اقتصاد آنلاین – محبوبه قرمزچشمه؛ اولین معاوضه ملک بین ایران با کشورهای قبرس و اسپانیا بود اما امروز بیشترین معاوضه ملک ایران با ترکیه است. امروز مورد معاوضه در ایران، اغلب املاک منطقه 1 و 2 و 3 تهران است و در ترکیه املاک استانبول، آنکارا، آلانیا است. موضوع آنجا مورد مجادله و بحث است که بدانیم بسیاری از ایرانی ها در معاوضه ملک در خارج از کشور دچار ضرر هنگفت شده اند و همچنان این ضررها ادامه دارد و در برخی موارد نیز سیر صعودی به خود گرفته است.
در ایران بر خلاف بسیاری از کشورها بازار مسکن، جزو ایمن‌ترین بازارها محسوب می‌شود. برخی کارشناسان معتقدند دلیل این امر موروثی بودن موضوع مالکیت زمین است.
درمان عطش خرید مسکن و زمین‌خواری
زمین در اغلب کشورهای دنیا متعلق به دولت است و در بسیاری از کشورها مالکیت بر زمین و ساختمانی که بر روی آن ساخته می‌شود، با یکدیگر متفاوت است و از قوانین متفاوتی پیروی می‌کند، از جمله آن، مالکیت‌های 99 ساله بر یک زمین است. این مالکیت به این معنی است، که بعد از 99 سال مالک زمین، دولت خواهد بود.
شاید اگر این گونه مالکیت زمین در ایران نیز اجرا می‌شد، عطش خرید زمین و زمین خواری در بسیاری از افراد فروکش می‌کرد و داشتن زمین یک قدرت محسوب نمی‌شد.
عامل ثبات قیمت مسکن در اروپا
از جمله دیگر قوانینی مهمی که می‌تواند تاثیر مستقیم در کاهش حرکت سرمایه به بازار مسکن شود، مالیات بر زمین است.
بر اساس تحقیق میدانی خبرنگار اقتصاد آنلاین، دراغلب نقاط دنیا مردم برای زندگی و کار در یک ساختمان باید پول پرداخت کنند، این پول یا اجاره است که به صاحب خانه پرداخت می‌شود، یا مالیات است که صاحب خانه به دولت، پرداخت می‌کند. مردم در کشورهایی همچون انگلیس برای مالکیت‌هایی همچون زمین، آپارتمان و ملک، مالیات گزافی باید پرداخت کنند، از این رو سرمایه گذاری و داشتن چندین آپارتمان، ویلا، مرکز تجاری برای سرمایه داران سود چندانی به همراه ندارد. مادامی که ملک کالای سرمایه‌ای محسوب نشود، تقاضای مسکن بر اساس نیاز است و بر اساس قانون عرضه و تقاضا، قیمت مسکن رشد معقولی پیدا می‌کند.
بر اساس قانون مالیات در کشورهای اتحادیه اروپا قیمت مسکن از سالی به سال دیگر افزایش زیر 5 درصدی تجربه می‌کند و در برخی از کشورها نیز بیش از 10 سال است که قیمت مسکن ثابت مانده است.
قوانین خرید ملک به نفع شهروندان بومی
از جمله قوانین قبرس برای غیر قبرسی‌ها در خرید مسکن، 2 تعهد است: 1- متقاضیان قصد اشتغال و کار در قبرس نداشته باشند، 2- بیشتر از ٦ ماه در سال از قبرس خارج نمی‌شوند و مدت اقامت‌شان در کشور ثانویه بیشتر از یک تا ٣ ماه طول نمی‌کشد. این در حالی است که دریافت اقامت محدود در ترکیه مشکل است و برای اقامت دائم باید میزان سرمایه مشخص و در شهرهایی که مالکان خارجی کمتر از 10 درصد هستند لازم است ملک خریداری شود. همچنین در امارات، دوبی، تایلند، مالزی، اتحادیه اروپا نیز قوانین خرید ملک به مراتب سخت‌تر است.
تبلیغات مشکوک و سودهای عجیب و غریب مشاوران معاملات املاک
معاوضه آپارتمان الانیا ترکیه با آپارتمان در ایران آگهی است که در سایت یکی از بنگاه املاک معروف تهران درج شده است. در توضیحات معاوضه آمده، این تهاتر فرصتی برای تبدیل ریال به یورو و حفظ ارزش پول شماست. این ملک تنها با ملکی مسکونی در تهران و یا کیش و یا با خودرو قابل تهاتر است.
در آگهی دیگری آمده، آپارتمان دوخواب در بهترین منطقه الانیا ترکیه با اقامت فرنیش کامل با قیمت ۵۵٠ هزار لیر، با ملک و یا خودرو در ایران معاوضه می‌شود.
این دو آگهی یکی از هزاران تبلیغی است که در ارتباط با معاوضه ملک در ایران و ترکیه همه روزه در سایت‌ها، کانال‌ها و گروه‌های تلگرامی بارگزاری می‌شود. آگهی دهندگان نیز مشاوران املاک هستند.
سوال اینجاست که چرا بنگاه‌های معاملات املاک علیرغم علم به ضرر ایرانیان، از معاوضه زمین ایران با کشورهای خارجی از جمله ترکیه و قبرس حمایت می‌کنند؟ پاسخ این پرسش را یکی از معاملات املاکی‌ها به اقتصاد آنلاین این گونه می‌دهد که: یکی از بازوهای معاوضه مسکن، آپارتمان، واحدهای اداری در ایران و کشورهایی همچون قبرس، ترکیه، دوبی، بنگاه‌های معاملات املاک هستند، سود حاصل از این معاملات برای بنگاه‌ها رقم بالایی است و به اصطلاح لقمه چرب و نرمی است. در بسیاری از موارد بدون اینکه بخواهند سودها و زیان‌های آپارتمان مورد معاوضه را بیان کنند، به دنبال جوش دادن معامله و دریافت سهم خود از این معامله هستند.
بازار املاک ایران پر سود و امن
یکی از تولیدکنندگان ایرانی که در تجارت خارجی نیز فعال است، به اقتصاد آنلاین گفت: بسیاری از کسانی که در کشورهای دیگر سرمایه گذاری کرده‌اند، به دنبال بازپس گیری سرمایه و بازگشت به ایران هستند. این گروه بعد از تجربه بازار ترکیه، قبرس، دوبی، امارات، عراق، سرمایه گذاری در بازار املاک ایران را پرسودتر و امن‌تر برای سرمایه خود می‌دانند و معتقدند اگر مشکلی در معامله به وجود آید، هیچ گونه تضمین خاصی توسط دولت برای حمایت از سرمایه گذاران و خریداران مسکن ایرانی در خارج از کشور وجود ندارد.
بی‌هدفی، بی‌اطلاعی و خوش‌بینی آفت خریداران ملک در خارج
یکی از سرمایه گذاران ایرانی که تجربه، خرید ملک در بازار مسکن قبرس را تجربه کرده است، نیز به اقتصاد آنلاین گفت: بازار ایران یک بازار بکر به حساب می‌آید و فرصت سرمایه گذاری در بخش‌های مختلف مسکن، تجارت، صنعت آن بسیار است. بسیاری از کسانی که تجربه سرمایه گذاری در ایران و خارج از کشور را داشته‌اند نیز به این موضوع اذعان دارند. اما متاسفانه بسیاری از فعالان اقتصادی در بخش‌های مختلف بدون هیچ هدفی می‌خواهند در خارج از ایران ملک بخرند و سرمایه گذاری کنند.
فروش ملک ضرر و اشتباه بزرگ
یکی از ایرانیان مقیم گرجستان نیز در گفت و گو با اقتصاد آنلاین با بیان اینکه خود و همسرش هر دو برای تامین زندگی کار می‌کنند اما بخش اعظم هزینه‌های خود را از اجاره املاک در ایران تامین می‌کنند، گفت: از لحاظ مالی حضور در گرجستان برای ما سودی نداشت و فقط ضرر بود. بسیارند افرادی که به تبلیغات خرید مسکن در خارج از کشور گوش می‌دهند و آپارتمان خود در ایران را با آپارتمانی در کشورهای دیگر معاوضه می‌کنند. این افراد بزرگترین اشتباه را در زندگی خود دچار می‌شوند.
تجربه تلخ دوبی این بار در معاوضه ملک در ترکیه
بدهی های بانکی سنگین، فروش ملک نه زمین، از جمله مهمترین موضوعات شکایات خریداران ایرانی ملک و متقاضایان معاوضه ملک در کشورهایی همچون ترکیه است.
اوایل دهه 90 موضوع معاوضه مسکن ایرانیان در کشورهای دیگر رسانه ای شد. ضرر، اعتراضات و شکایات شهروندان ایرانی در معاملات ملکی خارج از کشور به جایی می رسد که سرکنسولی ایران در کشوری همچون ترکیه به مردم هشدار می دهد و طی بیانیه ای از مردم می خواهد، خرید مسکن در کشورهای دیگر حتما با دانش کافی و بهره گیری از مشاوره حقوقی انجام شود.
همزمان با رشد کلاهبرداری از ایرانیان متقاضی پناهندگی در ترکیه، عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز به متقاضیان دریافت اقامت، توصیه مشابهی کرد و سرمایه گذاری ملک در ایران را سودآور تر از سایر کشورها عنوان کرد.
یکی از قوانین خرید مسکن در برخی کشورها به این گونه است که با خرید مسکن، افراد تنها مالک سازه می شوند و نه زمین. قوانینی نیز وجود دارد که خرید 99 ساله را مطرح می کنند، مالک اصلی زمین دولت است و هیچ شهروندی مالک زمین نخواهد شد. این قوانین در کشوری همچون ترکیه وجود دارد. نا آشنایی ایرانیان با قوانین مالکیت و همسان پنداشتن قوانین ترکیه و ایران در زمینه مالکیت، مهمترین دلیل کلاهبرداری های مسکنی در معاوضه ملکی است. علاوه بر تمام این موضوعات، متقاضیان باید مراقب باشند، ملک مورد پسندشان، بدهی بانکی ملکی نداشته باشد.
هر کشوری برای حضور یک بیگانه در کشور خود، قوانین خاصی دارد و این قوانین به گونه ای تنظیم می شود که در مقام اول تمامیت ارضی، اشتغال، سرمایه، حقوق شهروندی اتباع خود تامین شود و در جایگاه دوم اتباع دیگر.
در ارتباط با جریمه نیز، سنگین ترین قوانین تنبیهی برای جرایم اتباع بیگانه است. با کوچکترین تخلفی تمامی سرمایه یک فرد می تواند توسط دولت بلوکه و یا تصاحب شود. البته تمام موضوعات گفته شده به قدرت دولت فرد سرمایه گذار نیز بستگی دارد، یک سرمایه گذار آلمانی در کشوری همچون چین به طور قطع از حمایت دولت متبوع خود بیشتر از یک ایرانی در چین برخوردار است.
اقتصاد تحت تاثیر سیاست است، سرمایه و فعالیت اقتصادی یک فرد نیز در کشورهای دیگر، تحت تاثیر مناسبات دو کشور قرار دارد. به این ترتیب تغییر یک کابینه، لغو و یا ابلاغ یک قانون، حیات و ممات یک سرمایه دار و مالک ملک بیگانه را تحت تاثیر قرار خواهد داد.
یکی از تجربه های تلخ در تاریخ سرمایه گذاری ملک در خارج از کشور مربوط به دوبی است . در دهه هفتاد، و با تبلیغات گسترده با عنوان فرصت سرمایه گذاری ملک در دوبی، بسیاری از شهروندان ایرانی سرمایه های خود را به این کشور بردند، تا جایی هم این سرمایه گذاری ها جواب داد و ملک های خریداری شده سودی به بار آورد اما بعد از اصلاحات قانونی این کشور و اتخاذ سیاست های جدید، بسیاری از ایرانیان سرمایه های خود را از دست دادند. این تجربه، تلخ اما واقعیتی که باید پیش روی سرمایه داران ایران باشد، حرکت سرمایه ها به سمت ترکیه در قالب معاوضه شیب تندی گرفته است، این سرمایه ها با یک قانون می تواند به باد برود. با توجه به شرایط کنونی ایران و تحریم ها، سرمایه ایرانی ها در هر کجای دنیا در معرض بلوکه شدن است و دولت ایران در حمایت از این شهروندان به رغم تلاش هایی که می کند، توان چانه زنی چندانی ندارد.
