ویژگیهای عمده "لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن" در این بخش از گزارش لایحه قانونی "سازماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن" بعنوان آخرین دستاورد قانونگذاری ایران در بخش مسکن به طور جداگانه مورد نقد و بررسی قرار گرفته است. گرچه لایحه اخیر نسبت به لوایح قانونی دیگر جامعتر تنظیم شده که احتمالاً برگرفته از بخشی از مطالعات جامع بخش مسکن است، اما به نظر تهیهکنندگان این گزارش منبعث از روح کلی قانونگذاری در ایران بوده و نمیتواند مشکل مسکن را به نحو وافی حل نماید. لایحه در دست بررسی شامل 24 ماده و 11 تبصره است. این مواد به صورت ردیف و بدون ارائه یک ساختار مشخص و عاری از دستهبندی مشخص است. برای نمونه بهتر بود درچند بند اول به تعریف دقیق مشکل و ابعاد آن میپرداخت. ماده 1 که قرار است در واقع گشاینده باب بحث باشد یک پاراگراف طولانی است که هدف مشخصی را تعیین نمیکند. آنچه به نظر میرسد این است که لایحه مزبور در پی ارائه راهحلی برای بحران موجود مسکن بوده لکن فراتر از آن مواد و تبصرههائی را پیشبینی کرده که ارتباط مشخصی با بحران موجود ندارد. طبعاً یک لایحه قانونی نبایستی تدارکی مقطعی برای حل یک مشکل خاص باشد که در مقابل عواقب بادوام و طولانی مدت نامطلوبی را به دنبال بیاورد. در این مورد در بخشهای بعدی بیشتر توضیح داده خواهد شد. یک ویژگی بارز این لایحه باز کردن دست دولت در زمینههای مختلف زندگی مردم به بهانه حل مشکل مسکن است. یک جمله بسیار طولانی که در ابتدای ماده 1 آمده است و با "دولت موظف است از طریق حمایت های لازم" شروع میشود. این تعیین وظیفه برای دولت نیز شاخ و برگهای مختلفی را در بر میگیرد که تا انتهای جمله و پاراگراف ادامه مییابد. هدف اصلی این ماده تعیین تکلیف برای دولت جهت توزیع زمین و اعتبارات ارزان قیمت است. خصوصآ حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن مطرح شده که هدفی غیر ممکن است. ماده دوم با عبارت "به دولت اجازه داده میشود نسبت به واگذاری زمین... " شروع گردیده و نقش دولت در تخصیص منابع وتوزیع رانت را تقویت میکند. این اجازه به دولت نیز در 8 بند مختلف تقویت شده و شاخ و برگ یافته و ریشه دوانده است. این ماده گستردگی و پراکندگی قابل ملاحظهای را برای دخالت بوروکراسی اداری در بطن اقتصاد کشور زمینهسازی میکند. در صورتی که بخواهیم به جزئیات وارد شویم هر کدام از این بندها دارای ابهامات مختلف است که زمینهساز مسائل متعدد در مراحل اجرا خواهد بود. برای مثال بند 1 یک عبارت مبهم است، که معلوم نیست چه اقداماتی را از طرف دولت ایجاب میکند. فقط لغت "حمایت" شاه بیت این بند است. بند 2 این ماده نیز مانند بند 1 فقط دارای وزن "حمایت" بوده و فقط دلسوزی در مورد گروههای کمدرآمد عضو تعاونی مسکن را در بر دارد که خود عبارت مبهمی است. تعاونیها علیالاصول مربوط به ادارات دولتی و تشکیلات مشابه است. تاکید به کمک به "خَیرین مسکنساز" در این بند قابل توجه است. چه اینکه "خَیرین" قرار است با منابع و امکانات شخصی به کار خیر بپردازند و منتظر دریافت رانت دولتی به صورت حمایت نباشند. "سایر تشکلهای دولتی" در پایان این بند نیز دارای تعریف مشخص در هیچ کجای این لایحه نیست. بند 3 ماده 2 مازاد بر اضافه کردن ابهام نکته جدیدی را نسبت به دو بند اول در بر ندارد. سایر بند های این ماده نیز به پیشنهاد حمایت های مختلف ازجمله از سرمایه گذاری های داخلی و خارجی می پردازد. ضروری است در مورد بند 8 ماده 2 لایحه یک نکته توضیح داده شود که خود نمونهای از عدم توجه تدوین کنندگان لایحه به مسائل پایهای سازمان دهی اقتصادی است. برای مثال اگر امکان بیمه کردن واحدهای کم کیفیت و دریافت کمک دولت در جهت آنچه که "بیمه کیفیت" گفته شده فراهم گردد، طبعاً یک مصداق بارز از مسئله "کَژ گزینی" است که در ادبیات بیمهگری جایگاه ویژه دارد. چه اینکه این امر خود انگیزه برای تولید مسکن کم کیفیت را فراهم مینماید. اصولاً در یک بازار منطقی و سازمانیافته انجام کار با کیفیت منجر به نرخهای پایین بیمه خواهد شد و احتیاج به کمک دولتی نخواهد بود. پس از مرور 8 بند ماده 2 لایحه، پرسشی که مطرح میشود این است که بندها چه ارتباطی با متن ماده 2 دارد. زیرا ماده 2 ناظر بر واگذاری زمین است. بسیاری از این بندهای فرعی از ماده 2 فراگیرتر بوده و یا اصولاً ارتباطی با امر واگذاری زمین ندارد. ماده 3 لایحه در واقع یک پاراگراف نسبتاً کوتاه، لکن دارای ابهامها و ایرادهای متعدد است، چه اینکه تهیّه طرح جامع توسعه بیست ساله کلیه شهر ها و روستا ها را بعهده دولت قرار داده است. در درجه اول تدوینکنندگان لایحه به تجربه کشورهای دیگر و کشور خود ما عنایت نکردهاند که اصولاً امر تدوین برنامههای جامع بلندمدت را شکست خورده و منسوخ شده نشان میدهد. دوم اینکه حتی اگر چنین کاری امکانپذیر بود برنامه جامع مسکن بایستی در چارچوب یک برنامه جامع بیستساله ملی تهیه میشد که جنبههای مختلف شرایط اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و فرهنگی کشور را در بر میگرفت. میدانیم چنین برنامهای وجود نداشته و امکان تهیه آن نیز وجود ندارد. در قوانین کشور نیز چنین تمهیدی پیشبینی نشده است. مشکل سوم این است که تهیهکنندگان توجهی به ابعاد فعالیت گسترده تهیه برنامه جامع بیستساله برای حدود 800 شهر و چند هزاران روستا نداشتهاند. این کار چه میزان وقت و امکانات لازم دارد و حتی اگر آماده میشد نیز بررسی آن توسط دولت چند سال وقت لازم داشت؟ به عنوان مثال میتوان به تعداد مصوبات شورای عالی شهرسازی در یکسال اشاره کرد و آن را به کل شهرها و روستاها تعمیم داد. ایراد چهارم این است که یک برنامه جامع اگر به فرض محال تهیه میشد نیازمند پیشبینی نقش قوای مختلف حکومتی در آن می بود. ابعاد انتظامی و امنیتی، ابعاد حقوقی و قراردادی و مالکیتی و ثبتی طبعاً درگیر شدن قوای دیگر از جمله قوه قضائیه را ایجاب میکرد. تصویب چنین برنامههایی ورای اختیارات اجرائی قوه مجریه و هیأت دولت است. ماده 4- اختیاراتی را در مورد دخل و تصرف در زمینهای روستائی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار می کند. این ماده دارای ایرادهای بسیار اساسی و نگران کننده ای است. در درجه اول بنیاد مسکن انقلاب اسلامی براساس چه ضوابطی میتواند در مورد طرحهای کالبدی روستاها تصمیم بگیرد؟ بسیاری از روستاهای کشور در جریان تحولات اقتصادی و مهاجرت به شهرها از جمعیت تهی شده است. بسیاری از روستاها به دلیل اجرای طرحهای عمرانی بزرگ و در اطراف این طرحها مانند فولاد مبارکه به سرعت رشد کردهاند. ممکن است اجرای یک طرح مانند سدسازی سبب از بین رفتن روستاهای پشت دریاچه سد شود. بنابراین اگر قرار باشد ماده 4، بنیاد مسکن را برای توسعه کالبدی موظف به انجام مطالعات امکانسنجی و شناسائی اراضی نماید ممکن است این کار در مورد بسیاری از روستاها فعالیت بیهودهای باشد. مسئله دوم در ارتباط با این ماده عدم تعریف قانونی "محدوده روستا" است که اصولاً چنین تعریفی در دسترس نیست. طبق این ماده بنیاد مسکن دارای اختیارات قانونی خواهد شد که تمام دستگاههای مشمول ماده (160) قانون برنامه چهارم را موظف به اطاعت از آن می کند. این امر زمینه درگیریهای فراوان را بین بنیاد مسکن و سایر دستگاههای اجرائی از جمله وزارت جهاد کشاورزی و محیط زیست و سایر دستگاهها فراهم مینماید. ایراد بسیار اساسی دیگر این ماده، مخدوش کردن حقوق مالکیت در محدوده روستاها از طریق اختیار بنیاد مسکن در انجام طراحی و تفکیک اراضی را فراهم مینماید. ماده 5- به واگذاری زمین مربوط می شود. در این ماده عبارتهای تعریف نشده مانند " نهادهای واگذار کننده زمین" ، "تمهیداتی را فراهم آورند" ، "خدمات رو بنائی" سبب ایجاد ابهام در درک و برداشت از این ماده میشود. علاوه بر آن عبارتی مانند "در طرح شهرها" سابقه قانونی ندارد. از این گذشته معلوم نیست وزارت مسکن و شهرسازی چگونه و با کدام مبالغ و بودجه میتواند چنین فعالیتهائی را به انجام رساند و وظیفه تدارک " تمهیداتی" چگونه به نتایج عملی منجر میشود؟ تبصره این ماده که دولت را مکلف به تامین اعتبارات می کند، یک تبصره اضافی و غیرضروری است چه اینکه اعتبارات بودجهای هر ساله در حد امکانات کشور از طریق دولت و مجلس پیشبینی میشود. لغو قانون الحاق ماده 4 تشکیل شوراهای آموزش و پرورش استانها، لغو یک قانون در تبصره ای از یک قانون دیگر محل ابهام و از نظر تنظیم قانون دارای ایراد است. چه اینکه در صورت ضرورت لغو یک قانون، دلائل آن بایستی مشخص و در چارچوب خاص خود این کار انجام شود. ماده 6، ماده 7 و ماده 8 نیز دارای ایرادهای مشابه است که پرداختن به آنها به اطاله کلام میانجامد. برای مثال در چه قانونی " قیمت کارشناسی روز" تعریف شده است؟ در مورد ماده 8 و ماده 9 نیز این اصل که تمام جریانهای مالی بخش عمومی بایستی به صورت بودجههای سالانه پیشبینی شود و نمیتوان خارج از بودجه منابع مالی کسب و یا هزینه نمود نقض شده است. مواد 6 تا 9 تناقض قابل ملاحظهای بین اقدام به خرید املاک توسط دولت (از طریق "قیمت کارشناسی روز") و اقدام فروش ( از طریق مزایده) مشاهده میشود که این تناقض قابل توجیه نیست. در ماده 10 ، که به رسیدگی قضائی مربوط می شود، میتوان نمونه دیگری از ایراد در انشاء قانون را مشاهده کرد. "پروندهها خارج از نوبت در شعب تخصصی رسیدگی خواهد شد!" این ماده بیشتر شبیه یک پیشبینی بوده و جنبه تکلیف قانونی ندارد. علاوه بر این یک نمونه دیگر از ایجاد بار مالی خفیه برای دستگاههای حکومتی است، چه اینکه پرداخت هزینه دادرسی را منتفی کرده و معلوم نیست اگر طبق قانون قرار است این امر منابع درآمدی برای قوه قضائیه را کاهش دهد چگونه بایستی این کاهش جبران شود. ماده 11 در واقع نقش بنیاد مسکن انقلاب اسلامی را در حد نگران کننده ای برای دخالت در شرایط فضائی روستا ها گسترش می دهد. هیچ ارزیابی از اثر فعالیتهای بنیاد مسکن تاکنون در تغییر ساختار و فضای روستائی ارائه نشده است. از جمله اینکه اعتبارات ارائه شده در سالهای گذشته برای بازسازی و بهسازی فضای روستاها تاکنون آیا بیشتر به ایجاد آشفتگی و تلفیق بافتهای ناهمساز با فضای روستا انجامیده و یا فضای روستائی را بهبود بخشیده است؟. در یک چنین خلاء مطالعات و اطلاعات چگونه میتوان مقرر کرد که اهداف ارائه شده در این ماده بدون نظارت هیچ دستگاهی قانونی به ثمر برسند. در چارچوب قانون اساسی جمهوری اسلامی وزیر است که در مقابل مجلس پاسخگو است. حال اگر بنیاد مسکن طبق این لایحه مجاز به انجام فعالیتهائی است که پاسخگوئی در مورد اثرات بالقوه مخرب آن بعهده وزارت مسکن و شهرسازی نیست این میتواند مشکلات و نگرانیهای فراوانی را به همراه داشته باشد. علاوه بر آن منظور از "تسهیلات ارزان قیمت" مشخص نیست. ابهام دیگر مربوط به اعتبارات مورد نیاز برای تکالیف این ماده است. در صورتی که قرار است این اعتبارات از محل "اعتبارات تملیک دارائیهای سرمایهای" تأمین شود این امر بایستی در بودجههای سالانه توسط مجلس تصمیمگیری شود. این ماده نیز مانند بسیاری از مواد دیگر این لایحه تعرض متعدد به قوانین پولی و بانکی و قانون بودجه که مراحل خاص خود رابایستی طی کند است. این ماده بهسازی "کلیه روستاهای بالای بیست خانوار" را هدف قرار میدهد که علیالاصول یک تصریح غیر کارشناسی و غیرقابل انجام است. ماده 11 یک ایراد ساختاری اساسی نیز دارد. زیرا اگر کلمات و عبارتهای تشریحی و شرطی آن را برداریم علیالاصول دارای عناصر مهم زیر است:. "دولت مکلف است .... توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی .... اهداف کمی برنامه چهارم و .... برنامه پنجم در بخش مسکن روستائی سالانه حد اقل دویست هزار واحد و بهسازی محیط ... کلیه روستاهای بالای بیست خانوار محقق گردد". که این ساختار کاملاً متناقض و مبهم است. ماده 12 وظیفه ارائه اعتبارات ارزان قیمت برای کار های مختلف را به عهده بانک مرکزی قرار می دهد. این ماده خود تعرض اساسی به قوانین پولی و بانکی و اختیارات مدیریتی بانکهای کشور تلقی میشود. اجرای این ماده موجب تداوم و تعمیق ناکارآئی سیستم بانکی و مشکلاتی است که از طریق تمهیدات مشابه تاکنون برای بخش پولی و بانکی کشور فراهم شده است. علاوه بر این ایراد کلی، برخی لغات نامأنوس و مبهم مانند "وام قرضالحسنه اجاره مسکن" نیز در این ماده وجود دارد. ماده 13- تشخیص صلاحیت دفاتر املاک و مسغلات را به عهده وزارت بازرگانی قرار می دهد. در این امر که ضروری است دفاتر املاک و مستغلات تحت روالهای کارشناسی مشخص قرار گیرند تردیدی نیست، لکن در صورتی که روشهای موجود و قدیمی کنترل اصناف که توسط وزارت بازرگانی عمدتاً به شیوه ناموفق اجرا میشود به این دفاتر تعمیم یابد نیز نمیتواند هدف مورد نظر را تأمین نماید. بهتر است این امر براساس بررسی تجربه کشورهای موفق و پیاده کردن چنین تجربههائی که نمونه آن فراوان است عملی شود. علاوه بر این زمان انجام چنین وظیفهای در ماده 13 پیشبینی نشده است. ماده 14- این ماده عنوان خاصی ندارد و به همین دلیل نیز موضوع عمومی ماده تصریح نشده است. لکن هدف بندهای این ماده تأمین منابع مالی برای بخش مسکن است. وزارت اقتصادی و دارائی موظف شده است که از طرق مختلف با همکاری بانک مرکزی منابع لازم برای تأمین بخش مسکن را فراهم کند. نکاتی که در این ماده به آنها اشاره شده علیالاصول در دستور کار دستگاههای ذیربط قرار دارد (ایجاد بازار رهن ثانویه، اوراق مشارکت و ...) لکن مشکل در این است که مبانی دارائیهائی که بانکها بخصوص بانک مسکن به صورت مطالبات در اختیار دارند کفاف ایجاد یک بازار ثانویه قوی را نمیدهد. خصوصاً نرخهای بانکی پائینتر از نرخ تورم ارزش اینگونه دارائیها را با فرسایش روبرو کرده است. انتشار اوراق مشارکت نیز به همین مشکل دچار است. هنگامی که نرخهای بانکی وامها به صورت ادارای کنترل میشود نمیتوان نرخ بازده مناسبی به اوراق مشارکت پرداخت کرد و در نتیجه تقاضای قابل ملاحظهای برای آن وجود نخواهد داشت. شرکتهای لیزینگ علیالاصول موضوع کار مسکن نیستند و عقود مربوط به اجاره به شرط تملیک نیز هم اکنون مورد استفاده است و در قوانین مربوط به خود پایدار شده است. معرفی صکوک و استصناع به عنوان ابزار نیز موردی ندارد. خصوصاً اینکه صکوک به عنوان یک ابزار (که در واقع همان اوراق قرضه و یا اوراق تجاری قابل تنزیل است) در قوانین بانکی کشور هنوز وارد نشده است و توسط بانک مرکزی در دست بررسی است. استصناع نیز یک ابزار نبوده بلکه نوعی عقد مشارکت است و عقود مشارکت بانکها به شکل دیگری در قانون پیشبینی شده است. بند 2 این ماده نیز دچار ایراد اساسی حقوقی است. اعاده معادل سود و مالیات واریزی بانک در سالهای 1385 و 1386 عبارتی غیر عادی است، چون منابع بودجه سالهای گذشته به حساب هزینه همان سالها منظور شده و قابل اعاده نیست. انتقال اقساط وجوه اداره شده نیز غیرعملی است. "زیرا وجوه اداره شده" معنی خاصی دارد و طبق قوانین خاص برای اهداف مشخصی در اختیار بانکها قرار میگیرد. این بند متعرض قوانین مزبور است و قاعدتاً در اینجا جایگاه قابل توجیه ندارد. در تبصره این ماده نیز "حمایت" بانک مرکزی از سرمایهگذاری در تولید انبوه مسکن پیشبینی شده است، بدون اینکه منظور از "حمایت" روشن شده باشد. سایر مواد این ماده نیز علیالاصول غیرضروری است و قبلاً برای آنها سازوکارهای مختلفی در کشور پیشبینی و اجرا شده است. ماده 15- این ماده مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی را مطرح نموده است. در محل شهرهای بزرگ که هماکنون مشکل مسکن در آنها حادتر است زمینهای قابل استفاده برای مسکن که مورد استفاده قرار نگرفته است کمتر براساس اراده مالک بلا استفاده مانده است. معمولاً این زمینها یا دارای کاربری غیرمسکونی هستند (مانند باغات داخل شهرها) یا دارای مشکلات حقوقی و دعاوی وراثتی. بنابراین اخذ مالیات بر اینگونه زمینها معلوم نیست که ایجاد انگیزه افزایش ساختوساز را در بر داشته باشد. بنابراین بهتر بود ابتدا یک بررسی در مورد اینکه اصولاً در شهرهای بزرگ زمینهائی که بدون ایراد اساسی قابلیت مسکونی دارند چه میزان هستند و آیا ارزش این را دارد که برای اینگونه زمینها مالیات و ترتیبهای اداری جدیدی مثلاً موضوع تبصره 2و3 همین ماده پیشبینی شود؟ طبعاً اخذ مالیات از زمین در شهرهائی که ظرفیت جمعیتپذیری ندارند (مانند بسیاری از شهرهای کوچک) که اصولاً مشکل مسکن به صورت حاد مطرح نیست نیز امری غیرمنطقی است. تبصرههای این ماده باب جدیدی برای ورود بوروکراسی شهرداریها در امور مربوط به حیطه مالکیت خصوصی را باز میکند که نتایج منفی قابل پیشبینی را به همراه خواهد داشت. ماده 16- به تخفیف عوارض برای برخی ساختمانها می پردازد. در این ماده نیز دو عبارت رایج لکن از نظر حقوقی بدون تعریف مشخص آمده است. یکی "طرحهای تولید مسکن" و دیگری "گروههای کم درآمد". علاوه بر این، در صورتی که قرار باشد تخفیفهای این ماده اجرائی گردد طبعاً اختلالهای قابل ملاحظهای را در مسائل مالی شهرداریها ایجاد خواد کرد. ماده 17- بسیار طولانی است و به شکل های مختلف بحث تامین مالی بخش مسکن را مطرح می کند. در این ماده تشکیل یک شورای دولتی 17 نفره در هر استان پیشبینی شده است. طبعاً شوراهای متعدد موجود کارآئی لازم را نداشتهاند که دولت محترم به فکر ادغام آنها افتاده است. نمیتوان تصور کرد چگونه یک شورای دولتی که اعضاء آن هرکدام مربوط به حیطه اداری خاص خود هستند و هیچ یک نمیتواند در حیطه مربوط به خود به دلیل تصمیم یک شورای بیرونی اعمال نفوذ نماید، خواهد توانست به جز یک ترتیب اداری جدید و وقتگیر نقش دیگری ایفا کند. شایان ذکر است در این شورای 17 نفره حتی یکنفر از بخش خصوصی حضور ندارد. ماده 18 نیز مادهای غیرضروری است چون اعتبارات دستگاهها و برنامههای مختلف در قوانین بودجه هرساله و توسط دولت پیشبینی میشود. تصریح قید قانون برای سقف بودجه بخشها و تخصیص یافته تلقی شدن آنها نیز تعرض به قوانین بودجه تلقی میشود و جایگاه قانونی ندارد. ماده 19- این ماده نیز تعیین تکلیف برای دولت برای دخالت در امر تولید مصالح ساختمانی است. باتوجه به اینکه این موارد نیز به نحو گسترده توسط دولت در گذشته پیگیری شده و نتایج آن نیز همین شرایطی است که ملاحظه میشود. تصریح مجدد آن غیرضروری است. ماده 20 تصریح می کند که دولت از "فرهنگ غنی ایرانی- اسلامی" در حوزه معماری بهره گیری نماید. این ماده غیر ضروری است چون طبق قوانین موجود نیز وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها میتواند از فرهنگ اسلامی بهره بگیرد. ماده 21- وزارت کار و امور اجتماعی را موظف به ارائه دوره های آموزشی می کند. این ماده نیز تصریح مطالبی است که هم اکنون جزء وظائف وزارت کار و امور اجتماعی تلقی میشود. ماده 22- دولت را موظف می کند کلیه تخفیف ها و یارانه های این قانون را در بودجه سالانه پیش بینی نماید. این ماده نیز مادهای غیر ضروری است چون عملاً دولت بایستی برای کلیه وظائف قانونی خود منابع بودجهای را پیشبینی نماید. ماده 23- موضوع این ماده در مورد سازمان تأمین اجتماعی به نظر نمیرسد احتیاج به تکلیف قانون جدید داشته باشد و از طریق سازمان مزبور و یا مصوبه دولت قابل پیگیری است. جمعبندی این قانون نیز مانند بسیاری از قوانین مشابه یک قرن اخیر در مورد مسکن دارای ویژگیهای زیر است: 1- بازکردن دست دولت و نهادهای دولتی و نهایتاً بوروکراسی دولتی بر فعالیت مسکن سازی مردم که این امر به ناکارآئیهای موجود انجامیده و زمینه فشار اداری بر مردم را نیز فراهم آورده است. برخی مواد این قانون شرایط مزبور را تقویت کرده و مشکلات جدیدی را در پی خواهد داشت. 2- وارد شدن مستقیم دولت در امر مسکنسازی، تخصیص زمین و منابع که به جز ایجاد رانتهای اساسی برای افراد و گروههای خاص نتیجهای در بر نداشته و طبعاً در چارچوب لایحه موجود نیز نخواهد داشت. 3- زمینهسازی اختلال در بازارهای پولی و مالی که تأثیر نامطلوبی را بر شرایط بازار مسکن اعمال کرده و سبب عقب ماندن و ناکارآئی این بازارها می شود به نحوی که در حال حاضرحدود 80% از منابع مالی بازار مسکن از پساندازهای خانوارها و منابع شخصی تأمین میشود. برخی مواد این قانون نیز که تکالیف مختلف برای سیستم بانکی و بانک مرکزی تعیین کرده است این شرایط را سختتر و مشکل آفرینتر خواهد ساخت. 4- قوانین گذشته زمینه اختلال درحقوق مالکیت را در امر زمین و مسکن فراهم کرده که این امر خود یک معضل اساسی در کشور ما است. خصوصاً این مسئله در مناطق روستائی بارزتر است. لایحه موجود نیز زمینههای مختلفی را در بر دارد که میتواند به ایجاد اختلال در حقوق مالکیت بر زمین و مستغلات منجر شود. 5- در جهان امروز بهترین ابعاد سیاستگذاری اقتصادی متوجه امر سازماندهی بازارها است. سازماندهی بازارها نیز در جهت حذف انحصار، ایجاد رقابت و تکمیل بازارهای ناقص موجود و ایجاد بازارهای جدید است. در لایحه مزبور توجه خاصی به این موارد نشده لکن به صورت ناخواسته مواردی گنجانده شده که عملاً در بازارهای مختلف مربوط به مسکن اختلال ایجاد میکند. این بازارها عبارتند از: الف- بازار زمین و مسکن ب- بازار مصالح و نهاده های ساختمان ج- بازار خدمات ساختوساز د- بازار مالی مسکن نوع اختلال نیز از طریق باز کردن هرچه بیشتر دست دولت و نهادهای دولتی در کارکردهای این بازارها است. این در شرایطی است که در جهان امروز نقطه عطف عبور از دخالتهای اختلال آمیز سالها است که پشت سر گذاشته شده و در کشور ما نیز تفسیر اصل 44 قرار است جهتگیری جدیدی را معرفی نماید. 6- دولت میتواند و بایستی نقش تنظیم و قاعدهمندسازی گسترده بازارهای مختلف مرتبط با بخش مسکن را بعهده بگیرد. در این زمینه نیز نقشهای اجرائی و قاعده مندسازی و نظارتی دولت در لایحه مزبور به شدت درهم آمیخته شده است. بهتر است باتوجه به تجربههای موفق جهانی دخالتهای غیر ضروری دولت منتفی و زمینههای خاص ضروری برای ورود دولت شناسائی و پایدار شود. در بررسی این لایحه توسط شورای محترم نگهبان 7 مورد مغایرت باشرع و قانون اساسی مطرح شده که عمدتاً شامل نقض حقوق مالکیت و همچنین مشکل پیشبینی هزینهها بدون تعیین محل تأمین و واگذاری تصمیمات قانونگذاری به دولت است. لکن از نظر کارشناسی نیز این لایحه دارای ایرادهای اساسی بیشتری است که در بالا به آن اشاره شد و نبایستی از نظر دور داشته شود. ضمیمه الف مروری بر مهمترین قوانین سه دوره قانونگذاری در ایران (از سال 1294 تا سال 1377) 1- قانون مالیات مستغلات مصوب 09/06/1294 قانون مالیات مستغلات متأثر از حضور مستشاران خارجی وزارت مالیه وقت و در زمان احمد شاه قاجار آخرین پادشاه سلسله قاجاریه و به نخستوزیری مستوفیالممالک تهیه و به تصویب مجلس رسیده است. این قانون دارای 18 ماده است و از آنجا که مستغلات، موضوع اصلی این قانون است لذا از اولین قوانینی است که به ترتیبی به بخش مسکن مرتبط میشود. در این قانون به معافیت مالیاتی مسکنهای ارزان قیمت پرداخته شده که در حقیقت به صورت غیر مستقیم افراد اجارهنشینی را مورد حمایت قرار داده است: طبق ماده 4 بند 5 "خانه که قسمتی از آن را مالک ساکن و قسمت دیگر را اجاره داده باشد مشروط بر این که مالالاجاره سالیانه از سی تومان تجاوز نکند" دارای معافیت مالیاتی شده است. شایان ذکر است در مدت 22 سال پس از تصویب قانون فوق، قانون مهمی که مرتبط با بخش مسکن باشد بچشم نمیخورد. شاید مهمترین دلیل آنرا در بیثباتی حکومتها بتوان جستجو کرد. این مدت که همزمان با اواخر حکومت قاجاریه و اثرات کودتای 1299 و حتی تغییر 11 کابینه در 14 سال بعد از کودتا است ثمری جز عدم توجه به زندگی مردم از جمله بخش مسکن نمیتواند داشته باشد. در 13 آذر 1314 دولت جم که تابعیت بیچونوچرای او از دستورات رضاشاه زبانزد بوده است به حکومت میرسد. مدت حکومت این دولت حدود 4 سال بود که بعد از مشروطیت تا آن زمان یک رکورد محسوب میشود. همزمانی این حکومت با اوج فعالیتهای عمرانی حکومت رضاشاه پهلوی توأم بوده است. از جمله این فعالیتهای عمرانی در این دوره احداث راهآهن سراسری، احداث دانشگاه تهران، افتتاح چند سد بزرگ، ایجاد شرکت دخانیات، ایجاد رادیو ایران، احداث کارخانه برق تهران، احداث کارخانه حریربافی چالوس، احداث سیلوی تهران و ... است. در دوره 4 ساله حکومت جم علاوه بر چند قانون که به بخش مسکن پرداخته شده به بحث برنامهریزی نیز توجه شده است. در 11 فروردین 1316 هیئت وزیران بنا به پیشنهاد اداره کل تجارت، تأسیس شورای اقتصادی را تصویب مینماید. یکی از وظایف این شورا طرح نقشههای اقتصادی و ارائه طریق در اجرای آنها تعیین میشود. این شورا کمیسیونهایی را تشکیل میدهد ولی از سال 1317 موضوع مسکوت میماند. از جمله قوانین مهم این دوره که به بخش مسکن اشاراتی دارد عبارتند از: 2- قانون عمران مصوب 25/08/1316 در ماده یک "قانون عمران" که مربوط به بخش کشاورزی و عمران روستاها میباشد چنین آمده است: ماده 1- "مالکین اراضی فلاحتی مکلف به عمران آن هستند.مقصود از عمران حاصل شدن حداکثر استفاده فلاحتی است به وسیله احداث و اصلاح خانههای رعیتی با رعایت اصول بهداشتی ..." و در تبصره همین ماده چنین آمده است: "عمران خانههای رعیتی که عرصه آن متعلق به مالک است به عهده صاحب اعیانی میباشد. 3- قانون تعدیل مالالاجارهها مصوب 01/10/1317 در این قانون مبنای تعیین اجارهبها ماهیانه سال 1315 تعیین شده و در ماده 4 ضمن افزایش اجارهبها سالیانه 5% و در صورت ایجاد تغییر در وضع بنا سالیانه 12 درصد به اجارهبها اضافه خواهد شد. (مبنای 5% و 12% مشخص نیست.) 4- قانون تأسیس بانک رهنی ایران 25/10/1317 مهمترین قانون این دوره تأسیس بانک رهنی است. این بانک نقش کلیدی در توسعه و ساماندهی بازار مالی بخش مسکن بعهده داشته است. این بانک با مشارکت شصت درصدی بانک ملی ایران تشکیل شد و در قانون اشارهای به هدف و وظایف بانک نشده است و تعیین نوع عملیات و اساسنامه بانک بعهده وزارت دارائی و تصویب اساسنامه بعهده هیئت وزیران موکول شده است. بدلیل اهمیت عملیات تعیین کننده این بانک در بخش مسکن که پس از انقلاب اسلامی شاکله بانک مسکن را تشکیل میدهد، اساسنامه هر دو بانک مقایسه و در پیوست شماره یک (صفحه 115) آمده است. 5- قانون سرشماری مصوب 10/03/1318 در این قانون برای اولین بار از لغت مسکن و آنهم به عنوان محل بیتوته شب استفاده شده است. از سال 1317 الی 1323 مجدداً 7 دولت تشکیل و تعویض میگردد. لذا نباید انتظار تصویب قانون مهمی را داشت. به ویژه همزمانی این دوره با جنگ جهانی دوم، تبعید رضاشاه پهلوی و شروع به کار شاه جوان توأم بوده است. کابینه محمد ساعد در 27/01/1323 از مجلس شورای ملی رأی اعتماد میگیرد. در برنامه ارائه شده توسط نامبرده به مجلس برای اولین بار به موضوع مسکن پرداخته میشود: 6- رأی اعتماد به کابینه محمد ساعد مصوبه 27/01/1323 تا این مقطع تاریخی هنوز وزیری برای مسکن معرفی نگردیده است. ولی برای اولین بار در برنامه دولت به مسکن توجه شده است و در بند ب- 3- "تأمین حداقل مایحتاج زندگانی برای افراد کارگر و برزگر از حیث غذا و لباس و مسکن و بهداشت و تعلیمات مربوط به مشاغل هر یک از طبقات مذکور" قید شده است.از عملکرد این مصوبه اطلاعی در دست نیست. شایان ذکر است در 23 مرداد 1323 در این دولت مجدداً شورای عالی اقتصادی براساس الگوی سال 1316 برپا میشود. وظیفه اصلی شورا، طرح برنامهی اقتصادی به منظور "تثبیت نرخها و ارزش پول، تشویق تولیدات و ..." میباشد. در فروردینماه 1324 با تغییر کابینه اساسنامه شورا با اندک تغییراتی به تصویب میرسد و در اسفندماه همین سال کمیسیونی در بانک ملی برای تهیه طرح کلی برنامه تشکیل میشود. در فروردین ماه 1325 جلسه شورای عالی اقتصادی به ریاست احمد قوام نخستوزیر وقت تشکیل میشود که بر اساس دو اصل "بالا بردن واحد سطح زندگانی ..." و "تعدیل در توزیع ثروت ..." نقشههایی طرح و پیشنهاد کند. شایان ذکر است در 17 فروردین ماه همین سال تأسیس "هیئت تهیهی نقشهی اصلاحی و عمرانی کشور" برای تهیه برنامه چند ساله به تصویب هیئت وزیران میرسد. 7- رأی اعتماد به کابینه احمد قوام مورخ 12/07/1326 دولت احمد قوام که پس از تغییر مکرر چندین دولت و برای بار چندم به حکومت رسیده، علاوه بر تدارک تهیه برنامه اول به موضوع مسکن نیز پرداخته است از جمله در بند 8 برنامههای این دولت بطور مستقیم به موضوع مسکن پرداخته شده است: "موضوع مسکن موردتوجه دولت قرار گرفته و چون آن را یکی از مسایل اساسی زندگی مردم میداند و تأثیر آن در هزینه زندگانی غیر قابل انکار است دولت با ایجاد چهارصد خانه کوچک و ارزان قیمت، اولین قدم را برای تأمین مسکن مردم شهر تهران برداشت و امیدواری کامل حاصل است که به کمک مجلس شورای ملی در تکمیل آن در تهران و سایر شهرهای ایران به وسیله بانک رهنی و مؤسسات دیگر منازل ارزان قیمت ساخته و در دسترس مردم گذاشته شود و موضوع مهم مسکن سر و صورتی در ایران پیدا کند." در حقیقت برای اولینبار در ایران احداث خانه توسط دولت بطور مستقیم شروع میشود. از طرف دیگر تلاش برای برنامهریزی و تدوین برنامه سرانجام در دولت مجدد ساعد با تقدیم لایحه برنامه هفتسالهی اول عمرانی در 14 اردیبهشت ماه 1327 به مجلس شورای ملی ادامه مییابد و در نهایت در 26 بهمنماه 1327 با تغییراتی به تصویب مجلس میرسد و طبق همین قانون کشور رسماً دارای سازمان برنامه و بودجه نیز میشود. شایان ذکر است طبق این برنامه 7 درصد کل بودجه برنامه اول به امر تولید و عرضه مسکن ارزانقیمت تخصیص داده شده بود. ولی نتیجه حاصل از عملکرد بسیار متفاوت بوده بطوریکه در گزارش دولت به مجلس در سال 1327 چنین آمده است: "تعداد واحدهای مسکونی که تولید و عرضه آنرا جزء تعهدات خود برای برنامه اول ذکر میکند حتی یک دهم از نیازمندان به سرپناه را پوشش نمیدهد. اما آنچه امیدوار کننده به نظر میرسد آن است که همین میزان تولید مسکن، بازار عرضه و تقاضای مسکن استیجاری را تحت تأثیر قرار داده و در کاهش نرخ مالالاجاره منازلی که در اختیار گروه کمدرآمد قرار میگیرد مؤثر افتاده است" ولی در مجموع نمیتوان نقاط قوت این حرکت برنامهای را با همه ضعفها و کاستیها نادیده گرفت. 8- قانون اجازه الحاق ایران به سازمان بهداشت جهانی 01/02/1327 قبول این الحاق دولت را موظف به پذیرش استانداردهای جدیدی از زندگی مینماید "...سلامت مبتنی است، بر رفاه کامل جسم و روح جامعه و صرفاً عبارت از فقدان ناخوشی و یا تندرستی نیست." و در بند ط ماده 2 آمده است "...لزوم همکاری با سایر بنگاههای تخصصی برای بهبود تغذیه و مسکن و ..." لذا با الحاق ایران به این سازمان، عملاً استانداردهای سکونتگاهها مورد پذیرش قرار میگیرد. 9- تصمیم قانونی رأی اعتماد به دولت سپهبد فضلاله زاهدی 17/02/1333 از سال 1326 الی 1332 مجدداً بیثباتیهایی در دولت بوجود میآید. بطوریکه در این فاصله که کودتای 28 مرداد 1330 را نیز در خود دارد، 10 دولت تعویض میشود. که عدم کارآیی دولتها را نیز در پی داشته است. در بند10 برنامههای پیشنهادی آمده است "تهیه مسکن و خانههای ارزانقیمت برای کارمندان و اشخاص کم بضاعت" و در بند 12 "تأمین وسایل زندگی معلمین و تهیه خانه برای آنان" مشاهده میشود در این برنامه خانههای ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد مورد هدف قرار گرفته است. 10- اساسنامه شرکت ملی نفت ایران 25/10/1333 در این اساسنامه تهیه منازل کارمندان و کارگران شرکت مورد تصویب قرار گرفته است. 11- قانون تأسیس بانک ساختمانی و اساسنامه آن مصوب 09/03/1334 بانک ساختمانی طبق ماده 1 آن "به منظور تهیه مسکن و تنزل اجارهبها تشکیل میشود" در وظایف این بانک طبق ماده 4 "خرید و فروش، واگذاری و تقسیم زمین و ساختن خانه و بنا و نقشهبرداری و فروش آنها، تأسیس کارخانجات مصالح ساختمانی و خرید و فروش آن و ساخت ابنیه در اراضی متعلق به بانک" شرایط واگذاری در اقساط حداکثر 15 ساله در قبال وثیقه گرفتن مورد معامله ذکر شده است. این بانک که با سرمایه دولتی تشکیل گردیده اراضی موات اطراف تهران و شهرستانها را نیز در اختیار داشته و از محل اعتبارات عمرانی نیز برای مدت سه سال و سالیانه دویست میلیون ریال تخصیص یابد. این بانک که میتواند کلیه عملیات را بعنوان یک بنگاه اقتصادی انجام دهد ولی حداکثر سود دریافتی طبق ماده 24 به شش درصد در سال محدود شده است. 12- رأی اعتماد به حسین علا مورخ 31/03/1335 در بند 7 برنامه پیشنهادی آمده است: "تهیه مسکن برای مردم بالاخص برای مستخدمین دولت از راه کمک به تشکیل شرکتهای تعاونی ـ ساختمانی ـ دسته جمعی بوسیله تقویت بانک رهنی و ساختمانی و مؤسسات مشابه آن و تجدید نظر در مقررات مربوطه به اجاره مستغلات و مسکن" در این برنامه به تشکیل شرکتهای تعاونی مسکن اشاره شده است. و نقش دولت در کمک به مردم از طریق تقویت بانک رهنی و ساختمانی و مؤسسات مشابه دیده شده است. 13- قانون تأسیس وزارت آبادانی و مسکن 26/12/1342 این قانون نقطه آغازی برای تفکر همه جانبهتر نسبت به موضوع مسکن و شهرسازی میباشد. در قانون فوق برای تهیه و اجرای برنامهها و طرحهای ساختمانی و تهیه مسکن و... مسئول مشخص تعیین شده و همچنین بانک ساختمانی با قطع عملیات بانکی خود به نام سازمان مسکن و همچنین سازمان خانهسازی منحل و به این وزارتخانه منتقل میشوند. پیشبینی خرید سهام بانک ملی ایران در بانک رهنی توسط دولت و نمایندگی سهام توسط وزارت مسکن و شهرسازی حاکی از آن است که پیشبینی تأمین منابع برای تأمین مسکن نیز به وزارتخانه مسئول تهیه برنامه مسکن واگذار شده است. 14- اساسنامه سازمان مسکن مصوب 24/03/1343 به موجب این قانون بانک ساختمانی تبدیل به سازمان مسکن با شکل قانونی شرکت سهامی نامحدود طبق اصول بازرگانی میشود. وظایف این سازمان اعم از تهیه نقشه، راهنمائی فنی، نظارت، مباشرت در ساخت، خرید و فروش زمین و اجرای ساختمان خانههای ارزان قیمت و اداره کارخانههای متعلق به بانک و واگذاری تدریجی آنها و تحصیل اعتبار پیشبینی شده است. * از دو قانون فوق چنین استنباط میشود که مقرر بوده است وزارت آبادانی و مسکن مسئول سیاستگذاری بخش مسکن و سازمان مسکن مسئولیت اجرائی بخش مسکن را بعهده داشته باشند. 15- رد لوایح مربوط به تشکیل سازمان مسکن و تنظیم یک برنامه صحیح و بلندمدت برای خانهدار ساختن کارمندان دولت و کارگران صنایع مصوب 20/11/1344 در این قانون به مقوله هماهنگی در برنامههای ملی و برنامههای ساختمانی و مسکن، تأمین منابع داخلی و خارجی و ... اشاره شده که بعضاً در تداخل با وظایف قانون تشکیل وزارت آبادانی و مسکن میباشد. در سازماندهی این سازمان به شورای عالی اشاره شده است که از نظر ترکیب و مشارکت دادن افراد صاحبنظر به پیشنهاد وزیر کار که احتمالاً در ارتباط با خانهدار شدن کارگران میباشد قابل توجه و تأمل است. 16- قانون تشویق پسانداز مسکن مصوب 10/04/1346 این صندوق برای جلب پساندازهای خصوصی و وابسته به بانک رهنی تشکیل میگردد. تأمین منابع مورد نیاز این صندوق، اخذ وامهای کوتاهمدت و بلندمدت از بانک مرکزی توسط بانک رهنی، وام و کمکهای خارجی از طریق بانک مرکزی و سپردههای بلندمدت که به وسیله سازمان برنامه از طریق بانک مرکزی برای کمک به این صندوق تأمین میشود. در این قانون پیشبینی شده سقف حداکثر وام دریافتی نبایستی بیش از دو برابر موجودی حسابهای پسانداز و سپردههای مدتدار پسانداز مسکن باشد. 17- اصلاح قانون تأسیس وزارت آبادانی و مسکن مصوب 11/10/1346 الحاق وظایف اداره کلی امور اجتماعی و عمران دهات وزارت کشور به وزارت آبادانی و مسکن 18- تشکیل شورای مسکن به ریاست نخستوزیر مصوبه شماره 25648 هیأت وزیران در جلسه 07/07/1347 این شورا به پیشنهاد وزیر کار و خدمات اجتماعی "به منظور هماهنگ نمودن برنامههای مختلف تهیه مسکن و مراقبت در تأمین اعتبارات لازم برای ساختمان مسکن و بهبود وضع" شورای مسکن به ریاست عالیه نخستوزیر و با عضویت وزیر دارائی ـ کشور ـ کار ـ مدیر عامل بانک رهنی ـ مدیر عامل بانک ساختمانی و دو نفر مهندس عالی مقام ساختمان و یک نفر دبیر شورا تشکیل میگردد. دبیرخانه در سازمان برنامه تشکیل میشود. در وظایف این شورا تهیه انواع مسکن به عاملیت بانک ساختمانی و بانک رهنی پیشبینی شده است. در وظایف دبیرخانه مطالعه برای تعیین سیاست کلی دولت و پیشنهاد برنامه کار مسکنسازی به شورا پیشبینی شده است. 19- قانون تأمین اعتبارات مسکن و تشویق خانهسازی مصوب 19/10/1351 در این قانون علاوه بر بانک رهنی به سایر بانکها اجازه داده شده که با مجوز بانک مرکزی و طبق آئیننامههای مربوطه نسبت به تشکیل حساب پسانداز مسکن اقدام نمایند.این بانکها مکلف شدهاند موجودی حساب پسانداز مسکن را از طریق پرداخت وام مسکن و یا خرید اوراق قرضه مسکن صرف تأمین اعتبارات مسکن نمایند. و حتی تحت شرایطی مجاز به انتشار اوراق قرضه مسکن شدهاند. همچنین به بانک مرکزی اجازه داده شده با تصویب شورای پول و اعتبار، بانکها را مکلف نماید قسمتی از سپردههای خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند. بیمه مرکزی نیز میتواند به تصویب شورای عالی خود، شرکتهای بیمه را مکلف نماید قسمتی از ذخایر خود را در اختیار بانک رهنی قرار دهند. در ماده 10 این قانون چنین آمده است "دولت میتواند همه ساله به پیشنهاد وزارت آبادانی و مسکن اعتباری جهت پرداخت به صاحبان حسابهای پسانداز مسکن در بودجه کل کشور منظور نماید" این کمک به سپردهگذاران فاقد مسکن به منظور خرید یا ساخت پرداخت میشود. همچنین برای کمک به افراد کمدرآمد و تشویق ساختمان خانه و آپارتمان ارزان قیمت پیشبینی کمکهایی از طرف وزارت آبادانی و مسکن به ازاء هر متر مربع شده است. برای تعدیل بهره وام مسکن نیز کمکهائی در بودجه دولت پیشبینی شده است. در این قانون، بانک رهنی با مجوز بانک مرکزی میتواند تا یکصد میلیون دلار از مؤسسات بینالمللی وام دریافت نماید. تا در اختیار واحدهای ارزان قیمت قرار دهد. 20- قانون افزایش اعتبارات عمرانی چهارم کشور در فصل دهم این قانون مبلغ یک میلیارد ریال اعتبار پیشبینی شده است که در طول مدت برنامه مبلغ پانصد میلیون ریال آن برای تهیه و تدارک واحدهای مسکونی دستهجمعی ارزان قیمت برای گروههای کم درآمد وام کم بهره توسط سازمان برنامه و بودجه پرداخت شود! 21- قانون اصلاح مواد 4 و 6 تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی در این قانون علاوه بر تعیین ریاست شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طبق ماده 6 اجازه داده میشود "به منظور اجرای وظایف مربوط به تهیه مسکن و مصالح ساختمانی و خدمات مهندسی همچنین ایجاد شهر و شهرک، شرکت و یا شرکتهایی تأسیس و آنها را به طریق بازرگانی اداره نماید..." لذا به نظر میرسد با توجه به مشکلات پیش آمده در زمینه مسکن، دولت هر چه بیشتر بجای انجام وظایف حاکمیتی (سیاستگذاری، برنامهریزی و ...) به وظایف اجرائی روی آورده است. 22- قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن تاریخ ابلاغ 08/05/1353 وقانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 قانون تغییر نام که از جامعیت نسبی برخوردار است ابتدا برنامهریزی تعیین محل شهرها و مراکز استقرار جمعیت آینده با در نظر گرفتن امکانات موجود پرداخته و با توجه به فعالیتهای اقتصادی طرح جامع سرزمین را راهگشای تصمیمات استقرار جمعیت دانسته است. شایان ذکر است که از تاریخ تصویب این قانون تاکنون هیچگاه چنین طرحی تهیه نشده است. در سالهای بعد (سال 1371) طرح جامع سرزمین به "طرح کالبدی" تغییر نام یافت و بخش کالبدی و فیزیکی آن به عهده وزارت مسکن و شهرسازی محول شده است. از آنجا که موضوع اصلی این بررسی، بخش مسکن میباشد، به جایگاه مسکن در قانون فوق پرداخته میشود. در این قانون و علیرغم کاملتر بودن نسبت به قوانین قبلی، نظیر طرح موضوع شهرسازی بعنوان مقدمه لازم و آیندهنگری سکونتگاهها و تهیه موازین و استانداردها و مشخصات فنی برای مسکن و تحقیق و بررسی مسائل مربوط به ساختمان و مصالح ساختمانی و... بیشتر نگاه دولتی حاکم بوده است و نقش بیبدیل بخش خصوصی در بخش مسکن جایگاه تعیینکنندهای در این قانون نداشته است. در مورد تأمین اعتبارات این بخش و یا ضرورت تجهیز زیربناها و الزامات بخش مسکن با توجه به ویژگیهای سرزمینی از جمله لرزهخیزی و یا شرایط اقتصادی و الگوهای مناسب و همچنین تکنولوژی ساخت و مدیریت ساخت اشارهای نشده است. نقش بانکها بعنوان مهمترین سازمانهای تأمینکننده منابع در این قانون بسیار کمرنگ دیده شده است. در این قانون عمدتاً ساماندهی بخش مسکن که با دخالت مستقیم دولت ساخته میشود مورد هدف قرار داده شده است. در قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران (مصوب 1351) که مکمل این قانون است به لزوم توجه به معماری سنتی و ملی توجه شده است ولی در کمتر زمانی این شورا به مسئله معماری توجه داشته است و یا مکانیزمهای اجرائی برای مصوبات وجود نداشته است. وضعیت معماری شهرسازی و مسکن ایران به ویژه در شهرهای بزرگ مؤید این مهم است که ضوابط معماری خاصی نتوانسته اعمال شود. 23- قانون الحاق بند (د) به ماده 4 قانون اراضی دولت و شهرداریها و اوقاف و بانکها طبق این قانون سازمان مسکن مسئولیت فروش اراضی و تبدیل درآمد حاصله به تهیه مسکن و آپارتمانها و خانههای سازمانی و مدرسه شده است. اراضی مذکور، اراضی موات و بایر موضوع قوانین سالهای 1335 و اصلاحی 1339 بوده که تا تاریخ فوق به تصرف دولت در نیامده است. در متن قانون به نوعی مالکیت یک قطعه زمین تا هزار متر مربع به ترتیبی مجاز شمرده شده است. و همچنین بین مسکن و آپارتمان و خانه سازمانی تفکیک قائل شده است. 24- قانون معاملات زمین مصوب 28/02/1354 در این قانون که ظاهراً برای جلوگیری از بورسبندی زمین تصویب شده است طبق ماده 1 "نقل و انتقال زمینهای بدون بنا یا مستحدثات غیر متناسب با مساحت زمین واقع در محدوده خدماتی فقط برای یک بار مجاز است" 25- اساسنامه سازمان زمین 03/04/1354 به منظور مدیریت زمینهای اراضی مواتی که به موجب قوانین مختلف در اختیار سازمان مسکن و یا وزارت مسکن و شهرسازی محول گردیده به سازمان زمین واگذار میشود. سازمان زمین بصورت شرکت سهامی و طبق اصول بازرگانی و وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی اداره خواهد شد. سازمان زمین، حق اعمال حقوق مالکیت بر اراضی متعلقه، خرید و تهیه زمین، تسطیح و آماده سازی برای فروش، اجاره و یا واگذاری اراضی را طبق ضوابط بعهده دارد. بدین ترتیب یک شرکت وابسته به دولت اختیارات وسیع و همه جانبهای را برای دخالت در بازار زمین بعهده میگیرد. 26- اصلاح اساسنامه سازمان مسکن 03/04/1354 همزمان با قانون تأسیس سازمان زمین در اساسنامه سازمان مسکن نیز اصلاحاتی انجام شده است. این سازمان بصورت یک شرکت سهامی متعلق به دولت تبدیل میشود که طبق اصول بازرگانی اداره شود. در وظایف و اختیارات نیز تغییراتی داده شده که میتواند در خرید و استجاره زمین تا ساخت طرحهای ساختمانی و ایجاد مسکن و شهرکها و احداثی خانههای سازمانی، تأسیس کارخانههای تهیه مصالح و...، قبول خدمات مهندسی مشاور، تحصیل وام از داخل و خارج و ... مبادرت نماید. در حقیقت یک شرکت دولتی با تمام اختیارات از طراحی تا فروش ساختمان و مسکن را بعهده دارد و باز هم بعلت مشکلات پیشآمده و اضافه شدن درآمد حاصل از فروش نفت در این مقطع زمانی دولت تصمیم به دخالت مستقیم و آن هم از نوع اجرائی را گسترش میدهد. 27- قانون تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن 04/03/1357 به نظر میرسد این قانون بیشتر برای تسکین امواج انقلاب اسلامی به تصویب رسیده است. در این قانون اعلام شده که دولت در شروع هر سال بهای عادله زمین را تعیین میکند و حد افزایش قیمت را میزان تورم تعیین شده توسط بانک مرکزی محدود کردهاند. در این قانون مجازاتهائی نیز پیشبینی شده که به تشخیص هیئت وزیران معاملات را ابطال نمایند! و وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری زمین را به قیمت عادله خریداری نماید. 28- لایحه قانونی ادغام سازمان زمین به سازمان مسکن مصوب 28/01/1358 ماده واحده "ادغام سازمان زمین به سازمان مسکن تصویب میشود". 29- آئیننامه واگذاری واحدهای مسکونی به افراد 05/08/1358 طبق این آئیننامه که مصوب دولت موقت میباشد، واحدهای مسکونی که از محل طرحهای عمرانی و سایر اعتبارات دولت توسط وزارت مسکن و شهرسازی و مؤسسات و البته احداث شده تحت شرایطی و از طریق آگهی عمومی به متقاضیان واگذار میشود. 30- لایحه قانونی تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی 07/08/1358 طبق این لایحه قانونی از اول آذرماه 1358 اجاره 20% تقلیل داده شده و حتی در صورت داشتن اسناد رسمی مستأجر میتواند اجاره را 20% کاهش دهد. و برای موجرین کم درآمد معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است. مبنای علمی و حقوقی این تصمیمگیری و عملکرد آن مشخص نمیباشد. 31- لایحه قانون ملی شدن مؤسسات بیمه و مؤسسات اعتباری 20/08/1358 طبق ماده 8 این لایحه قانونی "کلیه شرکتهای پسانداز و وام مسکن مشمول قانون ملی شدن بانکها، از تاریخ قانون مذکور خواهند بود". 32- لایحه قانونی استفاده از خانههای خالی جهت اسکان فاقدین مسکن 01/10/1358 در این لایحه قانونی پیشبینی شده است بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بعنوان مجری قانون نسبت به خرید خانههای ارزان قیمت و متوسط القیمت اقدام نماید و سپس آنها را اجاره دهد و یا آنها را با شرایطی به متقاضیان بفروشد. همچنین خانهها و آپارتمانهای بلاصاحب را موقتاً اجاره دهد و یا مالکین که مایل هستند خانه خود را اجاره دهند میتوانند از طریق بنیاد مسکن اقدام کنند. قیمت اجارهبها سالانه توسط بنیاد بین 7 تا 10 درصد قیمت واحد مسکونی تعیین میشود. در حقیقت در این مقطع زمانی تصمیم به دخالت مستقیمتر دولت در بخش مسکن اتخاذ شده است. 33- لایحه قانونی حمایت از پیشخریداران واحدهای مسکونی 17/10/1358 به منظور حمایت از اتلاف حقوق پیشخریداران واحدهای مسکونی پیشبینی شده که بانک مسکن به عنوان واسطه مورد اعتماد طرفین عمل نماید و پول پیشپرداخت بطور مستقیم به بانک پرداخت و سازنده نیز طبق پیشرفت فیزیکی از بانک پول دریافت نماید. از عملکرد این قانون اطلاعی در دست نیست. اما چنانچه اینکار با تمایل خریدار و سازنده و با کمک بانکها انجام شود، شاید بتواند بخشی از نابسامانیها را در امر پیشفروش برطرف نماید. 34- لایحه قانونی بازسازی روستاهای کشور 10/11/1358 در این لایحه به منظور بازسازی خانههای روستائی و ...... تصمیمات زیر اتخاذ میشود: الف- دادن وام مسکن روستائی توسط بانک مسکن تا 90% هزینه و حداکثر تا مبلغ 300.000 ریال! در این لایحه نحوه پرداخت، میزان کارمزد و سازمان اجرائی و ........ پیشبینی شده است. اعتبار اولیه پیشبینی شده برای شروع طرح 3.000.000.000 ریال است که توسط دولت تأمین میشود. 35- لایحه قانونی راجع به بانک مرکزی در مورد اعطای سه میلیارد ریال وام به بانک مسکن 17/11/1358 در این لایحه قانونی مبلغ سه میلیارد ریال وام با تضمین سازمان برنامه و بودجه توسط بانک مرکزی در اختیار بانک مسکن قرار گرفته تا طبق آئیننامه پیشنهادی وزارت مسکن و شهرسازی به مصرف تأمین مسکن روستائی برسد. 36- لایحه قانونی راجع به تعیین حداکثر مبلغ وام مسکن 17/11/1358 در این قانون پیشبینی شده متناسب با تعداد اعضاء خانوار تا 5 نفر بین 3 تا 4 میلیون ریال توسط بانکها و زمان بازپرداخت 15 تا 25 ساله و متناسب با درآمد خانواده وام پرداخت شود. جالب توجه است پیشبینی خاصی برای تعدیل مقدار وام در سالهای بعد پیشبینی نشده است. 37- اساسنامه بانک مسکن مصوب 24/11/1358 * نظر به اهمیت این قانون در سایر بخشهای گزارش به صورت تفصیلیتر پرداخته شده است. 38- آئیننامه برخورداری ساکنان روستاها از تسهیلات اعتباری و بانکی در زمینه ساختمان واحدهای مسکونی 10/02/1359 در اجرای لایحه قانونی بازسازی روستاهای کشور مصوب 10/11/1358 (ردیف ا قوانین شورای انقلاب) در این آئیننامه بانک مسکن مکلف شده با پرداخت قرضالحسنه مسکن تا سقف پانصد هزار ریال وام قرضالحسنه به مدت 25 سال با کارمزد حداکثر 2% اقدام نماید. اقساط شش ماهه و یکساله است. علاوه بر آن بانک مسکن مکلف شده با معاضدت وزارت مسکن و شهرسازی متقاضیان را در جهت رعایت مسائل فنی و بهداشت روستا راهنمائی نماید! 39- لایحه قانونی راجع به شناسائی و به اجاره دادن واحدهای مسکونی خالی 12/03/1359 به "دفتر طرح" که در این قانون معرفی نشده اجازه داده شده که طبق آئیننامهای که تهیه و به تصویب خواهد رسانید ساختمانهای تمام شده را اجاره دهد. همچنین موجرین و مستأجرین که نسبت به اجاره بها معترض هستند میتوانند به این دفتر مراجعه نمایند! * آئیننامه اجرائی دفتر معاملات مسکن مصوب 11/04/1359 در این آئیننامه که "دفتر طرح" و "دفتر معاملات مسکن" معادل هم بکار برده شدهاند، اختیارات را تعریف و حتی بانک مسکن بعنوان کارگزار این دفتر نیز معرفی شده است و دفاتر اسناد رسمی نیز موظف شدهاند فقط از طریق این دفتر معاملات را انجام دهند. در حقیقت تمامی اختیارات معاملات مسکن به ترتیبی از بخش خصوصی سلب و به بخش دولتی واگذار شده است. 40- قانون راجع به نحوه اداره بنیاد مسکن و معاملات واحدهای مسکونی 17/12/1359 بر طبق ماده 2 "این قانون کلیه اقدامات و عملیات دفتر معاملات مسکن متوقف میباشد". همچنین وزارت مسکن و شهرسازی موظف شده است ضوابط قانونی نقل و انتقالات واحدهای مسکونی را ظرف مدت یکماه تهیه و به تصویب مجلس شورای اسلامی برساند. 41- قانون نحوه معاملات واحدهای مسکونی "موضوع ماده 2 قانون راجع به نحوه اداره بنیاد مسکن و معاملات واحدهای مسکونی مصوب 17/12/1359" مصوب 14/04/1360 به موجب این قانون "ثبت معاملات ناقله واحدهای مسکونی موکول به صدور اجازه کتبی وزارت مسکن و شهرسازی یا هر مرجعی که وزارت مزبور تعیین نماید خواهد بود". در این قانون پیشبینیهائی برای انتقال دهنده و انتقال گیرنده ذکر شده است. در حقیقت طبق این قانون مالکین حق فروش را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی نخواهند داشت. 42- قانون اصلاح لایحه قانونی راجع به تعیین حداکثر مبلغ وام مسکن و الحاق یک ماده و یک تبصره به لایحه قانونی مذکور مصوب 08/09/1360 پیرو ماده واحده مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب، "حداکثر وام مسکن قابل پرداخت به متقاضیان ساخت یا خرید مسکن و شهرکهائی که تحت مدیریت دولتی اداره میشوند، پرداخت وامهای بیش از چهار میلیون ریال منوط به تأمین پنجاه درصد توسط متقاضی و با تشخیص و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی شده است"! 43- قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 مجلس شورای اسلامی لغو مالکیت اراضی شهری اعم از اراضی شهری، اراضی موات شهری و اراضی بایر شهری که در اختیار دولت و یا اشخاص میباشند، تعیین حد نصاب مالکیت شخصی (به مسکن مناسب و یا 1.000 مترمربع زمین در هر منطقه شهری؛) و همچنین موظف کردن مالکین به فروش زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها با تقویم دولت و حتی تعویض زمین مالکین به تصمیم دولت و ... در نوع خود در قوانین ایران بیسابقه است. از طرف دیگر وزارت مسکن و شهرسازی با در اختیار گرفتن زمینهای وسیعی که در شهرهای ایران وجود داشت موفق شد با واگذاری آنها به مردم نقش وسیعی را در بازار مسکن ایفا نماید. تفکیک اینگونه اراضی عمدتاً در قطعات کوچک و متوسط به افراد و قطعات بزرگتر به تعاونیهای مسکن انجام شد. شاید اگر فرصت مطالعه وجود داشت با نگاه به آینده و نیازهای زیستمحیطی میتوانست با تعیین ضوابط مناسبتر از این اراضی به شکل مطلوبتری استفاده نماید. زیرا بسیاری از اراضی که در آنها بنا ایجاد شد در کمتر از بیست سال تخریب و مجدداً ساختمان مرتفعتری در آن احداث گردید. 44- قانون نحوه ایجاد تسهیلات رفاهی برای کارکنان دولت 25/01/1367 در ماده 4 آمده است "وزارت مسکن و شهرسازی مکلف به تأمین زمین" در تبصره 1 ماده 4 "وزارت بازرگانی مکلف به تأمین مصالح ساختمانی" و در تبصره 2 ماده 4 "بانکها مکلف به تسهیلات بانکی" با حداقل کارمزد شدهاند. حق تقدم با کارمندانی است که در بخشها و روستاها قصد احداث واحد مسکونی داشته باشند، همچنین در تبصره 3 ماده 4 "بانکها مکلف به تسهیلات بانکی برای خرید ساختمانهای جدیدالاحداث با حداقل کارمزد شدهاند" و یا خرید مستقیم توسط بانک و واگذاری با اقساط طویلالمدت به کارمندان دولت شدهاند. 45- قانون تأمین مسکن فرهنگیان و کارکنان آموزش و پرورش 13/02/1368 در این قانون دولت موظف شده است 40% از اراضی قابل واگذاری و مجتمعهای احداثی وزارت مسکن و شهرسازی و دستگاههای ذیربط را به افراد واجد شرایط آموزش و پرورش واگذار نماید. 90% اعتبار لازم تا سقف هشت میلیون ریال برای احداث و یا خرید از طریق سیستم بانکی و بصورت وام بیست و پنج ساله با کارمزد زیر 4% تأمین شود. همچنین مصالح ساختمانی و تأسیساتی تا هفتاد و پنج مترمربع زیربنا با قیمت تثبیت شده در اختیار مشمولین قانون قرار داده شود! 46- قانون ایجاد شهرهای جدید این قانون که به منظور اسکان جمعیت مازاد شهرها و بر اساس چارچوب قانونی و طراحی از پیش تعیین شده و با ظرفیت حداقل سی هزار نفری پیشبینی شده بود، میتوانست از ساختوسازهای بیرویه و ضابطه حریم شهرها جلوگیری نماید. در تدوین این قانون جامعنگری نسبی مشهود است. شاید اگر ایجاد این شهرها بعنوان یک موضوع ملی و نه بخشی مطرح میشد و نقش بخش خصوصی در آن پررنگ میبود امروز ناچار به واگذاری عجولانه زمین در مناطقی از کشور که مطالعه کافی برای آنها صورت نگرفته نمیبودیم. 47- قانون تهیه مسکن برای افراد کم درآمد 09/06/1372 در این قانون پیشبینی شده است "وزارت امور اقتصادی و دارائی موظف است علاوه بر وصول مالیاتهای مقرر، نیم درصد از درآمد مشمول مالیات بانکهای کشور را اخذ و به حساب مخصوص خزانه واریز و آنرا به حساب 100 حضرت امام واریز نماید" و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف به تأمین مسکن ارزانقیمت برای محرومین شده است. 48- قانون تشکیل حساب پسانداز کارکنان دولت در این قانون پیشبینی شده کارکنانی که مایل به تشکیل حساب پسانداز باشند همه ماهه 35% از حداقل حقوق مبنای خود را به این حساب اختصاص دهند و دولت نیز به همان مقدار به حساب پسانداز آنها اضافه و در زمان بازنشستگی و بازخریدی و ... بطور کلی خروج از خدمت با احتساب سود متعلقه به آنها پرداخت شود. از مزایای مندرج در این قانون اعطای تسهیلات بانکی به متقاضیان احداث و یا خرید مسکن ذکر شده است. 49- قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری (24/03/1377) دولت مکلف شده است همه ساله حداقل 10% تعداد واحدهای مسکونی شهری پیشبینی در برنامههای پنجساله را از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط تأمین نماید. در ماده 2 قانون ذکر شده "50% اعتبار لازم در بودجه عمومی و بقیه از محل تسهیلات بانکی تأمین شود". در این قانون تسهیلات ویژهای برای مالیات پیشبینی شده است. بطور کلی در این قانون دولت از محل اعتبارات دولتی موظف به ساخت و اجاره واحدهای مسکونی شده است! ضمیمه ب لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ماده 1- به منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروههای کم درآمد به خانه مناسب، ارتقاءکیفی و کمی مسکن تولیدی کشور،حمایت از سرمایهگذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و مقاومسازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایتهای لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیتهای مالی و تأمین و سایر نهادههای مورد نیاز بخش مسکن در چهار چوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت وساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایهگذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید. ماده 2- به دولت اجازه داده میشود نسبت به واگذاری زمین با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهرهبرداری به صورت اجارهای ارزان قیمت در قالب برنامههای ذیل اقدام نماید: 1- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجارهای توسط بخش غیر دولتی متناسب با مدت بهرهبرداری از واحد مسکونی به صورت اجارهای. 2- حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروهای کم درآمد اعضاء تعاونیهای مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروهها یا خیَرین مسکنساز یا سایر تشکلهای غیر دولتی مرتبط. 3- حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیر دولتی، دستگاههای متولی گروههای کم درآمد و خیَرین و واقفین مسکنساز. 4- حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوریهای نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن. 5- حمایت از سرمایهگذاریهای داخلی و خارجی در اجراء طرحهای تولید مسکن. 6- حمایت از احداث مجموعههای مسکونی خاص اقشار کمدرآمد و محروم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیّرین مسکنساز (با معرفی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی). 7- حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی توسط بخش غیردولتی. 8- حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینههای بیمه کیفیت. ماده 3- به منظور برنامهریزی تأمین مسکن شهری و روستایی وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است متناسب با رشد جمعیت کشور و مهاجرت، طرح جامع توسعه بیستساله مسکن برای کلیه شهرها و روستاها را براساس مقررات این قانون و سایر مقررات مربوط تا پایان قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران تهیه و با تصویب هیأت وزیران اجرا نماید. ماده 4- بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است با انجام مطالعات امکانسنجی و شناسایی اراضی مستعد توسعه کالبدی روستاها، نسبت به انجام طراحی و تفکیک اراضی واقع در محدوده روستاها اقدام نماید. دستگاههای مشمول ماده (160) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران موظفند اراضی واقع در محدوده روستاها را به صورت رایگان به منظور تسهیل در امر تولید و عرضه مسکن روستایی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار نماید. ماده 5- وزارت مسکن و شهرسازی و نهادهای واگذارکننده زمین موظفند تمهیداتی را فراهم آورند تا آمادهسازی اراضی واگذاری شامل (اجراء جوی، جدول، آسفالت، شبکههای تأسیسات زیربنایی و احداث مساجد) در کوتاهترین زمان ممکن انجام گیرد. شروع عملیات ساخت بناها متناسب با انجام آمادهسازی مجاز میباشد و در طرحهای شهرهای مربوط جانمایی خدمات روستایی (مانند طرحها و پروژههای آموزشی، بهداشتی و غیره) صورت گرفته و زمین آن براساس ماده (100) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت- مصوب 1380- به دستگاههای مربوط واگذار خواهد شد. تبصره- دولت مکلف است اعتبارات مورد نیاز تأمین فضاهای آموزشی موضوع این ماده را در بودجههای سنواتی پیشبینی نماید. از تاریخ تصویب این قانون ماده واحد قانون الحاق چهار تبصره به ماده (18) قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش استانها، شهرستانها و مناطق کشور مصوب 21/2/1379 مجلس شورای اسلامی لغو میگردد. ماده 6- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است نسبت به مطالعه و مکانیابی جهت تأمین اراضی مورد نیاز در قالب انواع طرحهای توسعه شهری به صورت متصل (با اولویت توسعه درونی)، منفصل (ایجاد مجتمعهای مسکونی، شهرکها و شهرهای جدید) و همچنین توسعه سکونتگاههای موجود در پهنه سرزمین با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی اقدام نماید. کلیه دستگاههای موضوع ماده (160) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1383 مکلفند نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود که در چهارچوب مکانیابیهای موضوع این قانون واقع میگردند به استثناء مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست به وزارت مسکن و شهرسازی حسب درخواست وزارتخانه مذکور با فوریت اقدام نمایند. سایر موارد استثناء به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. ماده 7- در صورتی که اراضی با مالکیت بخش غیردولتی در درون طرحهای مکانیابی قرار گیرند و مالکان آنها متقاضی اجراء برنامههای مسکن موضوع این قانون باشند در اولویت بوده و طبق برنامه زمانبندی که به تأیید وزارت مسکن و شهرسازی میرسد توسط مالکین اراضی، احداث خواهد گردید. وزارتخانه مذکور در صورت تمایل مالکین نسبت به معاوضه یا تهاتر با سایر اراضی ملکی خود یا خرید آنها به قیمت کارشناسی روز اقدام خواهد نمود. ماده 8- دستگاههای اجرائی موضوع ماده (160) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصاد، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مکلفند به منظور کمک به تأمین مسکن کارکنان شاغل و بازنشسته فاقد مسکن و متقاضی خرید یا ساخت مسکن مطابق با الگوی مصرف مسکن، خانههای سازمانی در مالکیت خود را پس از پایان مدت اجاره استفاده کنندگان فعلی حسب آئیننامه مربوطه بدون الزام به رعایت قانون فروش خانههای سازمانی مصوب 9/7/1365 از طریق مزایده عمومی به فروش رسانده، وجوه حاصل را به حسابی که به وسیله خزانهداری کل کشور در بانک مرکزی جمهوری اسلانی ایران افتتاح میشود واریز نمایند تا به شرح ذیل مورد استفاده قرار گیرد: 1- معادل بیست درصد (20%) وجوه برای پرداخت ودیعه و اجاره مسکن سازمانی به منظور استفاده کارکنان شاغل در مشاغل کلیدی به تشخیص بالاترین مقام دستگاه. 2- معادل هشتاد درصد (80%) وجوه وصولی در اختیار دولت قرار خواهد گرفت تا در جهت تأمین نیاز فاقدین مسکن واجد شرایط در قالب برنامههای این قانون هزینه نماید. تبصره 1- خانههای سازمانی مستثنی از حکم این ماده در آئیننامه اجرائی موضوع تبصره (2) معین خواهد شد. تبصره 2- آئیننامه اجرائی این ماده ظرف مدت یک ماه از تاریخ تصویب این قانون بنا به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. ماده 9- به منظور تأمین بخشی از اعتبارات مورد نیاز اجراء این قانون وزارت مسکن و شهرسازی با تصویب دولت بخشی از اراضی در مالکیت خود را به قیمت کارشناسی روز از طریق مزایده عمومی به فروش میرساند. ماده 10- رسیدگی قضائی در خصوص دعاوی احتمالی و پروندههای مطروحه مرتبط با اجراء قوانین مربوطه به اراضی شهری از جمله قانون زمین شهری، قانون اراضی شهری و این قانون در شعب تخصصی و خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد و دولت از پرداخت هزینه دادرسی ناشی از اجراء آن معاف میباشد. ماده11- دولت موظف است با هدف بهسازی فضاهای سکونتی روستاها و نوسازی مسکن روستایی از طریق تهیه و اجراء طرح هادی روستاها، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت جهت ساخت مسکن روستائی، حفظ بافت با ارزش روستایی و توسعه و ترویج الگوی معماری بومی و استفاده از مصالح بادوام و شیوههای جدید ساخت در پیوند با فناوری بومی از بهسازی محیط و مسکن روستایی توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و از محل اعتبارات موضوع این قانون و یا سایر اعتبارات تملک داراییهای سرمایهای، به گونهای حمایت نماید که اهداف کمی برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و برنامه پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران در بخش مسکن روستایی سالانه حداقل دویست هزار(200.000) واحد (طی ده سال دو میلیون واحد) و بهسازی محیط این روستاها (تهیه و اجراءطرحهای هادی) کلیه روستاهای بالای بیست خانوار محقق گردد. ماده12- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران صرفاً جهت احداث واحدهای مسکونی و بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و پرداخت وام قرضالحسنه اجاره مسکن (جهت اسکان موقت) موضوع این قانون از طریق بانکهای عامل نسبت به تأمین و پرداخت تسهیلات بلند مدت در قالب سهمیه مشخصی از کل تسهیلات بانکی که در ابتدا هرسال توسط دولت تعیین می گردد، اقدام مینماید. این تسهیلات پس از ساخت واحدهای مسکونی قابل انتقال به خریداران بوده و شرایط اعطاء تسهیلات و باز پرداختها با پیشنهاد شورای پول و اعتبار به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. ماده13- وزارت بازرگانی موظف است با همکاری وزارتخانههای مسکن و شهرسازی وکشور تمهیدات لازم برای تعیین صلاحیت دفاتر املاک و مستغلات و نحوه نظارت بر عملکرد آنها را تدوین و به مورد اجراءگذارد. ماده 14- 1- وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت مسکن شهرسازی از طرق زیر منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور را تأمین نماید : - ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی. - راهاندازی شرکتهای تأمین سرمایه در حوزه مسکن. - استفاده از شرکتهای لیزینگ در تأمین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک - انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی مانند صکوک و استصناع با سررسیدهای مختلف - انتشار اوراق گواهی سپرده عام و خاص با نرخی بیش از حداکثر نرخ سود علیالحساب پرداختی به سپردههای بلندمدت شکبه بانکی - جذب مشارکت و سرمایه سرمایهگذاران خارجی در تولید انبوه مسکن - استفاده از صندوقهای سرمایهگذاری مشترک در داخل و خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن تبصره- کلیه ابزارها و اوراق مالی منتشره در بازار سرمایه محور همانند صکوک مطابق اوراق مشارکت از مالیات معاف میباشد. 2- دولت موظف است از طرق زیر نسبت به افزایش سرمایه بانک مسکن اقدام نماید. - اعاده معادل سود و مالیات واریزی بانک در سالهای 1385 و 1386 به خزانه - انتقال اقساط وصولی وجوه اداره شده. تبصره- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است با همکاری وزارتین امور اقتصادی و دارایی و مسکن و شهرسازی ظرف مدت سهماه روشهای حمایت نظام بانکی از سرمایهگذاری در تولید انبوه مسکن را به تصویب شورای پول و اعتبار رسانده و به بانکها ابلاغ نماید. 3- وزارت اموراقتصادی موظف است با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی ظرف مدت سه ماه و کار توسعه خدمات بیمهای در امر تولید مسکن جهت تصویب در هیأت وزیران را ارائه نماید. 4- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است ظرف مدت سهماه راهکارهای تولید، واردات و به کار گیری ماشینآلات وابزار تولید محصولات صنعتی تولید مسکن انبوده را به هیأت وزیران پیشنهاد نمایند. تبصره - به منظور خودکفایی کشور در تولید ابزار و ماشینآلات و مصالح تولید مسکن دولت مکلف است ارز مورد نیاز واردات اقلام زیر را در قالب بودجههای سنواتی پیشبینی و منظور نماید. 5- آئیننامه اجرایی این ماده ظرف مدت دو ماه پس از ابلاغ با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. ماده 15- اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین میکند سالانه مشمول مالیات به نرخ دوازده درصد (12%) بر مأخذ ارزش معاملاتی می باشد. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هر سال با تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوط تا آخر اردیبهشت ماه سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را ظرف همین مدت پرداخت نمایند. تبصره 1- مالکینی که خود یا افراد تحت تکفل آنها فاقد مسکن بوده و مالک یک یا چند قطعه اراضی بایر باشند، تا سقف یک هزار متر مربع مشمول پرداخت مالیات موضوع این ماده نخواهند بود. تبصره 2- آن دسته از زمینهای بایری که به تشخیص شهرداری محل یا مراجع ذیصلاح با موانع قانونی ساخت و ساز مواجه باشند از شمول این ماده مستثنی می باشند. تبصره 3- شهرداریها موظفند از تاریخ تصویب این قانون ظرف مدت ششماه اراضی بایر با کاربری مسکونی مشمول این ماده واقع در محدوده شهرداری خود را شناسایی و مشخصات کامل آن را به حوزه مالیاتی محل اعلام نمایند. تبصره 4- در مواردی که انتقال، قهری است تا زمانی که کوچکترین فرد انتقال گیرنده کمتر از بیست سال سن داشته باشد زمین مورد نظر مشمول مالیات موضوع این قانون نخواهد بود. ماده 16- کلیه طرحهای تولید مسکن ویژه گروههای کم درآمد و طرحهای تولید مسکن در بافتهای فرسوده شهرها مشمول تخفیف حداقل پنجاه درصد(50%) هزینههای عوارض ساخت و تراکم ساخت و تقسیط بدون کارمزد باقیمانده میباشد. دولت موظف است معادل صددرصد(100%) تخفیف اعمال شده از سوی شهرداریها ناشی از اجراء این قانون و سایر قوانین را لوایح بودجه سنواتی منظور و پرداخت نماید. ماده 17- به منظور هماهنگی، پیگری تامین نهادههای مورد نیاز تولید و عرضه مسکن از جمله زمین، مصالح ساختمانی، خدمات زیربنایی و روبنایی مجوزها و عوارض مربوطه، بسترسازی و تسهیل جریان تحقق مفاد این قانون در هر استان شورای مسکن استان با ترکیب زیر تشکیل میگردد. 1- استاندار(رئیس شورا) 2- رئیس سازمان مسکن و شهرسازی (دبیرشورا) 3- رئیس سازمان جهاد کشاورزی 4- مدیرکل آموزش فنی و حرفهای 5- مدیرکل تعاون 6- مدیر کل ثبت اسناد و املاک. 7- معاون استاندار و رئیس سازمان مدیریت و برنامهریزی استان 8- مدیر عامل شرکت توزیع برق 9- مدیر عامل شرکت آب و فاضلاب شهری و روستائی استان 10- مدیر عامل شرکت آب و فاضلاب شهری و روستائی استان 11- مدیر عامل شرکت مخابرات 12- شهردار شهر مربوط (حسب مورد) 13- رؤسای بانکها در استان(حسب مورد) 14- مدیر کل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی 15-مدیر کل بنیاد شهید و امور ایثارگران 16- مدیر کل تأمین اجتماعی 17- رئیس سازمان مهندسی ساختمان تبصره-شرح وظایف تفضیلی این شورا به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. ماده 18- دولت مکلف است میزان اعتبارات مورد نیاز اهداف و برنامههای این قانون را به تفکیک در مورد مسکن شهری و روستائی به میزان سالانه حداقل دو درصد (2%) تا سه درصد (3%) بودجه عمومی کشور در بودجههای سنواتی و متناسب با برنامهریزیهای انجام شده در قالب برنامههای پنجساله توسعه و بودجه سالیانه کشور برای سالهای بعد پیشبینی و تأمین نماید. اعتبارات مذکور صد در صد (100%) تخصیص یافته تلقی شده و وزارت مسکن و شهرسازی مجاز است از محل بخشی از اعتبارات یاد شده در قالب کمک سود تسهیلات بانکی یا منابع وجوه اداره شده از طریق انعقاد قرارداد با بانکهای عامل زمینه لازم را برای اعطاء تسهیلات ارزان قیمت و هدفمند کردن رایانهها به منظور اجراء این قانون فراهم نماید. تسهیلات موضوع این قانون بر اساس شاخصهای برنامه مسکن کشور بین استانهای مختلف توزیع و شورای مسکن هر استان موظف است براساس مفاد این قانون و در چهارچوب برنامههای ابلاغی با به کارگیری تسهیلات و اعتبارات مربوط به ان استان اقدام و گزارش عملکرد را هر سه ماه یکبار به وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نماید. ماده 19- دولت موکلف است نسبت به برنامهریزی تولید و تأمین مصالح مورد نیاز بخش مسکن اقدام و از تولید مصالح استاندارد با فناوریهای نوین حمایت و در صورت نیاز به واردات، مجوز ورود آنها را بدون تعرفه صادر کرده و از تولید و ورود مصالح غیر استاندارد تحت هر شرایطی جلوگیری نماید. ماده 20- دولت مکلف است از فرهنگ غنی ایرانی- اسلامی در حوزه معماری و شهرسازی و ارتقاء کیفیت طرحها، توجه به مبانی و رعایت هویت ایرانی- اسلامی در کلیه طرحهای شهرسازی، معماری و تولید مسکن صیانت نماید. ماده 21- وزارت کار و امور اجتماعی موظف است برنامهریزی لازم به منظور آموزش و تربیت کارگران ماهر مورد نیاز اجراء این قانون در زمینههای حرف ساختمانی (موضوع ماده (4) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان) را با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی و با بهرهگیری از اعتبارات موضوع این قانون تهیه و حداکثر ظرف مدت سه ماه جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید به گونه ای که حداکثر پس از پنج سال از اجراء این قانون کلیه کارگران ساختمانی ملزم به داشتن کارت مهارت اخذ شده از واحدهای آموزش فنی و حرفهای مجاز باشند. ماده 22- دولت مکلف است کلیه تخفیفها و یارانهها و دیگر هزینه های حمایتی ناشی از احکام این قانون را از محل ماده (15) این قانون در بودجه سنواتی پیشبینی و پرداخت نماید. ماده 23- سازمان تأمین اجتماعی موظف است جهت دریافت حق بیمه از کلیه سازندگان مسکن به شرح زیر اقدام و مفاصاحساب مربوط را صادر نماید. - کارکنان ثابت براساس قانون تأمین اجتماعی. - کارکنان فصلی براساس قانون بیمه اجباری کارگران ساختمانی ماده 24- آئین نامه اجرائی این قانون توسط وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور و سازمان مدیریت و برنامهریزی کشور تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. لایحه فوق مشتمل بر بیست و چهار ماده و یازده تبصره در جلسه علنی روز چهارشنبه مورخ هفتم آذرماه یکهزار و سیصد و هشتاد و شش مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید./ن غلامعلی حداد عادل رئیس مجلس شورای اسلامی غلامعلی حداد عادل رئیس مجلس شورای اسلامی شماره : 141624/691
مورخ :12/09/1386
1 مسکن و برنامههای توسعه مسعود معتمد
*این مقاله در اسفند ماه سال 1386، به قلم مهندس مهندس احمد شفاعت و دکتر سید محمد طبیبیان منتشر شده است.
