کد خبر 29019
A
اوضاع این روزهای بازار مسکن از منظر کمال اطهاری

«مجلس در بودجه سال92 هیچ ردیف بودجه ای برای طرح مسکن مهر در نظر نگرفته است.» این جمله بخشی از سخنان آخوندی، وزیر راه وشهرسازی در هفته های اخیر است. علاوه بر این، پروژه های مسکن مهر در دوران محمود احمدی نژاد نیز با کمبود منابع مالی دست وپنجه نرم می کردند.

مساله ای که باعث ابلاغ دستورالعمل افزایش قیمت مسکن شد. اکنون بزرگترین طرح مسکن سازی ایران با چالش های زیادی برای جذب جمعیت کلانشهرها روبه رو است. طوری که از 240هزار واحد مسکن مهر تهران فقط20هزار واحد به متقاضیان واگذار شده، چراکه فاقد خدمات زیربنایی و روبنایی هستند. این آمار درحالی که ناامیدکننده است، برخی از کارشناسان معتقدند برای کارآیی مسکن باید بخش هایی از آن را تخریب کرد. بر این اساس و در روزهایی که وزیر راه وشهرسازی تنها راهکار حل مشکل تاریخی مسکن را «صندوق های پس انداز» می داند، به سراغ کمال اطهاری کارشناس اقتصاد مسکن رفتیم. اطهاری در گفت وگو با همشهری اقتصاد با تاکید بر توانمندی عباس آخوندی برای ساماندهی مسکن، در عین حال دخالت گسترده دولت را عامل کژکارکردی مستغلات در دو دهه اخیر می داند. مشروح این گفت وگو را در ادامه می خوانید. برنامه های وزیر راه وشهرسازی در حوزه مسکن را تا چه میزان اجرایی می دانید؟ من در برنامه اول توسعه به عنوان اولین برنامه اقتصادی پس از جنگ، ناظر مستقیم و تدوین کننده برنامه بخش مسکن به لحاظ علمی و فنی بودم. در برنامه چهارم هم جزو گروه علمی یا کارگروه تدوین کننده بخش مسکن بودم. در تدوین برنامه دوم و سوم توسعه نیز شرکت داشتم، اما در برنامه پنجم توسعه حذف شدم. به هرحال در طول این مدت باید بین وزرای مسکن و شهرسازی از علی نیکزاد فاکتور بگیریم، چون او به قول خودشان وزیر مسکن مهر بود و در ادامه هم وزیر راه شد. به نظرم در بین وزرای سابق مسکن و شهرسازی، عباس آخوندی توانمندتر و زبده تر بود این با توجه به سابقه وزارت وی، مایه امیدواری به ساماندهی بهتر نهاد مسکن و شهرسازی در ایران است. درباره برنامه وی نیز باید بگویم که این برنامه خیلی موجز بود. درواقع سرفصل های اهدافی بود که آخوندی می خواهد آنها را دنبال کند. وزیر راه وشهرسازی در پی تهیه برنامه ای جامع است. با توجه به تجربه ای که دارم لازم است نکاتی را به رئوس این برنامه بیفزایم؛ در راس آنها ضروری است تا بورژوازی مستغلات کژکارکرد که در دو دهه اخیر به مصیبتی برای بخش مسکن تبدیل و باعث شده تا انبوه ساز واقعی در کشور شکل نگیرد، اصلاح شود. این اصطلاح چه اثراتی بر بخش مسکن دارد؟ نخست این که اگر این هدایت صورت بگیرد مسکن انبوه درخور طبقات متوسط جامعه ساخته خواهد شد، نه مسکنی که روی زمین رانتی حاصل از تراکم فروشی ساخته می شود. مسکنی که هم ارزان و هم باکیفیت خواهد بود. پس بخش مهمی از کمبود مسکن و معضلات ناشی از آن به این ترتیب حل خواهد شد. تاکید می کنم نه این که بورژوازی مستغلات نابود شود، بلکه باید به صورت جدی هدایت شود. چراکه مسکن در اساس کالای دولتی ساز نیست و دخالت مستقیم دولت به شکل مسکن مهر در این بازار یکی از دلایل کژکارکردی بخش خصوصی به صورت تبدیل آنها به پیمانکار بوده است. این هدایت باعث ساماندهی بازار مسکن برای پاسخگویی به گروه های میانی جامعه می شود و منابع دولت برای کمک به مسکن کم درآمدها آزاد می شود. این بورژوازی از چه زمان در بازار مسکن آغاز شد؟ حضور همه جانبه بورژوازی مستغلات کژکارکرد از برنامه سوم آغاز شد. البته بنیان آن از اواخر دهه1360 با آغاز تراکم فروشی برای به اصطلاح خودکفایی شهرداری ها نهاده شد. در برنامه سوم توسعه، یارانه ها از سوی تقاضا یکسره به سوی عرضه رفت و تقویت بورژوازی مستغلات آن هم به شیوه نادرست در دستور کار قرار گرفت و همراه آن شورای عالی شهرسازی و معماری به تراکم فروشی رسمیت داد. درنتیجه بورژوازی مستغلات با اعتیاد به رانت زمین کاملا کژکارکرد چرخید. درصورتی که این برنامه می توانست به گونه ای در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد که انب?ه سازی و صنعتی سازی رواج یابد. همچنان که بخش خصوصی پیش از انقلاب به نسبت در بخش مسکن موفق بود و مجتمع هایی مثل اکباتان و آپادانا را ساخت. دولت دهم اعتقاد داشت با اجرای طرح مسکن مهر، انبوه سازان را توانمند کرده است، این ادعا را قبول دارید؟ این گونه نیست. واقعیت این است دولت دهم انبوه سازان را به پیمانکار تبدیل کرد. انبوه ساز در ایران معادل واژه (developer) گذاشته شده که به معنای توسعه بخش است، اما آیا شما توسعه ای در این بخش مشاهده می کنید؟ این کژکارکردی را سال های اخیر در قالب طرح مسکن مهر دیده ایم. درواقع در مسکن مهر سرمایه های دولت به جای ایجاد اشتغال در یک بخش مولد (به خصوص صنعت و حتی نفت و گاز) در بیابان به هدر رفت و انبوه سازانی که می توانستند خلاق باشند به پیمانکاران جزء دولت تبدیل شدند. بنابراین درحال حاضر بسیاری از انبوه سازان واقعی نیستند و نتوانسته اند ماموریت خود را در بخش مسکن انجام دهند. با تبدیل بورژوازی مستغلات کژ کارکرد به بورژوازی مولد از کژکارکردی دولت نیز در حوزه مسکن جلوگیری می شود. مهار بورژوازی کژکارکرد که علاوه بر شهرها به طبیعت ایران نیز چنگ انداخته است، می تواند آثار مثبت فراوانی برای پهنه جغرافیایی کشور، کل اقتصاد، محیط زیست و حیات فرهنگی و اجتماعی ایران داشته باشد. راهبرد اصلی به دنبال بالغ کردن نظام مالی تولید مسکن انبوه و هدایت بخشی از رایانه ها به خصوص برای تاسیسات زیربنایی است. خوشبختانه تجربه و نهادسازی پیش از انقلاب وجود دارد و باید مثل انتشار اوراق رهن ثانویه، نظامی را ایجاد کرد که در آن یارانه های دولتی به دولت باز گردد، برخلاف این نوع سیاست های شتابزده ای که در مسکن مهر اجرا شد. آخوندی در تلاش برای واگذاری ساخت مسکن به انبوه سازان است. آیا انبوه سازی واقعی در کشور وجود دارد؟ همان طور که گفتم انبوه ساز مسکن به معنای developer در ایران اندک است. برای احیای انبوه ساز در ایران باید نهادهای لازم از نظام مالی گرفته تا صنایع وابسته به وجود آید و تراکم فروشی برای تامین درآمد قطع شود. این درحالی است که پیمانکاران بار آمده با مسکن مهر از یک سو و برج سازان و مگامال سازان (از بخش خصوصی گرفته تا دیگر سازنده ها) و نیز سازمان های وابسته به تراکم فروشی از سوی دیگر، که همگی کژ بار آمده اند، پیمودن راه راست را برنمی تابند. بی تردید وزیر جدید راه وشهرسازی با مقاومت های جدی روبه رو خواهد شد. بخش خصوصی به طور کلی و بورژوازی مستغلات به طور ویژه باید بفهمند که آنها نیز حداقل چون بورژوازی کشورهای صنعتی باید در خدمت جامعه باشند، نه صرفا جامعه در خدمت آنها. چنانچه شما مجری طرح مسکن مهر بودید با چه اولویت بندی آن را اجرا می کردید؟ ببینید مسکن مهر هم از زمره سرزمین سوخته ای است که از دولت قبلی برای دولت یازدهم به جا مانده است. درحالی که قیمت ساخت دو برابر و بیشتر شده، حدود 700هزار واحد آن نیمه تمام است و بیشتر آنچه که ساخته شده، شبکه زیربنایی و خدمات ندارد. خزانه نه تنها خالی است، بلکه چندین هزار میلیاردتومان پول بدون پشتوانه چاپ شده است. مردم به دلیل نبود خدمات و شبکه زیربنایی، مسکن خود را تحویل نمی گیرند تا وام بانکی بازپرداخت شود. درنتیجه نظام بانکی تحت فشار شدیدی است. کم درآمدها هم در مسکن مهر جایی نداشته اند و درنتیجه نیازمند طرح جدیدی برای دستیابی به مسکن مناسب هستند. پس اعلام اولویت اجرایی در این شرایط قبل از انجام گرفتن مطالعات و تهیه طرحی جامع، سنجیده و بخردانه نیست و راه به برهوت می برد. یعنی اولویت در ادامه ندادن کورکورانه راه گذشته و تدوین برنامه ای جامع برای آینده است. یکی از مهم ترین برنامه های وزیر جدید راه وشهرسازی اجرای طرح پاک برای اقشار متوسط است. به نظر می رسد وی برنامه ای برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد ندارد؟ موضوع مهمی که در 20سال اخیر مغفول مانده، نظام مالی مسکن کم درآمدها و مقوله توانمندسازی و سازماندهی سکونتگاه های غیررسمی است که اهمیت این مبحث کمتر از بافت فرسوده نیست. اسکان غیررسمی در شهرهای ایران درحال گسترش از لحاظ کمّی و تنزل از لحاظ کیفیت زندگی است. بخشی از این تنزل و گسترش به دلیل بیکاری و عدم اشتغالزایی در 8سال اخیر است. بخش دیگری نیز به خاطر نبود نظامات و برپا نشدن این نظامات بوده است. در برنامه چهارم، سند ملی توانمندسازی و سازماندهی سکونتگاه های غیررسمی تصویب و سازوکارش پیش بینی شد و بنا بود اجرا شود. اما دولت های نهم و دهم به اسم کار برای مردم و در عمل نهادسازی برای آنها و مشارکت شان، آن را به دور انداخت. نظام مالی مسکن کم درآمدها باید برپا شود که البته با بلوغ نظام مالی کل مسکن توام باشد. بخش زیادی از مردم در نظام بانکی حضور ندارند. سکونتگاه های غیررسمی که 30درصد جمعیت شهرها را به خود اختصاص می دهد به نظام بانکی دسترسی ندارد. فقط 5 تا 10درصد به نظام بانکی مسکن دسترسی دارند. 30درصد جمعیت شهری در نظام مالی مسکن به دور انداخته شده و این ستم بزرگی است و با طرح های مسکن مهر نمی توان این ستم رفته به مردم را جبران کرد. اما دولت، مسکن مهر را با شعار عدالت اجرا کرد؟ وظیفه قانون اساسی برای دولت، اولویت کم درآمدها و محرومان جامعه است. مسکن مهر به مسکن دوم و دارایی طبقه متوسط و رانت جویی برای کسانی تبدیل شده که از نفوذ برخوردار بوده اند و حتی دولت مسکن ویژه مهر هم ساخته است. کم درآمدها به دلیل سیاستگذاری های نادرست و خلاصه شدن همه فعالیت های مسکن در مسکن مهر از دور خارج شده اند و هزینه های سنگینی برای آن انجام شده است. برای تکمیل و واگذاری مسکن مهر در مناطق مختلف باید اولویت بندی شود. شاخص های میزان آمادگی زیربنایی، مکان گزینی صحیح و میزان پوشش اقشار کم درآمد از جمله مسایلی است که در اولویت بندی باید مورد توجه قرار گیرد. خطاب من به وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی هم هست؛ چون این وزارتخانه مسئول تشکیل تعاونی هاست و نظارت به عهده وزارت مسکن است، اما از آنجایی که سازوکار و نهادسازی درونی و سیستم های تقویت کننده حقوقی و پشتیبانی های فنی و مالی مربوط به وزارت راه وشهرسازی است، باید در تعامل با وزارت تعاون این کار انجام شود. در این میان باید وزارت تعاون یکی از دستورات مهم خود را برای تامین مسکن کم درآمدها و بهسازی سکونتگاه های غیررسمی و بافت های فرسوده، تشکیل و تقویت تعاونی های ?ولید و اعتبار مسکن در شهر و روستا قرار دهد. یکی از برنامه های علی نیکزاد برای کنترل نرخ اجاره بها، 2ساله شدن مدت قراردادها بود. این قبیل برنامه ها کارآیی لازم را دارند؟ اصلا، این کار شدنی نیست و وزیر راه وشهرسازی نمی تواند با این قبیل برنامه ها در بازار اجاره، کاری از پیش ببرد. اجاره دادن برای بیشتر صاحبخانه ها درآمدی اصلی است. آنها باید با تورم 50درصدی مقابله کنند، به بچه های بیکار خود پول بدهند یا برایشان جهیزیه بخرند، خودروی فرسوده خود را با خودرویی که دولت قیمتش را در عرض دو، سه سال 3برابر کرده، عوض کنند و... . آن وقت همین دولت صحبت از تثبیت اجاره بها می کند. بدیهی است آنها وقتی ببینند دولت با ندانم کاری در این بازار دخالت می کند عطای اجاره دادن را به لقایش می بخشند. راحت ترین کار این است که خانه را می فروشند و پول حاصل از آن را اگر ارز و طلا نخرند، در بانک سپرده گذاری یا اوراق مشارکت بدون مالیات می خرند. با این حال آخوندی همین برنامه را دارد و در سرفصل حوزه زمین، مسکن و شهرسازی، قراردادهای اجاره طویل المدت را مورد تاکید قرار گرفته است؟ شاید آخوندی این ماده را از ترس مجلسی ها به برنامه خود اضافه کرده و شاید هم پوپولیسم مسری است. البته این احتمال هم وجود دارد که به خاطر دور بودن از مسائل مسکن این بند را در برنامه هایش گنجانده باشد. این کار از یک سو از ورود مسکن اجاره ای جدید به بازار جلوگیری می کند و از سوی دیگر میزان وثیقه را بالا می برد. کسی که مجبور باشد قرارداد ببندد با یک راه حل ساده یعنی افزایش میزان وثیقه، همه دخالت های دولت را که باعث بالا بردن هزینه های معاملاتی (transaction cost) موجران می شود، جبران می کند. یعنی تطویل مدت اجاره، تنها شرایط لازم و کافی برای گران شدن اجاره بها را فراهم می آورد، نه کاهش آن به نفع حقوق شهروندی مستاجر. چرا در این سال ها و با توجه به الزام سهم 30درصدی صنعتی سازی از ساخت مسکن براساس سند چشم انداز، هنوز صنعتی سازی در کشور اجرایی نشده است؟ اشکال کار در کجاست؟ البته من معتقدم که سهم صنعتی سازی و نیمه صنعتی سازی از این هم باید بالاتر برود. الان انبوه سازان باید شکرگزار باشند که در شرایط تحریم هستیم. چون اگر تحریم ها برداشته شود آنها در برابر انبوه سازان خارجی حرفی برای گفتن ندارند. شما مطمئن باشید که آنها نه تنها قیمت، کیفیت و سرعت ساخت، بلکه معماری و شهرسازی ایرانی را نیز از بیشتر سازندگان ایرانی که سال هاست روی خط اعتباری مسکن مهر یا رانت زمین در تهران و شمال ایران لمیده اند، بهتر رعایت خواهند کرد. اشکال کار مانند کل اقتصاد ایران، نبود یا کمبود تئوری و برنامه جامع اقتصادی و مدیریت شایسته و مشارکتی در گذشته و کنار گذاشتن برنامه چهارم توسعه بوده است که کوشیده بود جبران مافات کند. طرح های مختلفی از جمله آمایش سرزمین در کشور تهیه شد، اما اجرا نشد. این مساله چه اثرات منفی در کشور داشته است؟ موضوع مهمی که وجود دارد و حتما باید به آن پرداخت، مقوله قانونی شدن طرح ها و اجرای طرح های آمایش سرزمین است. این طرح ها در قانون برنامه چهارم پیش بینی شده بود و بنا بود در برنامه پنجم توسعه همراه با قانون آمایش سرزمین بیاید و آغاز هم شد. طرح های آمایش استانی تهیه شد، اما آرام آرام این طرح کنار گذاشته شد و برنامه پنجم خلاف تکلیف قانون برنامه چهارم بدون برنامه آمایشی تدوین و تصویب شد. این قانونی شدن آمایش سرزمین در چارچوب برنامه توسعه بسیار مهم است ولی دولت و وزیر مسکن مهر نمی خواست به آن بپردازد. فجایعی که الان در محیط زیست هست و آرام آرام غیرقابل جبران می شود مانند دریاچه ارومیه، خشک شدن تالاب ها و مسائل زیست محیطی مختلفی که در مناطق مختلف ایران که قطب های توسعه است مانند عسلویه ایجاد شده، ریزگردها و بیابان زایی و... ، همه اینها ناشی از قانونی نبودن طرح های آمایش سرزمین و طرح کالبدی ملی است. این دو در قانون برنامه چهارم تکلیف شده بود که در برنامه پنجم به آن توجهی نشد. موضوع دیگری که باید حتما به آن بپردازیم و در این مبحث آخوندی جزو پیشگامان بوده مقوله بادوام سازی مسکن روستایی است. این مساله در طرح جامع مسکن برنامه چهارم توسعه پیش بینی شده بود تا نهادسازی لازم از لحاظ فنی و مصالح ساختمانی در این زمینه صورت بگیرد تا با پشتیبانی های فنی و حقوقی بادوام سازی مسکن روستایی به خصوص در مقابل زلزله ساماندهی شود. به این ترتیب از مرگ و میر پیوسته و تکراری این بخش بزرگ جمعیت ایران جلوگیری به عمل می آید. همین موضوع در شهرها نیز باید مورد توجه قرار گیرد. از تشکل های مدنی و مردمی باید در این راه استفاده شود، چون یک زلزله در تهران پیش بینی یک فاجعه بزرگ را به دنبال دارد. نظام حقوقی این ساماندهی و بازسازی و نوسازی باید تهیه شود. بخش های مهمی از بافت های تاریخی ایران از بین رفته است. درحال حاضر به شدت در شهرهای خودمان غریب هستیم. وقتی بافت تاریخی و معماری از بین می رود و جایگزین آن یک معماری بی هویت می شود، درواقع انسان غریب و بی هویت می شود. فضا در ساختن شخصیت انسان و هویت بخشی مثبت به آن بسیار موثر است. نظر شما درباره ادغام وزارت راه و ترابری و مسکن و شهرسازی چیست؟ یکی از برنامه های اولویت دار آخوندی همین موضوع است. ببینید راهسازی عمدتا یک امر مهندسی، اما شهرسازی و مسکن سازی یک امر اجتماعی مهندسی است. وجه اجتماعی و حتی هنری آن بر وجه مهندسی آن می چربد. هر وقت وجه مهندسی بر بخش اجتماعی در مسکن و شهرسازی غالب شد، دیدیم چه بلایی بر سر شهرهای ما آمد و چه خسارت جبران ناپذیری به محیط زیست وارد شد. بنابراین زمینه تفکیک وزارت راه وشهرسازی باید فراهم شود و با کمک شهرداری و وزارت کشور مشارکت مردم را در فرآیند شهرسازی و مسکن افزایش داد. از سوی دیگر به شرکت های مهندسان مشاور که واسط میان دانشگاه و جامعه و نیز دولت و جامعه هستند، باید توجه شود. درحال حاضر این شرکت ها به شدت تحت فشار قرار دارند و در سال های اخیر از نظر نهادسازی تقویت نشده اند تا بتوانند از طریق ایجاد شبکه های لازم به دانش روز دسترسی داشته باشند. در نظام مالی کشور شرکت های مهندسان مشاور مورد قبول نیستند. درحال حاضر یک بقال می تواند از نظام بانکی وام بگیرد، اما نظام بانکی، شرکت های مهندسان مشاور را با این همه دانش، تجربه و میلیاردها تومان گردش کار قبول ندارد. بدون شرکت های مهندسان مشاور نه توسعه، نه برنامه ریزی مسکن و شهری و نه توانمندسازی ممکن نیست. پیشروترین بخش اقتصاد دانش بنیان که همین مهندسان مشاور هستند درحال از بین رفتن است. سخنانم هشداری است نه تنها به وزیر راه وشهرسازی بلکه به کل نظام اقتصادی و حقوقی ایران که این نمونه بارز از آن چیزی است که در زیر پوست شلوغی سیاسی اتفاق افتاده است. این کار باید جزء برنامه های کوتاه مدت آخوندی قرار گیرد.

  • راهنما
    0 | 0

    آیا مسکن‌های مهر پس از مدتی به محل تمرکز حاشیه‌نشینان تبدیل می شود .؟
    خبرآنلاین -- علی نوذرپور رئیس کمیته مسکن دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام اظهار داشت : ... مسکن تنها یک سرپناه نیست بلکه مسکن نیاز به برنامه‌ریزی شهری دارد یعنی نیاز به دسترسی به واحد آموزشی،درمانی. تجاری، تفریحی، ‌امنیتی و مواردی از این دست خواهد داشت. دولت درخصوص مسکن مهر به سراغ زمین‌هایی که دور از شهرها بودند، رفت. پس مسکنی که هم با کیفیت پایین تولید می‌شود و هم ازامکانات و سرانه‌های شهری برخوردار نیست، چگونه می‌تواند جمعیت شهری را درون خود جای دهد!؟ بنابراین تبدیل به محلی برای سکونت اقشار با درآمد بسیار پایین که غالبا"مهاجرو حاشیه‌نشین هم هستند،می‌شودو درمواردی هم پاتوق بزهکاران شهر می‌شود و پس از آن به گونه‌ای خواهد شد که هزینه امنیتی این مناطق به شدت بالا خواهد رفت و سپس به تدریج به خوابگاه تبدیل می‌شوند و مسائل و تبعات منفی اجتماعی و فرهنگی بسیار خواهند داشت..

  • پاسخگو
    0 | 0

    .... بیش از 60 درصد اموال و دارایی ها در ایران در بخش زمین و مسکن سرمایه گذاری شده است که همراه با افزایش شدید نقدینگی و رشد بی سابقه تورم عمومی ارزش این دارایی ها نیزتا حدودی افزایش یافته است. با این وجود به استناد آخرین آمار منتشر شده توسط مرکز آمار مقدار رشد متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی درشهرتهران از بهار 1387 (2019000 تومان) تا بهار 1392 (4236000 تومان) فقط حدود 110 درصد وبه مراتب کم تر از مقدار رشد بیش از 300 درصدی متوسط قیمت کالاهای اساسی ولوازم خانگی و خودرو و یا دارایی هایی چون طلا ودلار وسهام درهمین مدت 5 سال اخیربوده است ( طبق اعلام مرکز آمار متوسط قیمت زمین کلنگی در تهران در بهار 92 نسبت به بهار 91 بیش از 160 درصد رشد داشته).... با توجه به کسری مسکن شهری موجود و نیازمصرفی به تولید سالانه حدود 2 میلیون واحد مسکونی جدید و همچنین افزایش شدید هزینه های تولید مسکن و استمراررشد نقدینگی و تورم عمومی بالاو گرانی کالاهاو ورود سرمایه های کلان ازبازارهای طلا و دلار و سهام به بازار مسکن ورشدتقاضای سرمایه ای,.... جبران عقب افتادگی نسبی قیمت آپارتمان در تهران(نسبت به سایر دارایی ها) وافزایش قیمت آن در قالب رکود تورمی درنیمه دوم امسال و بهار 1393 امری قطعی است....

  • لیلا
    0 | 0

    پس مردم را سرکار گذاشتند و به سمت حاشیه نشینی کشاندند ؟ پس این همه بوق و کرنا چه بود؟ به حرف دولت اعتماد نکنیم پس به کی باید اعتماد کرد؟

ارسال نظر

عناوین بیشتر

آخرین اخبار عناوین بیشتر