کد خبر 116241
A

یکی از کارشناسان بازار مسکن گفت:رابطه معکوس میان قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در اکثر مواقع نشان می‌دهد که آمارها دقیق نیست و قیمت مسکن در واقع پایین نیامده است.

با توجه به آمارهای بازار مسکن که هر ماه منتشر می‌شود، مشاهده شده که در اکثر مواقع قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها معمولا رابطه معکوسی دارند. یعنی در یک دوره زمانی که قیمت مسکن روندی نزولی را پشت سر گذاشته، نرخ اجاره‌بها روندی صعودی را طی کرده است؛ اما دلیل وجود این رابطه معکوس چیست؟ به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، بیت‌الله ستاریان در این مورد گفت: رابطه معکوس میان قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در اکثر مواقع نشان می‌دهد که آمارها دقیق نیست و قیمت مسکن در واقع پایین نیامده است، ما زمانی می‌توانیم میانگین بگیریم ‌و بر اساس آن بگوییم که قیمت‌ها افزایش یا کاهش پیدا کرده است که دو دوره زمانی که میزان معاملات مسکن در آنها یکی بوده را با هم مقایسه کنیم، نه اینکه در یک دوره زمانی یک‌ماهه فلان سال 10 هزار معامله انجام شده، اما الان که رکود است 50 معامله شده، این 50 معامله، میانگین را پایین نشان داده و اینجا نشان می‌دهد که محاسبه ما چندان درست نیست. ما در اینجا فرمول‌های پیچیده‌تری برای محاسبه قیمت مسکن داریم. او در ادامه بیان کرد: آمارها می‌گوید که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، اما از نظر من این چندان درست نیست، چرا که معامله‌ای صورت نگرفته، زیرا آنهایی هم که ملک‌های خود را فروخته‌اند در شرایط ویژه و خاص ناچار بوده‌اند و فروخته‌اند، تولید هم کاهش پیدا کرده، ما اینها را به نسبت می‌بینیم و می‌گوییم که قیمت کاهش پیدا کرده، در صورتی که در واقعیت امر قیمت افزایش پیدا کرده است. این کارشناس مسکن اظهار کرد: همیشه میان قیمت مسکن، اجاره‌بها و رهن مسکن نسبت خاصی وجود دارد، یعنی بین 15 تا 20 درصد قیمت مسکن رهن آن است، که عموماً در بازار با ضریب سه اجاره آن را محاسبه می‌کنند و این کاری است که در بازار همیشه انجام می‌دهند، یعنی شما فرض کنید آپارتمانی که قیمت کل آن 500 میلیون تومان است؛ رهن کامل آن 100 میلیون تومان است، یعنی ماهی سه میلیون تومان آن را اجاره می‌دهند، این فرمولی است که در بازار وجود دارد. حالا اگر می‌بینید که بعضی مواقع این تناسب بر هم می‌خورد؛ در دو چیز اشتباه وجود دارد، یکی اینکه محاسبات ما غلط است و درست محاسبه نمی‌کنیم و فکر می‌کنیم که قیمت مسکن پایین آمده، بالا رفته یا ثابت مانده است، یکی دیگر اینکه همیشه اجاره کمی جلوتر از قیمت مسکن خودش را نشان داده است، زیرا این معامله خرد است اما خرید و فروش معامله کلان است و در معامله‌های خرد رونق یا رکود زودتر خودش را نشان می‌دهد و در معامله‌های کلان این رونق و رکود یک مقدار با تاخیر و در مدت طولانی‌تری خودش را نشان می‌دهد. ستاریان در ادامه گفت: محاسبات درست نیست، ما در طول امسال به صورت انگشت‌شمار معاملات مسکن داشتیم، اما در سال 91 به اندازه چند برابر این سه سال ما معامله داشتیم، بنابراین ما نمی‌توانیم دوره رونق را با دوره رکود محاسبه کنیم، فرمول‌های محاسبه به این سادگی نیست که مثلاً ما بگوییم در دی‌ماه سال 1391 میانگین قیمت آنقدر بوده، در دی‌ماه 1392 و 1393 آنقدر بوده و در دی‌ماه امسال انقدر است، چرا که مثلاً در سال 1391 تعداد معاملات ما 10 هزار مورد بوده ولی در سال 92 و 93 ما 50 معامله داشتیم، بنابراین ما نمی‌توانیم اینها را با هم جمع کنیم و میانگین بگیریم و بعد بگوییم که این معدل معاملات است.

  • ناشناس
    0 | 0

    استدلالشاشان بشدت غیرمنطقی است. فقط قصد دارند افت قیمت مسکن را منکر شوند آن هم با دلایلی غیرواقعی!!

    • محمد جواد
      0 | 0

      شدتش چقدره ؟

    • ناشناس
      0 | 0

      شیب اجاره مسکن ملایم تر از قیمت مسکن است. مثلا وقتی در یک سال قیمت مسکن 100 درصد افزایش میابد، اجاره ممکن است فقط 30 درصد اضافه شود. بنابراین در زمان اصلاح قیمت مسکن، اجاره به افزایش ملایم خود ادامه می دهد تا عقب ماندن سالهای قبل را جبران کند. یعنی افزایش مثلا ده درصدی اجاره و در همان زمان کاهش ده درصدی قیمت مسکن کاملا امکان پذیر و منطقی است.

    • ناشناس
      0 | 0

      همانطورکه پیش بینی میشد حامی بی چون وچرای بورس ودشمن قسم خورده مسکن یعنی روزنامه دنیای اقتصاد در تیتر های اول خود در روز یکشنبه 25 بهمن 94 کوچکترین اشاره ای به سقوط 900 واحد روزشنبه وسقوط 600 واحدی روز چهارشنبه نداشت حالا کافی بود قیمت مسکن یک دهم درصد افت کند آنرابادرشت ترین فونت تیتر میکرد !!!

    • ناشناس
      0 | 0

      یکشنبه 25 بهمن 94
      بورس برای سومی روز متوالی منفی شد ! حباب بورس که ناشی از هیجان محض بوده در حال تخلیه است . شاخص بورس که بصورت کاذب تا چند روز پیش وارد کانال 78 هزار واحد شده بود از چهارذشنبه 21 بهمن روند نزولی گرفته و اکنون در آستانه سقوط به کانال 75 هزار واحد قراردارد همه فروشنده اند

    • ناشناس
      0 | 0

      قابل توجه افرادی که مدعی هستند مردم برای خرید خانه پول ندارند !!!

      نیم قدم تا نقدینگی یک تریلیون تومانی

      نقدینگی 950 هزار میلیارد تومانی تا رسیدن به یک تریلیون تومان راهی ندارد.عددی که درتاریخ اقتصاد ایران بی سابقه خواهد بود.

      نقدینگی تا پایان سال جاری از یک تریلیون تومان خواهد گذشت.عددی که بسیاری از کارشناسان اقتصادی را نگران کرده که دولت برای مقابله با سیلی که هر لحظه ممکن است اقتصاد ایران را با خود ببرد چه تدابیری اندیشیده است ؟

      قطعا بخش عمده این نقدینگی در سال 95 به مطمئن ترین وباثبات ترین بازار سرمایه گذاری یعنی مسکن منتقل و جهش افزایش قیمت مسکن را تشدید خواهدنمود

    • ناشناس
      0 | 0

      دلالها بشتابید و از همدیگر سبقت بگیرید: برای شکستن حباب مسکن به زمان بیشتری نیاز است....

    • ناشناس
      0 | 0

      دوستان برداشت شما از این جمله چیه ؟ :
      بورس تهران که معاملات امروز خود را با روند نزولی آغاز کرده بود، همزمان با حضور وزیر اقتصاد در سازمان بورس مثبت شد!!!!!!!!!!!! و مسیر صعودی در پیش گرفت.

  • ناشناس
    0 | 0

    💢مموثرترین و قویترین دوره بورس💢


    ✅رازهایی که هیچگاه ثروتمدان به شما نخواهند گفت😳

    ✅با آگاهی سرمایه خود را در بورس بیمه کنید

    ✅قدم های خود را برای سرمایه گذاری در بورس در سال آینده از امروز بردارید

    ✅با سرمایه گذاری دقیق می توانید در یک سال سر مایه خود را 150 😱درصد زیاد کنید

    آیا می دانید⁉️ در دیماه 94 بورس برای سرمایه گذاران خود ۲۵ 💯 سود خالص داده است

    • احمد
      0 | 0

      شما چرا سود دوره یک ماهه را درنظر گرفتی ؟چرا 12 ماه قبل را به حساب نمی آوری؟در 365 روز سال 300 روز بورس نزولیه ! در دیماه به دلیل هیجان از خبر اجرا شدن برجام یک شوک به بورس وارد شد و به زودی تخلیه می شه

  • ایرانی
    0 | 0

    ونق مسکن درسال 97
    تورم به زیر 10درصد خواهد آمد ودردولت تدبیردلالی وسفته گری از بین رفت
    تمرکز دولت روی تولید واقعی است تولیدکنندگان جانبی مسکن هم برای نجات باافزایش کیفیت محصولات به صادرات بیندیشند
    تاکی ملت بایدتاوان پس دهد

  • ناشناس
    0 | 0

    من با نظر ایشان موافق هستم و متعتقد هستم که می توان به قضیه از منظر دیگری نیز نگریست در واقع اگر بازار اجاره را تابعی از عرضه و تقاضا در نظر بگیریم افزایش اجاره بها می تواند از منظر افزایش تعداد سالیانه مستاجران نیز باشد و بعبارتی می توان اینطور نتیجه گرفت که طی دو سه سال گذشته متقاضیان واقعی مسکن بدلایل مختلف چه مثبت و چه منفی، بعنوان مثال سرمایه گذاری در بانکها و یا مصادف شدن با اوضاع تورمی و بازماندن از خرید، نیاز خود را تامین نکرده اند اما در این میان سیاستهای دولت در بخش مهارتورم و انتظارات طیف های مختلف مردم در دو بخش متضاد یکدیگر که یک طیف در انتظار افزایش قیمت و طیف دیگر در انتظار کاهش قیمت می باشد معادلات بازار مسکن را با مشکل مواجه کرده و مسلما عدم تعادل پیش آمده در طولانی مدت ، ضرر و زیان قابل ملاحظه ای را بر اقتصاد کشور تحمیل خواهد کرد

  • ناشناس
    0 | 0

    بعضی ها سر خود را مثل کبک زیر برف کرده اند مسکن دیگر نمی تواند حرکت کند
    در هیچ کشوری نصف مغازه ها بنگاه دلالی نیست.

  • مرادی پور
    0 | 0

    با عرض شرمندگی تمامی اظهار نظر ات غیر منطقیست و همین حرفا وفرمولهای من در آوردی بنگاهان ودلالان است که توهمات وتوقعات مالکین را بالا میبرد وبدبختی ونگون بختیش به ضرر مستاجرین ضعیف میرسد.... تعداد ازدواج بدلیل همین بی خانه بودن وسکونت با نرخهای غیر عرف وحرام اندر حرام کم شده ومتعاقب آن مفاسد دیگری جامعه را دامن گیر خواهد کرد .حالا حضرات دائماً بنفع مالکین چالش بکشند ودر بلند گوی گرانی اجاره بها وگرانی مسکن بدمند تا حتی نسل خود وبچه هایشان هم نتوانند زندگی راحتی اختیار کنند . این روند مسکن با جمیع وجهاتش مختص به ما نیست وآیندگان هم حق زندگی دارند باید دست اندر کاران ابتدا دست سوداگران وسوء استفاده کنندگان وچپاول گران از وضع موجود مسکن را چاره کنند به موضوع سرمایه گذاری در مسکن پایان دهند ومسکن فقط به عنوان مصرف در جامعه مطرح واستفاده شود نه در جهت غنی شدن تعدادی بیکار

ارسال نظر

عناوین بیشتر