی است. برای این افراد ازآنجا‌که شغلشان همچنان وابسته به کلان‌شهرهاست، مهاجرت به مبادی مهاجرفرست انجام نمی‌گیرد، بلکه افراد به پشت دروازه‌های شهر و سکونت‌گاه‌های غیررسمی یا شهرهای اقماری، منتقل می‌شوند. این اتفاق نه‌تنها خود این افراد را دچار مشکل می‌کند، بلکه مجموعه‌ای از مشکلات حاشیه‌نشینی و توسعه سکونت‌گاهی اقماری خودرو را دامن می‌زند که آن نیز ناشی از ضعف سیاست‌های کلان اجرائی در این حوزه است.به گفته او، این اتفاق مهاجرت معکوس نیست و از جبر خانوار و محدویت و آسیب‌پذیری قدرت خرید خانوار نشئت می‌گیرد و تبعات اجتماعی و اقتصادی بسیار جدی‌ای دارد و با مورد‌پژوهی می‌توان دریافت که برای هرکدام از افراد خانوارها، چه مشکلات جدی‌ای ایجاد شده است.
این پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای با اشاره به مطلوبیت مهاجرت معکوس می‌افزاید: سیاست مهاجرت معکوس در قالب طرح آمایش سرزمین با هدف توزیع متناسب جمعیت در کشور با بهره‌گیری از امکانات و خدمات مختلف و همچنین با حمایت از مبادی مهاجرفرست دنبال می‌شود. پیاده‌سازی درست این سیاست، منجر به ظهور پدیده مهاجرت معکوس می‌شود که تمرکز از شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها برداشته شده و بسیاری از بحران‌هایی را که اکنون با آن مواجه هستیم، خودبه‌خود برطرف می‌کند.
